前期物業管理合同精選(九篇)
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第1篇：前期物業管理合同范文
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：_________
座落位置：_________市_________區_________路（街道）_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區總戶數：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內共用存車庫、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 公建配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業管理服務費：月_________元/m2；
2、代收代辦費：_________。
3、特約服務費：_________。
第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業主和物業使用人違反業主臨時公約的行為、針對具體行為并根據情節輕重、采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業主委員會正式簽訂物業管理合同時止。
首屆業主大會召開后，本合同自行終止，首屆業主大會可按照規定選聘或者續聘物業企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同。
第四章 雙方權利義務
第十九條 甲方權利義務（適用于房地產開發企業或產權單位）
1、在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業主和物業使用人遵守；
2、在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明；在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當要求物業買受人對遵守業主臨時公約予以書面承諾；
3、與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容；
4、審定乙方擬定的物業管理立案制度；
5、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；
6、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、賬務預算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題，按以下方式處理：
（1）負責返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內向乙方提供委托管理費_________元/m2；合計_________元。
11、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方提供；
12、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理服務費時，由乙方負責催交；
13、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
15、_________。
第二十條 乙方權利義務
1、根據有關法律及本合同的約定，制訂物業管理制度；
2、與物業購買人簽訂前期物業管理服務協議；
3、對業主和物業使用人違反法規、政策的行為，提請有關部門處理；
4、按本合同第十六條的約定，對業主、物業使用人違反業主臨時公約的行為進行處理；
5、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
6、負責編制房屋、公用部位公用設施設備年度養護計劃和維修方案，經雙方議定后由乙方組織實施，維修經費來源_________；
7、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；
8、負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
9、每_________個月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理服務費收支帳目；
10、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；
11、本合同終止或業主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內，退出該物業管理區域并向甲方或業主委員會移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業管理服務質量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現目標管理。（參照《江蘇省住宅區物業管理服務標準》db32/t538-XX填寫）。
1、房屋外觀：_________
2、設備運行：_________
3、房屋及設施、設備的維修、養護：_________
4、公共環境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業管理服務費用
第二十二條 物業管理服務費
1、本物業的物業管理服務費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關規定向業主或物業使用人收取；
2、空置房屋的物業管理服務費，由乙方按約定的收費標準向產權人收取；
3、業主或使用人逾期未交納物業管理服務費的，按業主臨時公約中的有關約定，加收滯納金。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1、露天車位：_________
2、車庫：_________
3、_________
第二十四條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按約定支付費用。
第二十五條 其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：
1、房屋共用部位的日常、養護費用，由_________承擔；維修、更新費用由_________承擔。
2、房屋共用設施、設備的日常、養護費用，由_________承擔；維修、更新費用，由_________承擔。
3、房屋共用部位、共用設施、設備的維修資金，由_________負責籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設施設備的維修。未設立維修資金的維修費用由_________承擔。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無法律依據提前終止合同的，違約方應賠償對方_________元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，經業主大會同意后，可續訂合同。
第三十四條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產行政主管部門各執一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十八條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請房地產行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿_________天前向對方提出書面意見。
第四十一條 本合同經房地產行政主管部門備案后生效。
甲方簽章：_________
乙方簽章：_________
代表人：_________
代表人：_________
第2篇：前期物業管理合同范文
摘要：企業合同管理的重要性越來越明顯,財務部門作為合同管理的重要一環,應積極參與企業的合同管理。本文從財務管理的角度分析了合同管理中存在的問題，并討論了企業如何加強合同管理，從而不斷提高經營管理水平。
關鍵詞 ：合同；合同管理；財務管理
一、加強合同財務管理的意義
隨著市場經濟的蓬勃發展，企業間的交易越來越頻繁，也越來越規范，更多地采用訂立合同的方式來進行。在這種大背景下，企業合同管理的重要性也越來越明顯。通常意義下的合同管理指的是企業對于與交易對手的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱。
加強企業合同的財務管理具有非常重要的意義。首先，企業合同本身蘊含了大量的財務信息。常見的企業合同包括銷售合同、采購合同、轉讓合同、租賃合同等，構成了財務會計核算與財務報表編制的原始憑證，加強合同的財務管理有助于保證信息的準確。其次，由于企業與外部單位和個人的交易通常是通過合同來進行，所以加強合同的財務管理可以在一定程度上降低企業交易的風險，有利于維護企業的經濟利益。第三，加強合同的財務管理，可以增強合同在財務上的合規性，更準確地滿足企業自身財務制度以及外部監管部門的要求，維護企業形象，避免聲譽受損。
財務部門參與合同管理應該是全流程的，從合同簽訂前的起草與談判，到合同的簽訂，再到合同執行階段變更事項管理，最后到合同的后評價等各個環節都需要積極參與。財務部門需要做的工作包括但不限于參與合同管理辦法的制定、合同簽訂時的財務合規性審核，合同檔案的整理、合同變更事項的財務管理等。
二、企業合同中管理中存在的問題
1.財務人員不能充分參與企業合同管理
財務人員應參與到企業合同管理過程中，但很多企業并沒有很好的做到這一點。造成這種局面的原因有兩方面：財務人員自身的原因。包括財務人員參與合同管理的意識不強，對業務知識掌握不足，無法有效了解合同內容等；合同歸口部門的原因。包括沒有認識到財務管理對企業合同管理的重要意義，擔心財務人員的介入會影響業務拓展等。種種原因的背后其實是企業文化的問題，認為財務人員就只做會計核算工作，但事實上對于以盈利為目的的企業來說，財務管理涉及到企業管理的方方面面，當然也包括合同管理，財務人員可以從財務的角度保證業務合規，并為企業積極爭取經濟利益，降低企業經營風險。
2.缺乏有效的財務管理制度
企業合同涉及財務管理內容一般包括企業合同管理制度、委托授權制度、合同審查制度、印章管理制度、檔案管理制度和統計報表制度等。有效的企業合同管理應該是制度規定明確，執行落實到位，監督問責機制健全。但很多企業根本就沒有制定這些制度規范，或者制定的內容很不系統，導致實際操作中做不到有規可循、有據可依，且在實際工作中對制度的監督和落實不到位，導致制度流于形式，效果大打折扣。
3.合同管理不規范
很多企業在合同管理方面做得不夠系統和科學，隨意性比較強，缺乏統籌安排。比如有的企業合同沒有統一的格式，各個部門在簽訂合同時以對方企業的文本為主，條款不全面，容易遺漏本企業關注的重要條款。有些企業的經濟業務早已經發生然后來補簽合同，使合同簽訂流于形式。有些企業的合同分類管理做的不好，比如所有的合同沒有按照銷售合同、采購合同、轉讓合同、租賃合同等類型進行分類，甚至對合同都沒有登記編號，這樣就無法形成比較成體系的合同檔案，無法及時提供給使用者查閱。也有的企業對合同的保管不當，在交易完成后遲遲不轉交合同副本給財務部門，使財務人員無法及時登記交易信息，及時進行會計處理，并向決策者傳遞相關信息，向稅務機關及時納稅。還有的企業合同財務管理的信息化水平比較低，財務人員對合同進行登記、變更事項管理時全部依賴手工，這樣不僅會使得管理效率低下，出錯的概率也會大大提高。
三、加強企業合同管理的措施
（一）實施有效的財務管理
1.合同審核制度
企業財務部門要參與合同的審核，包括前期的制定和后期的執行，審核內容包括涉及企業經濟利益的財務關鍵問題以及合同是否符合國家和企業財務制度規定。其中涉及企業經濟利益的財務關鍵問題包括：價格是否合理以及企業在稅務方面的考慮、支付方式及發票的開具與收取等。涉及財務合規性的問題包括：合同內容是否符合國家投資要求，是否符合監管部門的行業限制條件，是否符合企業上級部門及自身的管理要求，合同的具體細節是否滿足會計核算要求等。在合同的具體執行過程中，財務人員也要審核承辦部門是否按照合同的相關規定執行，并保留好相關財務會計核算憑證。
2.合同檔案管理制度
企業合同檔案是企業非常重要的商業機密，是企業經營管理的重要參考資料，也是企業進行財務會計核算的重要原始憑證。企業應該高度重視合同檔案管理，承辦部門應該在合同簽署后的第一時間將合同副本送交財務部門；如果公司規定由財務部門歸檔的，財務部門則應該做好合同的登記、編號、建檔工作，歸檔時要注意分類的原則，具體分類標準可按照合同承辦部門、簽署合同主體、合同業務類型、合同簽署時間、合同生效時間、合同履行進度等。企業還應該對合同檔案的查詢、借閱、復印等工作做出明確規定，并做好查詢登記工作。
3.合同變更事項管理制度
很多時候，企業合同會由于各種原因導致原合同無法繼續履行，需要進行合同變更或者終止。如果出現這種情況，財務人員需要快速反應、迅速行動，詳細了解合同變更事由，判斷變更的性質及其對企業經濟利益的影響。如無正當理由，不得隨意變更合同；如理由恰當，審批手續完備，則要及時更新合同檔案，并做好登記工作，涉及會計處理變更的要及時恰當處理。
（二）強化合同執行中的財務管理
1.銷售合同的管理
企業的銷售合同一般有現貨交易、賒銷、分期收款等多種結算方式。其中最需要關注的就是賒銷合同。因為賒銷合同中雖然與貨物相關的經濟利益和風險已經轉移，但是企業并沒有收到實際的現金，有一定的壞賬風險。在銷售合同的管理中，財務部門要做好以下工作：一是提醒業務部門催收貨款，把企業的經營成果落袋為安；二是認真審核相關合同憑證是否與真實的交易背景相符，并及時恰當地進行賬務處理；三是根據企業財務制度的規范和客戶的要求準確開好發票。
2.采購合同的管理
企業的采購合同一般有現貨交易、預付貨款、分期付款等多種結算方式。其中最需要關注的就是預付貨款合同。因為預付貨款合同中企業并沒有收到實際的貨物，有一定的違約風險。在采購合同的管理中，財務部門要做好以下工作：一是提醒業務部門催收貨物，確保企業采購的物資在規定的時限內運輸到位；二是認真審核相關合同憑證是否與真實的交易背景相符，并及時恰當的進行賬務處理；三是催促交易對手開好發票，并審核發票真偽、金額、科目、抬頭等關鍵要素的準確性。
3.轉讓合同的管理
企業的轉讓合同需要關注兩種，一種是預付交易款但沒有收到對價資產的合同，這一點與采購合同中的預付貨款合同類似，財務人員要做好提醒業務部門催收對價資產、認真審核相關合同憑證并及時恰當進行賬務處理、催促并審核發票等工作。另一種是發出對價資產但沒有收到交易款項的合同，這一點與銷售合同中的賒銷合同類似。財務人員要做好提醒業務部門催收貨款、審核合同憑證并進行賬務處理、及時準確開好發票等工作。
（三）提高合同管理水平
企業要努力提高合同管理的系統性和科學性，要盡量統一合同格式，規范簽署流程，實現對合同的分類管理，并做好合同檔案的整理和保管。企業要努力提高合同管理的信息化、自動化水平，建立起合同管理的數據庫。企業的合同管理應該達到這樣一種水平，就是財務人員能隨時根據相關要求，按照合同承辦部門、簽署合同主體、合同業務類型、合同簽署時間、合同生效時間、合同履行進度等維度統計并查詢到每一個合同，形成電子化的合同檔案，并可對每一個合同進行實時執行追蹤和后評價。合同到期時，能自動提醒續簽，避免企業重大業務因為沒有簽訂合同而導致的經營風險和稅務風險。財務部門可定期對數據庫進行橫向或縱向對比分析，為企業決策層提供智力支持。
四、結束語
企業要切實加強合同的管理，一是財務人員積極參與企業的合同管理，發揮出應有的專業作用；二是制定嚴格規范的合同管理相關制度，并且加強監督落實，保證實際執行到位；三是企業要提高合同財務管理的系統性和科學性，以及合同財務管理的信息化、自動化水平。從根本上講，就是要形成企業財務部門積極參與合同管理并發揮充分作用的企業文化。企業財務人員不僅僅要做好合同的會計核算工作，還要審核合同的經濟效益和合規性，并監督合同的進度執行，還要能夠通過研究分析合同相關數據，為管理層提供決策支持。
參考文獻：
[1]賈夢靈.現代企業合同管理.科技資訊，2007 年第10 期.
[2]郝秀鳳.試論企業合同管理.中國民營科技與經濟，2007年第1 期.
[3]張遠堂.公司合同管理操作指南[M]. 北京：中國法制出版社，2008.
第3篇：前期物業管理合同范文
關鍵詞：農牧企業；財務管理；市場經濟；企業；競爭力
一、農牧企業財務管理的主要內容
農牧企業的財務管理在社會主義市場經濟中面臨著新的挑戰，新時代要求農牧企業財務管理的觀念和模式應該隨著社會的發展不斷的創新，使之適應時代的發展。新時期財務管理的創新觀念有：企業財務關系的創新、企業財務關系的創新、財務指標的確定等。
二、市場經濟下，農牧企業財務管理存在的問題
1.財務管理制度不完善，管理不到位
我國政府對農牧企業的發展壯大起到了重要的作用，因此國家財政部每年都會為農牧企業提供各種項目撥款，每一項撥款都有具體的使用管理辦法，但是很多的農牧企業由于地處城鎮，對于國家的相關政策法規貫徹理解不到位，對于市場的行情和競爭的激烈程度“敏感性較弱”。因此很多的農牧企業沒有制定出相應的配套轉向資金管理的制度和辦法，對于財務部和資金管理部的責任沒有民明確，造成了農牧企業內部各部門之間嚴重的缺乏溝通交流，無法做到無縫對接，因此政府調撥的專項資金無法做到合理的使用。
2.財務管理和項目管理的相關人員的業務水平較低
在我國，農牧企業主要從事的是基本建設項目以及農業的綜合開發項目，這些項目的開發建設需要企業按照專門的會計核算制度和財務管理的相關辦法完成財務管理和核算。但是我國很多的農牧企業由于地理位置和工資待遇較城市大企業的差距甚大，致使很多農牧企業不能配備會計專業知識豐富，對財務管理熟悉的人員完成對項目資金的核算和管理工作。在農牧企業內部能夠勝任會計工作的專業人員大多是高薪聘請的兼職人員；長期工作的財務管理人員大多是會計業務素質不高，不能勝任公司的預算和大型項目資金的運用活動。員工的兼職造成了人員的流動性很大，財務管理人員的工作能力存在較大的差距，專項資金的使用政策和會計核算等會計人員在理解和操作上存在很大的誤差，造成了前后財務工作的銜接困難。
3.財務管理的監督力度較低
在我國的農牧企業中缺乏市場競爭優勝劣汰的選擇，對項目資金缺乏合理有效的運用，違法亂紀的現象比較普遍，我國的農牧企業在資金監督的運用上依然是采用監督為主，而對事情過程和事情之前的監督就嚴重的缺乏；監督的形式依舊是比較傳統的，專項檢查占據檢查的“半壁江山”，日常的監督很少；缺少對于項目的全方位監控以及對專項資金的運用情況的監督；在經過監督考核之后發現的問題和不足，目前農牧企業尚沒有建立嚴格的獎懲機制。有些農牧企業中對于資金的挪用，亂投資現象比較嚴重。
三、農牧企業通過財務管理提升市場競爭力的策略
我國的農牧企業主要從事農業和畜牧業項目的投資和開發。在社會主義市場競爭中一直處于劣勢。企業的財務管理情況不規范，是造成企業競爭力下降的主要原因之一。因此采用合理的措施規范農牧企業的財務管理，合理運用資金，提高經濟效益，提升市場競爭力。
1.建立以資金管理為中心的財務管理制度，建立企業的競爭力
提高企業的市場競爭力，最重要的就是要提高企業的實力，提高企業的市場價值以及賺取利潤的能力是提高企業實力的最主要的方法。主要的目的是為了實現企業價值的最大化，提高農牧企業在市場經濟中的競爭力。農牧企業一般選擇使用最合理的財務管理辦法對財務管理進行優化和創新，以達到提高資金有效利用，增加資金流通，實現盈利的目的。眾所周知，企業的所有生產經營活動都是建立在貨幣物資的基礎之上的。因此要保持資金的流入和流出在適當的比例下進行，防止出現資金入不敷出的情況，從而影響企業的運行效率和效益。因此在企業的財務管理中要實行全面的預算管理。財務管理部門在編制預算的過程中，除了編制年度預算，還要充分的分析月和天的預算，并且嚴格的按照預算的標準執行。對于企業的較大數目的資金支出，企業要按照法定的程序進行審批，確保資金使用的正確性。此外對農牧企業內部的資金要進行嚴密的控制，財務管理部門要對企業內部的先進的流量狀況進行持續的監察。以此來穩定資金的流通，提高資金的使用效率，增加企業的經濟效益。
2.推行責任會計，實行分權管理，穩定企業的競爭力
隨著現代農牧企業的規模越來越大，管理層次不斷的增多，組織機構日益的復雜。為了有效的實現財務管理，監控企業的資金使用情況，就要實施分權管理。財務管理部門日常的決策權在不同層次管理人員之間進行適當的劃分，最大限度的激發基層管理人員的積極性和創造性。適當的劃分財務總監的決策權，推行責任會計。責任會計根據企業的需要建立責任中心，編制責任預算，核算，考評工作業績、進行反饋控制等。以企業內部的責任中心為基礎，對企業責任中心的經濟和經濟責任進行核算，使企業內部各部門從全局的需要出發，為提高企業的競爭力而奮斗。
3.實施財務總監委派制，加強企業的法人治理，提升企業的競爭力
在農牧企業中由于地理和待遇的限制很多有才干的財務管理人才不愿意到農牧企業從事相關的工作，農牧企業缺乏財務管理的專業人才，造成了財務管理的混亂，嚴重影響公司的發展。所以農牧企業，首先要培養自己財務管理的專業人才，派遣財務管理人員到高校進修；此外高薪聘請財務管理專業人才和會計人才，到農牧企業工作。其中在財務管理部分最重要的職位是財務總監，在現代化企業中，要實行由企業法人委派德才兼備的專業人員勝任，財務總監要具有經濟、管理、法律等相關知識。堅決杜絕“任人唯親”的現象。企業法人要切實擔任起對公司日常事務的管理工作和相關的責任，使財務管理科學合理有效的實施，從而提升企業的競爭力。
綜上所述，本文主要針對農牧企業財務管理的主要內容、在市場經濟條件下出現的主要問題以及提升市場競爭力的策略進行了重點的探究。可以得出，在社會主義市場經濟條件下，農牧企業只有采用合理有效的措施提高財務管理的水平，才能增強企業的經濟效益，以達到提升農牧企業市場競爭力的目的。（作者單位：重慶古華畜產股份有限公司）
參考文獻：
[1]祈峰.淺談企業財務管理的重要作用[J].會計之友，2005.
第4篇：前期物業管理合同范文
一、前期物業管理的基本定位及重要性
1、前期物業管理的基本定位
前期物業管理是指房地產開發項目開始建設或房屋售出之日起，在小區業主委員會正式成立并與物業管理公司簽訂正式《物業管理合同》前，開發建設單位委托或選聘物業管理公司提供的物業管理服務，也可以表述為住宅開發項目在銷售階段提供的物業管理服務，是開發商向購房者提供的過渡性物業管理。前期物業管理是整個物業管理活動的起始階段，是實施物業管理的重要環節，我國的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》在對前期物業管理定位時，指出前期物業管理是由開發建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
2、前期物業管理的基本內容和重要性
前期物業管理主要包括以下內容：一是做好各方面查驗和準備工作。開發建設單位要配合確定的物業管理公司對住宅項目進行承接查驗，辦好承接查驗手續，對住宅小區整體建設布局情況進行了解。同時，服務業主做好新房驗收工作，派出技術人員與業主一起看房，檢查門窗、水電、地面、墻壁質量狀況，及時記錄存在的問題，特別是要與業主一起進行蓄水試驗，防止后期因人為破壞造成損壞而推卸責任。二是配合物業管理公司搞好入住裝修和前期衛生保潔管理。要在業主正式入住裝修前制定周密工作計劃，將業主守則等張貼出來，引導業主嚴格執行。前期物業管理處于入住裝修階段，大量裝修垃圾產生，要劃定專門地點對垃圾進行集中堆放，及時進行降塵和清運，并加大宣傳引導和監督力度，杜絕亂扔垃圾等問題出現，還要在該階段適當增加保潔力量，加大衛生保潔力度。三是做好前期安全防范和關系協調工作。前期物業管理階段住宅小區人員多且雜，安保設施未完全到位，要做好進出小區人員登記工作，裝修人員要憑證進出，并做好進出小區車輛管制和疏導，維護小區良好秩序。前期物業管理矛盾糾紛比較集中，包括房屋質量問題、購房合同問題、設施配套問題及安全秩序問題等，對此，要以前期物業管理公司為主、建設單位積極配合，分類解決存在的問題，協調好各方面關系，創造穩定和諧的小區氛圍。
通過前期物業管理包含內容，可以看出開發建設單位在前期物業管理中承擔著一定任務，做好前期物業管理是服務業主順利入住、解除后期物業管理矛盾糾紛的重要階段，對后期物業管理工作及房屋銷售工作關系重大。
二、房地產開發單位加強前期物業管理的對策措施
1、做好前期物業管理公司招標工作
開發企業要提高對前期物業管理的重視程度，實行監管分離模式，加強市場化運作和招投標制度學習，樹立招標選聘前期物業管理公司意識，積極通過招標選聘具備一定資質的物業管理企業開展前期物業管理活動。要強化招投標備案制度，明確招投標流程，健全公平、公正、公開的競爭市場，避免出現私訂協議、虛假招標等情況，并對參與投標的物業管理公司進行調查，避免出現資質不符、惡意殺價等問題，選出價格低、服務好、資質高的物業管理企業進行管理。
2、簽訂服務合同明確權責義務
物業管理服務合同是對管理事項、收費標準、服務標準、合同雙方權責義務、合同期限及違約責任等內容簽訂的具有法律效力的約定，是明確開發企業和物業管理公司權責的重要法律文件，要按照《物業管理條例》等規定簽訂規范有效的物業管理合同，明確各方權責，避免建管脫節、重建輕管等問題。開發企業要依據《物業管理條例》、《合同法》等規定，結合具體建設項目管理事項，在充分尊重物業管理公司利益的基礎上，合理合法簽訂合同，盡量細化違約責任條款，將合同細節予以明確，防止在前期物業管理中物業管理公司推諉扯皮、履職不到位等問題，影響業主利益或房產銷售。具體實施中，要與物業管理公司做好物業承接驗收工作，實現明確的權責移交。要明確物業管理公司承接物業后的共用設施設備，在建設好公用配套設施后，明確公用設施用處，減少后期物業管理公司和業主圍繞設施設備歸屬權的矛盾糾紛。
3、制定完善物業管理業主臨時公約
在住宅銷售前，開發企業要在做好銷售工作的同時，按照有關規定制定內容具體、可操作性強、權責明確的業主臨時公約，在房屋銷售中向業主明確說明，讓業主明確自己應該遵守的條款，保證業主共同權益。開發企業要加強與前期物業管理公司的溝通交流，將業主臨時公約等事項明示，輔助物業管理公司進行科學高效的物業管理，引導各方共同維護業主合法權益，督促業主履行應盡義務，同時對業主的違約事項要進行一定的責任追究，促使業主更好地遵守公約，維護小區良好的物業管理環境。
4、督促物業管理公司履行職責
建設單位在做好招標、簽訂前期物業管理合同后，要督促物業管理公司按照合同約定，提供相應服務，避免出現“質價不符”問題。要協助物業管理公司應用好物業管理用房，為開展高質高效的前期物業管理提供保障。同時，要制定完善物業維修資金管理等制度，制定嚴格的審批和執行流程，切實保障業主權益。
第5篇：前期物業管理合同范文
中圖分類號：C931.1 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）24-0273-01
第一，我們先談一下前期合同的簽訂問題。
物業管理合同的簽訂分主要為四個步驟，（1），開發商通過招投標的方式競選物業公司，（2），開發商和選定物業公司簽訂前期合同，（3），開發商把前期合同的主要內容寫入物業買賣合同，（4），業主入住的時候，直接跟物業公司簽定協議合同。
其中在前期合同業主，無法表達自己的意見或主張權利。所以說，對于業主而言，對于物業公司這一塊，假如關注的話，只有兩種選擇，要么放棄對于物業的不滿，物業合同當中的前期合同內容對自己不公平，或者不合理，可以放棄。決定要購買這房子，必須無條件接受，物業公司和開發商簽訂的物業合同，沒有商榷的余地。實際上我們感到業主買房子過程中，關注的中心不是物業合同的內容，從入住以后接觸物業服務的時候開始，才開始發現問題。
開發商與業主簽訂物業買賣合同里，開發商應當把前期合同內容，應當如實的寫入物業買賣合同之中。在業主簽署前期合同的環節里，物業公司也應當確保前期合同內容和與開發商簽訂的前期合同內容是一致的。作為業主，要仔細檢查，與開發商和物業公司前合同協議來驗證簽名的簽署本人是否一致。所以，我認為預先簽署的合同每一個環節，誠信是至關重要的。
美國的房屋社區管理模式由社區協會簽定相關合同，聘請管理公司，而經理人是管理公司的代表。
小社區的協會一般傾向于自我管理。自我管理的社會團體組成的協會占了絕大數的一部分；現在，美國有大約15萬自我管理的社會團體。
許多大型組織選擇聘請管理公司，以保持他（她）的社區。這種典型的方案適用于哪種類型的大型社區。大型社區的日常管理活動需要一個現場經理，他（她）可以由社區協會聘請或可由管理公司的雇員被發送。當小社區聘請管理公司，社區協商安排將主要進行異地物業經理物業管理的職責。
美國的這種模式有自己的獨到優勢，但是由于文化制度等多方面的限制，不能全套照搬到中國來，我們要吸收其先進的做法，制定出適合我國的政策法規。
第二，關于物業管理合同的特點與合同解除權。
（1）首先，物業管理合同，其中有本身的兩點問題，一是對物的管理，二是包括對行為的管理。該事項管理是公共，公共設施，建筑設施管理的一部分。行為在物業法律意義上的管理，既要維持這個事情，并在不損害這種法定義務公眾利益。這是隨之而來的，所以在我們討論物權法草案，其中有明確規定，在不影響公眾安全的行為，當然，如何進行相應的行政主管部門應該介入那里有一個行為的管理，這樣的行為管理是指對業主在行使自己的專有部分的時候，或者說他上共有的部分或構成危險時，公共設施，物業公司有這樣的停止這種行為是一個正確的行為。然而，更多的有關此行為的管理，缺乏約束的物業管理合同。因此，它成為了物業公司，有一個所謂的物業管理權。這使得更多業主抵制物業公司的管理行為，認為物業公司是被雇傭來的，它無權做出管理行為這種糾紛就出現了。所以在這個問題上，相應的就會產生一個問題，那就是說，物業公司的這種對行為的管理來源是哪兒？巴澤爾認為產權是有價值的，只要他們的所有者完全享有它。但不完善的財產權利的劃分留下一些權利的交集區而產生了一個共同的財產。共同財產將導致租金耗散。
（2）物業管理合同作為一個整體是一種委托合同。不同于一般的委托，代表一般的物業管理合同可以追求一個目的，但結果并不是很在意它，結果一般都不會在意這一點，或者說沒有對收費的結果，所以這個問題。雖然它基本上是一個信任關系，但在這里，這是因為居民增加使用人好，還是內容服務的很多社會服務，應盡可能明確。
（3）關于物業管理合同雙方主體問題。首先合同的主體在業主這邊，應是業主大會，業主大會只是委托或者授權業主委員會的委員，或者業主委員會主任在這上面簽字而已。在這種情況下，根據我們目前的物業管理條例的規定，那就是業主大會來選聘物業公司，而不是業主委員會選聘公司，這一點非常明確。其簽定合同的這個主體，一定是業主大會，而不是業主委員會。這個主體的確定，就必然產生了，簽訂程序，如果這個合同簽訂沒有業主大會的批準，或者事先沒有業主大會的授權，那么這個合同的效力是待定的，或者說這個合同就是無效的。既然確定業主大會是成為合同的主體，對于物業公司的這種聘任在程序上需要有業主大會按照法定的2/3投票權的通過，這種的合同最后才是有效的。
（4）關于合同的解除權問題。
這方面美國相關方面的法規做的比較到位。他們確定了終止合同權（Termination Option）
美國各州有共同點也有不同點，以德州為例，例如，提供計入已簽署和存款的一定時間內購買（7-10天，在一些國家長達15天）可終止合同因任何原因，該押金將退還給買方，買方只損失了Option Fee（50-100美元）Option Fee用是直接支付給二手房簽約費簽約的買賣雙方賣家除了存款。如果買方購買到房子，賣方應把Option Fee退還給買方。
在Option期間，賣家和其他買家不可以再定合同，但買家可以無條件解除合同。這一規定是非常有利的買方，買方通常是在這段時間內請專業的驗房師（驗房師）做一個全面的上門檢查，如果發現有顯著的問題，如：地基，屋頂，水系統或危害人體健康，買家可以單方面終止合同，定金不退。在大多數情況下，剛檢查出一些小問題，那么買方將要求賣方做一些維修，往往是賣方將接受買方的要求放置損壞或不能正常工作修復。
在這我想從兩個角度談，一個從物權法的角度，我們物權法討論中明確規定，選聘物業公司，這是一種物權，而這種物權大家都知道，在法律理論方面，是一種絕對權，業主的權利必須得到應有保障。那么這種選擇要肯定，絕對不能以物業管理公司具有物業管理權，以及他是合同對方不接受。
此外，從合同法角度看，委托合同的最鮮明的特點，委托法和受托法，雙方有權在任何時候終止合同的權利。顯然，明確了業主的選擇權是物權，我們將很快能夠將爭端解決。因此，要終止這個問題的權利，我們必須引入產權概念應該進來，但遵循這一有權終止本合同法的終止在任何時候正確的概念，從而使通過明確這些基本的系統，定義雙方以及本合同發生爭議，爭議地區的權利和義務，應及時解決。
第三，我們談一下現行物業管理法規的缺陷。
1缺乏國家法律和法規。雖然自1993年建設部頒發的多個物業管理法規和規范性文件，但由于沒有國家的法律法規，因此缺乏整個物業管理部署統一的立法，以及方向，指導原則和規范，不同的原則模式，讓廣大企業和消費者無所適從。
2缺乏完整的物業管理系統的科學理論支持。多年來，物業管理理論已經滯后于物業管理的做法和立法，一直在探索中。立法政策的實用主義具有比較濃厚的地方色彩，缺乏連貫性和內在邏輯，容易發生沖突和混亂。
3立法的涵蓋性和深度不夠。大多數地方立法僅限于居住區，只有表面行為和一般的規范，可操作性較差，很多問題不能得到解決。
4立法剛性較差，較少的技術性運用。主要表現在粗獷的線條，伸縮性較大，尤其是不重視程序性規定和法律責任，造成適用性較差。
5目前開發建設單位缺乏對物業管理方面的投入而又收取高額管理費用，應當利用法律政策等杠桿進行正確的調整。業主和物業管理公司及開發建設單位的關系中，前者是弱小勢力群體，在權利、責任方向，應該給予適當的傾斜。
參考文獻
第6篇：前期物業管理合同范文
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質等級：_________
證書編號：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_________（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業基本情況
物業名稱：_________物業類型：_________
座落位置：_________區_________路（街道）_________號
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。
物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務期限：物業管理服務期限為_________年_________月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。
第三條 甲方在該物業接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關辦公用品和設備，所形成的固定資產產權歸該物業管理區域業主委員會所有。所購買辦公用品和設備的清單明細乙方在物業接交后2個月內交甲方備案。
甲方在該物業接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業管理接管費。乙方應根據甲方的需要派員進行物業管理提前介入，并負責包括但不限于簽訂物業管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業管理顧問服務。如需乙方提供前期物業管理顧問服務的，前期物業管理顧問服務合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續。
第五條 本物業交付使用后的質量責任，根據國家《建設工程管理質量條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定執行。設施設備保修期如下：電梯_________月，監控智能化設備_________月，消控設備_________月，電信設備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設備安裝完畢經建設單位、監理單位、施工單位、物業公司及有關專業部門根據國家相關規定，對所完成的建筑、設備進行外觀、調試和運行等方面的檢查測試，并經簽章之日起為保修的起始日期。
本物業共有部分保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責返修；
第7篇：前期物業管理合同范文
關鍵詞：物權法；物業管理；問題；政府對策
一、概述
傳統意義上的物業管理起源于19世紀60年代的英國。[1]我國物業管理產生于改革開放以后，其產生主要是為了滿足城市住宅小區的物業管理需要。物業管理市場離不開政府的適當介入。首先，物業管理服務合同難以充分體現意思自愿。住宅小區物業管理是現代物業管理的主要方面，作為多數人一方的業主在簽定物業管理合同時只能實行代表人或者其它類似制度，難以保證物業管理合同的平等性、有償性。特別是前期物業管理合同，是在業主完全虛位的情況下產生的，沒有政府管理部門的適當介入，業主的利益就更無法得到保障。其次，物業管理市場普遍存在失靈現象。[2]突出表現在壟斷和限制競爭以及信息失靈兩方面。壟斷和限制競爭的產生既有房地產建設單位固有壟斷地位方面的原因，也有市場不充分、不完全的原因，政府因素也不時在發揮著作用。就物業管理關系雙方當事人而言，一方業主為多數人，且經常為自然人，而另一方為物業管理企業，雙方所掌握的物業管理信息的質與量根本無法相比，這必然影響到雙方的實質平等。最后，存在于物業管理對象之上的建筑物區分所有權具有社會性。通說認為，[3]建筑物區分所有權包括三要素：專有部分所有權、共用部分持分權和成員權。其中成員權直接涉及到人與人之間的關系問題，與社會公共秩序具有密切的聯系，帶有明顯的社會性。
《物業管理條例》第5條規定，國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。新頒布的《物權法》第70條則規定了建筑物區分所有權。但是，目前的物業管理過程中不時地發生各種糾紛，政府物業管理部門的具體監督管理措施有必要根據物業管理市場的內在需要進行適當的調整。為充分實現《物權法》賦予業主的建筑物區分所有權，構建和諧小區生活，本文對當前物業管理中存在的主要問題進行了系統分析，探討了政府物業管理主管部門的具體應對措施。
二、當前物業管理中存在的主要問題
近年來我國物業管理糾紛數量呈現出日益上升的趨勢，涉及的內容非常廣泛，覆蓋面包括物業管理費、小區安全衛生、物業管理企業服務質量、物業管理合同效力以及小區停車位等。筆者認為，物業管理問題之所以成為被普遍關注的社會問題，主要原因包括以下幾方面。
1.業主普遍對物業管理制度認識不足
在我國，物業管理歷史相當短暫，作為物業管理重要權利基礎的建筑物區分所有權與傳統所有權差異巨大，即便在理論上對其性質都還未能形成統一的認識。因此，一般業主對物業管理問題就更難以理解與把握。具體表現在許多業主對業主大會和業主委員會的認識不清，在物業管理過程中很少參加業主大會，對業主委員會的產生也漠不關心，理不清業主委員會和物業管理企業之間的關系，不能主動向業主委員會反饋信息、提供意見，而在遇到物業管理紛爭時又常常簡單地以拒絕交納物業管理費來對抗，不能合法行使自己的正當權利。此外，在傳統計劃經濟體制下，公有住房的物業管理是由使用人所在單位免費提供的，私人獨門獨院住房的物業管理則完全是由所有權人自己進行的，而現在要他們自己掏錢買物業管理服務，一時在思想上還很難接受，對物業管理不免會產生抵觸情緒。許多業主的消費觀念還難以適應市場經濟的迅速發展，也難以適應我國不動產使用管理制度發展的內在客觀需要。
2.公用基礎設施檢查驗收機制不合理
根據《物業管理條例》第28條規定，物業管理企業承接物業時應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。但是根據《物業管理條例》第21條規定，在業主和業主大會產生之前，物業管理企業通常都是由建設單位自己選聘的，盡管《物業管理條例》第24條又規定，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，并強調住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，但是由于該條同時規定，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。這就致使實踐中前期物業管理企業大多是由建設單位直接選聘的，或者完全是由建設單位直接組建的。由于和建設單位之間的特殊關系，物業管理企業就根本不可能去履行自己的檢查驗收義務，致使許多瑕疵工程或者根本就不存在的工程被接受了，然后再由公共維修基金支付相應的所謂維修費用，這極大地損害了廣大業主的合法權益，也為以后的物業管理留下了眾多“后遺癥”，諸如商品房質量瑕疵、管線布局不合理、小區停車位不足或不合理、小區綠化不達標和缺乏必要的公共娛樂設施等。
3.物業管理關系被扭曲、服務質量低下
如前所述，前期物業管理企業都是由建設單位直接選聘或者組建的，另外，根據《物業管理條例》24條規定，在投標人少于3個或者住宅規模較小的情況下，房地產行政主管部門對建設單位采用協議方式選聘物業管理企業具有批準權，所以不可避免地還會出現由房地產行政主管部門直接指定物業管理企業的情況，這些都顯然扭曲了正常的物業管理關系，違背了正常的市場優勝劣汰機制。雖然《物業管理條例》第26條還規定，前期物業服務合同可以約定期限，但是期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。但是，由于業主委員會組織性質十分松散，盡管實踐中出現了許多物業管理問題，也很少有前期物業管理企業被炒掉的，就是有業主想把物業管理企業換掉，也會由于原建設單位或者行政等方面的種種干涉而無能為力。相反，由于擁有特定的身份關系，缺乏必要的市場競爭壓力，許多物業管理企業服務質量低下，對業主反映的問題態度冷漠，所提供的物業管理服務主要就是看守小區大門和催收物管費。
4.物業管理企業自身不能適應市場要求
目前，在物業管理市場上存在一種矛盾現象，一方面業主普遍反映管理費太高，另一方面又有不少物業管理企業因經費不足而正面臨著生存困境。原因固然是多方面的，但是重要原因應該是物業管理企業自身問題。目前我國物業管理企業主要是通過四種途徑組建起來的，即由開發公司組建的的物業管理公司或附設的物業管理部門，獨立組建的的物業管理公司，房管所轉換的物業管理公司，各大系統單位組建的的物業管理公司。其中最后一種只占少數，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的，而由開發商和房管所組建的物業管理公司不是把物業管理作為房地產的附屬品，就是延續計劃經濟的傳統觀念，距離專業化、現代化的標準都相去甚遠。[4]物業管理作為一種基本日常生活消費對象，它只能屬于微利性行業，但是當前大多物業管理企業因規模太小而難以實現規模效益目標。而且人員素質、結構普遍不合理，缺乏現代管理專業人才，物業管理服務不規范，不能科學樹立現代物業管理服務理念，甚至有的還把物業管理服務抹上了行政管理色彩。
5.業主委員會難以發揮應有作用
根據《物業管理條例》第15條規定，業主委員會是業主大會的執行機構，應及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同，監督業主公約的實施，以及業主大會賦予的其他職責。但是由于業主普遍對物業管理制度認識不足，業主委員會成員的產生缺乏民選機制，大多是由物業管理企業根據自身需要而指定產生的，人員素質沒保障，缺乏必要工作經驗，缺乏為廣大業主服務的精神與意識，業主委員會實際所發揮的作用更象是物業管理企業的人。至于業主大會就更是一盤散砂，其實際工作機制經常為物業管理企業人員或少數利己分子所操縱。廣大業主唯一比較敏感的就是物業管理費，而小區內臟、亂、差等種種問題則大多處于無人過問的狀態。
三、政府部門應該采取的必要措施
縱觀上述種種問題不難發現，每個問題都不是市場本身能夠解決的，這從另一側面進一步說明了物業管理市場離不開政府的適當介入。目前政府具體對策主要包括以下幾點：
1.做好物業管理的必要宣傳工作
房地產商品與一般商品不同。業主（消費者）普遍對建筑物區分所有權性質不了解，不知道如何行使權利，對物業管理關系和業主委員會的性質也認識不清。盡管業主自身應當努力掌握有關知識和技能，提高自我保護意識。但是，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第8條規定，消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利；第13條規定，消費者享有獲得有關消費和消費者權益保護方面的知識的權利。即消費者享有知悉真情權和接受教育權。根據《消費者權益保護法》第28條規定，房地產行政部門應當采取必要措施保護業主的合法權益。針對業主普遍存在的困境，首先有要做好必要宣傳工作。除房地產行政部門自身直接參與外，還必須規范建設單位的告知義務范圍，并把有關宣傳工作納入社區工作范疇。
2.促使物業建設單位與物業管理企業相分離
目前，在物業管理中存在的許多問題都與建設單位和物業管理企業之間的不正當關系密切相關，有必要促使物業建設單位與物業管理企業相分離，其基本方法就是實行招標制度。但是從長遠看，目前建設單位和物業管理企業之間之所以存在不正當關系，重要原因是《物業管理條例》第21條規定，即在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位可以選聘物業管理企業。應將第21條規定修改為在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應在物業行政管理部門的監督下會同所在社區組織選聘物業管理企業，并嚴格規定選聘物業管理企業要實行招標制。從現實角度看，雖然《物業管理條例》第24條也提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。問題是其進一步又規定，投標人少于3個或者住宅規模較小的，經有關房地產行政主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業管理企業。房地產行政主管部門應該嚴格監督建設單位實行招標公告制度，對所謂住宅規模較小應實行嚴格解釋。
3.加強物業管理的行業管理、提升物業管理水平
首先應加強對物業管理企業的資格管理，根據現階段我國物業管理企業規模小和專業化、集約化程度普遍較低的實際情況，在具備必要注冊資本等基本注冊條件的基礎上，要特別強調物業管理企業必須擁有一般從業人員和所需不同專業人員的數量，并定期組織物業管理人員進行專業知識和專業技能培訓，幫助物業管理企業樹立現代物業管理服務理念。在行為管理方面，要明確物業管理企業的通常管理范圍，規定非經物業行政主管部門登記備案認可，不能在物業管理合同中加以任意排除，防止物業管理企業不適當地免除管理義務；要禁止物業管理企業對屬于自己投資人的建設單位的招標進行投標，防止不正當競爭，營造平等和公平競爭；加強物業管理企業的財務和審計工作，對物業管理費收支使用情況進行必要監督。在責任落實方面，應嚴格查處各種違反物業管理法律法規的行為，對查出的問題應嚴格依法處理，決不通融，對未經注冊不具備條件的企業應堅決給予取締。
4.對業主委員會工作進行必要引導
根據《物業管理條例》第10條規定，業主應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。《物權法》第75條也強調地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。但是實踐中這種指導和協助還很不夠。業主大會很少有按照規定正式召開的，業主委員會成員的產生也很少是通過業主民主選舉產生的，常常主要都是指定（只有候選人提名而沒有進一步選舉）產生的，這些問題與物業行政主管部門指導、協助不夠都有著直接的關系。在提高指導、協助力度的同時，物業行政主管部門還必須注意到實踐中大多業主委員會成員都缺乏必要的物業管理知識和管理經驗，有必要定期對業主委員會成員進行培訓，幫助業主委員會制定工作計劃，促使業主委員會工作有序化、制度化。另外根據實踐需要，物業行政主管部門還要做好業主委員會的換屆指導和協助工作，加強換屆登記與監督管理。
5.政府部門在有所為的同時更應注意有所不為
物業管理市場離不開政府的介入，但是這里所講的介入只能是適當介入。如前所述，政府介入的目的主要就是為了培育健康的物業管理市場，維護物業管理市場的自由與公平。但是在市場經濟條件下，物業管理關系只能是基于市場機制所形成的關系，主要應由市場供需關系去確定。實踐中政府部門比較容易發生的，不是上述種種完全忽視物業管理市場的現象，就是過渡介入物業管理市場的現象。就后者而言，有房地產行政主管部門利用職權為少數物業管理企業瓜分市場、牟取不正當利益的；有以物業收費實行市場指導價為謊子，在缺乏與業主充分協商的情況下指定收費標準的；還有房地產行政主管部門混淆了行政權與司法權的界限，不當介入物業管理企業與業主之間的糾紛等等。物業管理關系屬于平等主體之間的合同關系，可以由當事人自愿協商解決，也可以居中調解，但是訴訟具有最終決定的效力，房地產行政主管部門絕不能利用自身特權進行偏袒并威脅利誘。
作者單位：淮陰師范學院 法律系
參考文獻：
[1]程信和,劉國臻.房地產法學[M].北京大學出版社,2001,185.
[2]常傳領,金純.論政府干預及其法律規制[J].現代法學,2004，6:121-122.
第8篇：前期物業管理合同范文
正是由于存在這些糾紛，已經嚴重影響到廣大人民群眾的生活、工作，因此要從法律、社會管理、企業自身等多方面出發，尋求解決物業管理糾紛的最佳路徑，因此，筆者提出以下六點建議。
1.推行菜單式物業服務收費、在全國推廣、普及《住宅物業分級收費管理辦法》。根據目前我國《物業服務收費管理辦法》第六條的規定，物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行市場調節價和政府指導價相結合。物業收費應當遵循合理、公開、服務與收費相適應的原則。實際生活中，物業服務的收費一般依據當地政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定，考慮物業管理服務的等級標準、市場基準價和浮動幅度等因素。具體收費標準由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定，實行明碼標價，并在小區顯著位置公示。調研中發現，目前全國各地關于物業服務收費存在的問題主要是收費標準的問題，筆者建議可以根據中國物業管理協會印發的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》(試行)中對物業企業的分類來制定《住宅物業分級收費管理辦法》，將不同級別的物業企業能夠提供的服務用“菜單式”的形式公布，引導業主正確選擇和評判，再結合當地消費水平制定統一的收費管理辦法，這樣可以樹立等價有償的消費觀念，促進物業管理規范發展，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生矛盾。
2.推行物業公司服務專業化、職業化。調研發現目前物業糾紛中很大程度是由于物業公司專業化、職業化水平低，我國在2003年開始實施物業從業人員持證上崗制度，并于2005年出臺《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》、《物業管理師資格認定考試辦法》和《關于實施物業管理師制度職責分工有關問題的通知》等一系列規章制度，但從我國目前狀況來看，出來少數一線城市的住宅小區，大部分地區的物業從業人員中持證上崗人較少，具有物業管理師資格的人員更是少之又少，大部分物業從業人員素質有待提高，這些都成為影響物業行業的服務質量和自身發展的重要因素。建議各省職業技術院校盡快開設物業管理服務專業，增加物業方面人才的培養，物業管理部門要嚴格審查物業持證上崗人員是否符合最低數量，物業企業也要加強員工的培訓，以提高社會對物業從業人員的認知度。
3.實行行業保險。調研中發現，住宅共用設施、第三人侵權、水災、火災等導致業主財產、人身受損引發業主與物業矛盾逐年增加，這些損害往往與物業無關，但是也成為業主不交物業費，或者物業的導火索。從上海2008年引入物業行業保險的發展狀況來看，行業保險是目前解決這一難題的最佳途徑，物業企業用優惠價團購家庭綜合保險，并向一次性支付一年物業費的家庭贈送，對于電梯用戶和有機動車家庭還可以附加電梯責任險和停車場險種。
4.出臺規范物業服務合同范本。關于物業服務合同范本，目前只有建設部于1999年印發的《前期物業管理服務協議》(示范文本)，它規范了前期物業管理活動的具體內容，減少物業管理糾紛，但只適用于自房屋出售之日起之業主委員會與物業管理企業簽訂《物業管理合同》生效時止的物業管理。在之后的物業合同就沒有了相應的示范文本，而物業公司自制的物業管理合同往往傾向于物業企業單方面的利益保護，在許多問題上約定不明或者沒有約定，業主的合法權益無法保障，必然導致糾紛的產生，因此，筆者建議應當盡快出臺《物業服務合同》示范文本，避免和減少業主入住后發生爭議和糾紛。
第9篇：前期物業管理合同范文
一、總體要求
針對當前物業管理中存在物業服務不到位等問題，堅持標本兼治、綜合治理的方針，按照以人為本、共享和諧、立足當前、著眼長遠、綜合治理、務求實效的總體要求，依法查處物業服務中不規范和違法違規行為，集中整治服務水平低、社會形象差的物業服務企業，使社會和群眾反映強烈的問題得到有效整改，讓老舊小區的基本物業服務更有保障，讓高中檔住宅小區物業服務質量得到顯著提升，全面提升全縣物業服務水平，樹立小區的良好新形象，促進全縣物業服務行業持續健康發展。
二、整改內容
（一）物業企業市場行為不規范問題。重點查處物業企業無資質或超資質范圍承接物業服務業務；擅自將物業管理項目的全部業務轉讓、委托給他人管理；擅自撤離物業管理區域或停止物業服務；聘用未取得物業管理職業資格證書人員從事物業管理活動；以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓資質證書；在物業管理招標投標中與招標人或其他投標人相互串通，以不正當手段謀取中標等行為。
（二）物業企業服務不到位問題。重點查處物業企業未按要求簽訂物業服務合同或未按規定辦理合同備案手續；未按照物業服務合同和服務標準提供物業服務，只收費不服務或服務不到位；物業收費未備案或擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費等；未按規定在物業管理區域顯著位置公示服務內容、收費項目、收費標準；對小區內亂搭亂建等違規行為未制止，制止不了又未及時向有關部門報告等。
（三）物業企業侵犯業主合法權益問題。重點查處物業企業擅自改變公共建筑、共用設施及物業服務用房用途，非法占有公共部位的經營收益；擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；未按照裝飾裝修服務協議規定及時向業主退還裝修保證金；物業服務合同終止時不按規定移交物業服務用房和有關資料等。
（四）物業企業自身管理不規范問題。重點糾正物業企業工作人員服務意識差和態度不端正；不按規定報送信用檔案信息、統計報表等資料；未建立健全內部各項規章制度，辦事制度和辦事流程未公開；未按要求配齊物業管理項目經理和專業管理技術人員；未建立投訴、回訪處理機制，未公開投訴受理電話，處理記錄不詳細等。
（五）前期物業管理不規范問題。重點查處建設單位未按規定劃分物業管理區域；未依法通過招投標的方式選聘前期物業服務企業；未按規定要求與物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同；未按照規定辦理前期物業服務合同、臨時管理規約、小區配套建筑和設施設備清單及權屬資料備案手續；未按規定對共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和有關資料等。
（六）業主委員會履職不到位問題。重點糾正小區已具備成立條件，未按規定成立業主委員會；業主委員會未辦理備案手續；未依照規定，與選聘的物業企業簽訂物業服務合同；未及時了解業主的意見和建議，督促業主按時繳納物業費；未監督和協助物業企業履行物業服務合同；未對不履行職責或違章搭建建筑物、構筑物，拒付物業費以及侵害業主合法權益的委員作出終止資格的決定；違反法律、法規作出決定等。
三、實施步驟
本次專項整治分三個階段進行。
1、安排部署階段（10月15日—10月20日）。印發專項整治實施方案，召開活動動員會議，做好宣傳發動工作，營造良好實施氛圍。
2、集中整治階段（10月21日—11月20日）。組織物業服務市場各主體單位開展自查自糾，自覺整改存在的各類問題，進一步規范自身行為。縣住建局組成聯合檢查組，對城區物業服務市場組織開展專項整治，對存在的各類問題進行全面查處，按照“主動自查整改從輕處理，不自查不整改從重處理”的原則提出處理意見，全面規范物業市場秩序。
3、檢查驗收階段（11月21日—11月30日）。對問題整改情況進行全面驗收，形成檢查處理情況報告，并在全縣范圍通報。
四、保障措施
（一）加強領導，搞好配合。縣住建局抽調人員專門成立縣物業管理市場專項整治工作領導小組，負責整個活動的組織和領導。各物業服務企業要按照上級要求主動自查，不斷規范市場行為，對存在的問題不折不扣地進行整改。
