房地產(chǎn)的投資價值精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
一、投資性房地產(chǎn)中運用公允價值的要求和條件
公允價值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時性和估計性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。
我國新準(zhǔn)則明確表示，取得成本應(yīng)被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的初始計量，與取得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本確認(rèn)方法相同。同時規(guī)定，在其后續(xù)計量上存在歷史成本和公允價值兩種計量模式。可采用公允價值計量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實可靠的確定公允價值。企業(yè)若滿足條件，可作為變更會計政策――以公允價值計量模式替代歷史成本計量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。
二、投資性房地產(chǎn)中運用公允價值的必要性
長久以來，企業(yè)財務(wù)會計報表中的“資產(chǎn)”包括四項內(nèi)容：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實際就是企業(yè)將暫時不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計準(zhǔn)則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項目被各界所公認(rèn)。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計量轉(zhuǎn)換為公允價值計量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤和凈資產(chǎn)帶來巨幅增長的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價值。（2）有利于增加擴(kuò)大相關(guān)企業(yè)的利潤波動性。（3）短期內(nèi)將對會計信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對會計信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。
三、我國投資性房地產(chǎn)上市公司計量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問題
由我國上市公司執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況分析報告（財政部會計司2007―2010年度），獲取如下四年財政數(shù)據(jù)，我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式選擇現(xiàn)狀（見表1）：
由表1看出：
2007年，作為新會計準(zhǔn)則實施的第一年，外界普遍預(yù)測許多公司會因公允價值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計量模式。然后報告披露顯示，選擇公允價值計量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。
2008年，采用公允價值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有評估價格（14家公司）。
2009年，為有效扼制企業(yè)確認(rèn)巨額商譽(yù)，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會計準(zhǔn)則仍堅持謹(jǐn)慎態(tài)度引入公允價值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。
2010年，年報顯示，采用公允價值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評估價格（15家公司），參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格（9家公司），實地調(diào)查取得的價格（1家（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價值確定方法。
綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價值計量模式數(shù)量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價值計量方法主要為：房地產(chǎn)評估價格法、參考同類同。
四、完善公允價值計量模式的建議
（1）加強(qiáng)我國公允價值理論建設(shè)。為能使公允價值計量模式更深入、更規(guī)范地實現(xiàn)國際趨同，應(yīng)鼓勵更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價值理論，促進(jìn)公允價值計量和確認(rèn)的廣泛應(yīng)用：
（2）積極創(chuàng)造公允價值評估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價環(huán)境，提供更低成本、更公開化的市場公允價值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)的實時共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國各級市場，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評估行業(yè)和資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)，以保證公允價值計量確認(rèn)的真實性和可靠性
（3）完善企業(yè)公允價值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護(hù)，應(yīng)進(jìn)一步明確公允價值信息的披露程度，從準(zhǔn)則角度細(xì)化公允價值計量信息披露的方式和方法。
（4）努力提高會計人員專業(yè)素質(zhì)。為能給投入成本聘請資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的企業(yè)提供更真實的信息、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，會計人員需具備扎實的專業(yè)知識和良好的職業(yè)素質(zhì)，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強(qiáng)的綜合能力。
第2篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
一、公允價值模式對投資性房地產(chǎn)的潛在影響
（一）影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)
新準(zhǔn)則出臺以前，在會計處理上，企業(yè)對自用的房地產(chǎn)和出租的房地產(chǎn)一向不加以嚴(yán)格的區(qū)分。所以，房地產(chǎn)在以前通常被當(dāng)作固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，而現(xiàn)今的會計準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)必須單獨列報，企業(yè)名下的土地和房產(chǎn)中作投資用途的那部分，應(yīng)按最新的規(guī)定予以計量，在會計報表中設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目。故不論企業(yè)選擇公允價值計量與否，都必須對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨立核算。原先計入固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)中的物業(yè)，將一并納入“投資性房地產(chǎn)”項目，這樣對資產(chǎn)的重新分類、確認(rèn)勢必會影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，特別是相對于那些投資性房地產(chǎn)持有量比較多的公司，影響結(jié)果是固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)、存貨的比重下降，投資性房地產(chǎn)比例升高。另一方面，之所以說公允價值計量會影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，原因在于成本模式的計量方法要計提折舊或攤銷，在核算上同固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)類似，計量方法的差異及新穎之處主要體現(xiàn)在公允價值模式上。所以，在企業(yè)的投資過程中，把對各種資產(chǎn)構(gòu)成比例的影響說成是“公允價值計量的潛在影響”實不為過。
（二）增加企業(yè)所有者權(quán)益
投資性房地產(chǎn)可以從成本計量模式變更為公允價值計量模式，作會計政策變更處理，同時根據(jù)變更時公允價和賬面價間的差額調(diào)整企業(yè)初期留存收益。現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)泡沫較多，市場價格一般都高于歷史成本。因此，投資性房地產(chǎn)從成本計量變更為公允計量的當(dāng)年，年初的留存收益會被追溯調(diào)整，從而致使所有者權(quán)益增長顯著。以福建省三木集團(tuán)股份有限公司（簡稱“三木集團(tuán)”）為例，三木集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)（擁有壹級資質(zhì)）和進(jìn)出口貿(mào)易，經(jīng)營范圍包括土地開發(fā)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)（壹級資質(zhì)），房地產(chǎn)中介，家用電器、建筑材料……該公司在2012年12月14日發(fā)出公告，自2012年01月01日起對公司所有的投資性房地產(chǎn)由以前的成本模式改為公允價值模式，作為會計政策變更，并在2010年度及2011年度的會計可比報表中采取追溯調(diào)整。
表1呈現(xiàn)的是三木集團(tuán)此次投資性房地產(chǎn)模式變更對所有者權(quán)益的影響，從表中可以看出，對未分配利潤的影響金額是885.12萬元，合計影響了所有者權(quán)益2068.42萬元，很好地驗證了文章的觀點，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公允價值計量會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加。
（三）增加企業(yè)利潤
企業(yè)如果對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量選用公允價值模式，就應(yīng)采用資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值進(jìn)行重估，當(dāng)然，公允價值和賬面價值會有差額，須計入當(dāng)期損益，因此會對企業(yè)的利潤產(chǎn)生影響。結(jié)合現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，無論是土地使用權(quán)，還是建筑物的市場價格，都是穩(wěn)中有漲，一般高于上一年的價格。因此，企業(yè)當(dāng)年的利潤無形中就增加了。另一方面，采用公允價值后續(xù)計量模式，投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，也不計提減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致企業(yè)的費用支出減少，從某個方面來說，這樣也會增加利潤。
還是以三木集團(tuán)為例，表2反映的是該集團(tuán)由于模式變更對當(dāng)年凈利潤的影響。從表中可以看出，這種模式變更對1～9月凈利潤的影響金額是290.75萬元，影響比例更是達(dá)到了84.14%，說明公允價值計量會增加企業(yè)的利潤。
二、公允價值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問題及原因
（一）客觀環(huán)境不完善
新準(zhǔn)則規(guī)定，對于投資性房地產(chǎn)采取公允價值計量的，應(yīng)同時滿足兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍的交易市場。（2）企業(yè)能從活躍的交易市場上取得同樣或者類似房地產(chǎn)的市場價格以及與此相關(guān)的信息，以便能對投資性房地產(chǎn)的市場公允價值做出合理估計。
我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展時間尚短，資本市場不夠完善，許多地方還不存在活躍的市場這樣一個條件，使企業(yè)能夠有效地取得公允價值。此外，在已經(jīng)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的上市公司中，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定主要有三種方法：一是依賴房地產(chǎn)評估價格。二是參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格。三是通過實地調(diào)查取得價格。在我國目前的市場條件下，不管是采用哪種方法，都可能存在價格不公允、取得成本較高等問題。因此，公允價值計量模式應(yīng)用的客觀環(huán)境還未成熟，有待完善。
（二）不能和成本模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換
準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可以從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，作為會計政策變更處理；如果已經(jīng)采用了公允價值模式計量的，則不允許再進(jìn)行轉(zhuǎn)換。從這段話里，可以清楚地看出我國政府目前對于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的一種選擇偏好，企業(yè)如果采用的是成本模式，那么還留有選擇空間，需要時可以轉(zhuǎn)換為公允價值模式；可是一旦采用了公允價值模式，就不能再進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換了。在政府的這種隱性的政策指引下，企業(yè)權(quán)衡公允價值模式的成本效益，從自身利益出發(fā)，必然會優(yōu)先選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。所以，不能轉(zhuǎn)換為成本模式，這也是公允價值計量模式存在的一個問題，導(dǎo)致其無法得到廣泛的應(yīng)用。
三、完善公允價值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的建議
（一）完善投資性房地產(chǎn)公允價值評估環(huán)境
公允價值模式的應(yīng)用條件十分嚴(yán)苛，無法在我國得到廣泛應(yīng)用的主要原因就是市場條件的限制。因此，加快市場環(huán)境的建設(shè)，逐步形成一個統(tǒng)一、開放、自由競爭的交易市場，形成良好的市場價格體系，已經(jīng)刻不容緩。對于那些已經(jīng)存在活躍的房地產(chǎn)交易市場的一線城市，國家監(jiān)管部門或行業(yè)協(xié)會應(yīng)該密切關(guān)注價格的公允性，并且積極引導(dǎo)信息需求者使用該市場的交易價格；對于活躍市場還未形成的其他城市，應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化評估公允價值的指導(dǎo)方案，著力推進(jìn)市場上各種信息資源的透明化，方便企業(yè)財務(wù)人員或?qū)I(yè)評估人員做出對公允價值的合理估計。
（二）同一企業(yè)允許兩種計量模式同時使用
不管是我國最新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》還是《國際會計準(zhǔn)則》都做出了明確的說明，同一企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)只允許采用一種模式進(jìn)行后續(xù)計量，任何時候都不得同時采用兩種計量模式。袁媛（2009）[2]認(rèn)為，同一企業(yè)應(yīng)按照不同持有目的分別采用兩種不同的后續(xù)計量模式，而且這么做符合適用性、可靠性、相關(guān)性、配比原則。首先，投資性房地產(chǎn)的劃分本來就是以不同的持有意圖加以區(qū)分的，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地、已出租的建筑物三類，對于很多企業(yè)來說，同時擁有其中兩種或以上用途的資產(chǎn)是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折舊、攤銷信息，有的只需要反映市場價值的變化，所以單一的計量模式難以反映不同需求的會計信息。其次，在實際工作中，不同資產(chǎn)的公允價值取得的難易程度不同，會出現(xiàn)同一企業(yè)同時擁有可用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)和不符合公允價值計量條件的投資性房地產(chǎn)的情況，而只能采用一種計量模式的規(guī)定，會造成此類企業(yè)對所有的投資性房地產(chǎn)可能都采用目前看來有利的計量模式――成本模式，這樣公允價值模式的運用就裹足不前。
第3篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
關(guān)鍵詞：工程投資；控制措施；限額設(shè)計；合同管理
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各種房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)不斷健全，國家宏觀調(diào)控的力度不斷加大，同時消費者也越來越理性的進(jìn)行投資消費，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入微利時代。工程成本作為生產(chǎn)建筑產(chǎn)品的必要投資，成為房地產(chǎn)開發(fā)單位控制成本贏取利潤的重中之重。過去單純依靠增加銷售收入或者壓縮資金周期而不重視工程建設(shè)成本的盈利方式，將逐漸被嚴(yán)酷的競爭淘汰出局。如何巧妙地進(jìn)行工程投資控制，是當(dāng)前一大重要課題，結(jié)合經(jīng)驗以及參考若干成功案例，根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的4個階段劃分，本文總結(jié)出以下原則。
一、設(shè)計階段：限額設(shè)計
建筑產(chǎn)品的成本最關(guān)鍵的投入出現(xiàn)在設(shè)計階段。在工程設(shè)計階段正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對立統(tǒng)一關(guān)系，是控制工程造價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。據(jù)統(tǒng)計，在同樣能滿足功能要求的前期下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計，可以降低工程造5-10%，有的可達(dá)10-20%。做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提高設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果，應(yīng)當(dāng)成為建設(shè)項目設(shè)計階段造價控制的重要措施。推行限額設(shè)計的另外一個重點，是監(jiān)控可能變更的設(shè)計。建設(shè)單位作為項目計劃和施工圖的基礎(chǔ)策劃者，應(yīng)該在項目初期對設(shè)計進(jìn)行重點監(jiān)控。對于設(shè)計提供的圖紙，應(yīng)該仔細(xì)核對并且在施工過程中盡量避免因為甲方原因提出的變更。比如某開發(fā)小區(qū)的各種功能用房規(guī)劃，應(yīng)該在招投標(biāo)開始前就同設(shè)計進(jìn)行周詳?shù)赜媱澓投ò浮Ｈ绻┕ら_始后再進(jìn)行變更，那么不光會引起施工，設(shè)計的成本增加，還會牽涉到測繪等其他外界因素的干擾。
實行限額設(shè)計的主要階段，是施工圖設(shè)計階段。施工圖設(shè)計是設(shè)計單位的最終產(chǎn)品，是指導(dǎo)工程建設(shè)的重要文件，是施工企業(yè)實施施工的依據(jù)。設(shè)計單位發(fā)出的施工圖及其預(yù)算造價要嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的概算內(nèi)，并有所節(jié)約。需要明確的是，工程投資甲方，即建設(shè)單位或者房地產(chǎn)開發(fā)單位是推行限額設(shè)計的主要力量。但是不能一味盲目地推廣限額設(shè)計，目前存在有投資單位拼命壓低投資，比如在設(shè)計招標(biāo)中盲目壓低單位砼含鋼量，使得設(shè)計質(zhì)量無法保證。設(shè)計的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題，最終受到客戶索賠、品牌形象受損等負(fù)面影響的還是建設(shè)單位本身。
二、招投標(biāo)階段：合同管理
招投標(biāo)的過程實際上是一個承包方與發(fā)包方的相互博弈的行為。業(yè)主通過招投標(biāo)確定合同價以后，與施工單位按照國家相關(guān)法律法規(guī)簽訂施工合同。該階段存在兩個關(guān)鍵點：
第一，工程預(yù)付款的支付和進(jìn)度款的支付，采取工程預(yù)付款的付款方式往往會給施工單位帶來挪用建設(shè)資金的契機(jī)，因此，采用形象進(jìn)度付款的方式或者按照工程預(yù)算根據(jù)竣工計價付款的方式更為合理。而形象進(jìn)度，需要有成本控制人員根據(jù)工期的安排到現(xiàn)場一一核實并確認(rèn)方可支付工程款。
第二，建設(shè)單位和承包單位雖然各自計算成本，但并不是永遠(yuǎn)對立。適當(dāng)?shù)臈l件下，合理協(xié)商與協(xié)作，注重加強(qiáng)總成本的控制。比如各種建設(shè)材料的價格風(fēng)險問題上，以2008年為例，上半年鋼材等原材料的價格大幅飆升，給2008年以前簽訂合同的施工單位帶來了巨大的風(fēng)險。部分施工單位因為資金周轉(zhuǎn)而影響到工程進(jìn)度。建設(shè)單位針對這種現(xiàn)象的對策，應(yīng)該是適當(dāng)予以考慮，以控制總成本為目標(biāo)，合理支付工程款。雖然短期內(nèi)單純的建設(shè)成本增加，但是工期的縮短以及工程質(zhì)量的保證帶來的收益，在總投資方面還是相當(dāng)可觀。
三、施工階段：變更控制
作為建設(shè)單位造價控制人員，首先需要根據(jù)工程變更的原因嚴(yán)格區(qū)分各類工程變更并區(qū)別對待。在實施工程變更前必須弄清工程變更的根源，是否為非變更不可，是否有其他替代方案等。對于必須變更的，一定要堅持變更；而對于有必要變更的一定要在充分論證的基礎(chǔ)上，實行集體決策，征集專家意見。對于可變可不變的，考慮成本和工期的基礎(chǔ)上一般應(yīng)堅持不變。在工程量清單計價下，切忌變更隨意性導(dǎo)致帶來工程損失。
為了強(qiáng)化工程各方和造價工程師在工程變更中的作用，建設(shè)單位應(yīng)該盡量配備高素質(zhì)的人員。包括成本控制專家和關(guān)系協(xié)調(diào)專家。
第一，成本控制專家負(fù)責(zé)造價的技術(shù)監(jiān)控，首先應(yīng)從設(shè)計、編標(biāo)開始按系統(tǒng)的要求建立數(shù)據(jù)庫檔案，設(shè)計中應(yīng)按系統(tǒng)的要求計算工程量并記錄工程量。其次作為工程變更的重要控制人員，建設(shè)監(jiān)理和造價工程師應(yīng)嚴(yán)格核查工程變更，保證總投資限額不被突破。在施工中，經(jīng)常會碰到由于設(shè)計工作不細(xì)致，或發(fā)生不可預(yù)見的事故及其他原因，進(jìn)行工程變更的問題。因此，在很大程度上，對工程變更的控制成了施工階段投資控制的關(guān)鍵。造價工程師應(yīng)從使用功能、經(jīng)濟(jì)、美觀的角度協(xié)助業(yè)主確定是否需要進(jìn)行工程變更。在保證變更目的的情況下，盡量用價格低的材料代替價格高的材料。造價工程師必須依據(jù)工程變更內(nèi)容認(rèn)真核查工程量清單和估算工程變更價格，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較，檢查每個子項單價、數(shù)量和金額的變化情況，按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格，計算該項工程變更對總投資額的影響。
第二，關(guān)系協(xié)調(diào)人員則是在變更過程中與設(shè)計，施工，監(jiān)理各方協(xié)調(diào)的關(guān)鍵人員。由于簽證原因，可能引起建設(shè)單位和施工單位的各種矛盾，此時關(guān)系協(xié)調(diào)尤為重要。關(guān)系協(xié)調(diào)人員首先應(yīng)該明確工程3大目標(biāo)控制中的重點。當(dāng)工期進(jìn)度為主要矛盾時，盡量在工程變更中以靈活疏導(dǎo)為主，適當(dāng)放松部分監(jiān)控。盡管有可能短時期部分簽證帶來成本增加，但是從長遠(yuǎn)看，工期的節(jié)省帶來的收益可能填補(bǔ)損失。而當(dāng)主要矛盾轉(zhuǎn)為成本，則需要更加嚴(yán)格的加強(qiáng)各種變更的控制。
四、竣工階段：加強(qiáng)決算審計的管理
目前許多建設(shè)單位存在竣工與施工單位發(fā)生糾紛的問題。解決這個問題的關(guān)鍵在于兩點，由建設(shè)單位在項目財務(wù)投入方面，應(yīng)該有兩套技術(shù)經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊。
第一，團(tuán)隊負(fù)責(zé)解決合同中出現(xiàn)的問題。即加強(qiáng)合同管理，在項目合同簽訂之前，由該團(tuán)隊全權(quán)模擬將來可能出現(xiàn)的各種糾紛并提出對策，完善合同。
第4篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價值計量模式；會計準(zhǔn)則
一、投資性房地產(chǎn)的特點及其對計量屬性的要求
1.投資性房地產(chǎn)的概念及其特點
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。
投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租的土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。
2.投資性房地產(chǎn)對計量屬性的要求
（1）投資性房地產(chǎn)的初始計量
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照其取得時的成本進(jìn)行計量。分外購與自行建造兩種情況。外購的投資性房地產(chǎn)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量。企業(yè)自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
（2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本模式和公允價值兩種模式。通常采用成本模式，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是同一企業(yè)之能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。應(yīng)用公允價值計量應(yīng)滿足兩個條件：一是，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。二是，能夠持續(xù)地從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)交易價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。
（3）投資性房地產(chǎn)的處置
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中獲得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。
二、投資性房地產(chǎn)運用公允價值進(jìn)行計量的現(xiàn)狀
我國從新會計準(zhǔn)則頒發(fā)以來，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式已經(jīng)進(jìn)入第6年，但從我國近幾年來上市公司報表來看，投資性房地產(chǎn)對公允價值的運用率仍較小。在年報中采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司并不多，絕大多數(shù)公司仍采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量。可見，上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行計量仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。
通過對上市公司年報的分析，可以發(fā)現(xiàn)，上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法各不相同，沒有統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)，一般的評估方法主要包括：采用評估報告、參考第三方調(diào)查報告、董事會參考同類條件的房地產(chǎn)市場價格。由于沒有統(tǒng)一的公允價值評估標(biāo)準(zhǔn)，在某種程度上使得公允價值不能很好的反應(yīng)投資性房地產(chǎn)的真實價值。
采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，因為公允價值的變動可能在賬面上產(chǎn)生大量的利潤，從而使企業(yè)達(dá)到粉飾企業(yè)財務(wù)報告的目的。
三、投資性房地產(chǎn)運用公允價值的優(yōu)勢及存在的問題
1.投資性房地產(chǎn)運用公允價值的優(yōu)勢
（1）公允價值能更好的反應(yīng)資產(chǎn)的真實價值
從公允價值定義可以看出，公允價值可以很好的反應(yīng)資產(chǎn)的真實價值。在國際上投資性房地產(chǎn)通常是采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的，只有在公允價值無法取得時，才采用成本模式。采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，會使投資性房地產(chǎn)的真實價值和增值狀況更好地體現(xiàn)在報表中，也就是能更好的體現(xiàn)其市場價值和盈利能力。
（2）及時反應(yīng)管理層受托責(zé)任的履行情況
運用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量的另一個優(yōu)勢就是能夠及時反映管理層受托責(zé)任的履行情況，同時使得外部投資者和利益相關(guān)者能夠客觀了解企業(yè)的經(jīng)營管理績效和資源利用效率。
2.投資性房地產(chǎn)運用公允價值存在的問題
（1）市場環(huán)境不夠成熟
我國目前的市場環(huán)境還不成熟，房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象存在，房地產(chǎn)供求關(guān)系扭曲，存在房地產(chǎn)泡沫和風(fēng)險，沒有完善的政策引導(dǎo)，沒有專業(yè)的評估隊伍和統(tǒng)一的交易平臺，這些因素對獲取準(zhǔn)確的公允價值提出了巨大的挑戰(zhàn)。
（2）會計人員素質(zhì)參差不齊
投資性房地產(chǎn)引入公允價值計量模式，在公允價值計量模式中涉及大量的職業(yè)判斷，需要會計人員根據(jù)豐富的會計知識與經(jīng)驗做出合理的判斷，但是我國目前會計人員素質(zhì)參差不齊，對在運用中做出合理的判斷尚有困難。會計人員的素質(zhì)問題一定程度上阻礙了企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。
（3）估價成本過高
公允價值計量是一種動態(tài)的計量屬性，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量就意味著企業(yè)在每一會計期間都要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估價，不僅需要專業(yè)評估人員對其進(jìn)行重新估價，而且還需要會計人員對投資性房地產(chǎn)做出賬面調(diào)整，這大大增加了企業(yè)的評估成本、會計管理成本和監(jiān)管成本。
（4）信息披露不規(guī)范
由于在會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的會計披露沒有進(jìn)行相應(yīng)規(guī)范，目前各企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的信息披露存在較大差距。報表閱讀者無法從企業(yè)的披露中獲得準(zhǔn)確的信息，無法判斷該上市公司對投資性房地產(chǎn)的計量方法的恰當(dāng)性進(jìn)行判斷。
四、對投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量模式的對策建議
1.提高公允價值計量的可靠性和可操作性
合理確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，是應(yīng)用公允價值的一個關(guān)鍵點。在存在活躍市場的條件下，可以參照同類房地產(chǎn)的市場價格確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，在不存在活躍市場的條件下，需要通過估值技術(shù)獲得公允價值。因此，提高公允價值的可操作性和可靠性需要通過完善市場監(jiān)督體系，增強(qiáng)公允價值評估數(shù)據(jù)來源的可靠性，構(gòu)建公允價值計量的應(yīng)用框架。
2.提高會計人員的素質(zhì)
加強(qiáng)對會計人員的培訓(xùn)，更新會計人員知識結(jié)構(gòu)體系。提高會計從業(yè)人員的素質(zhì)，培養(yǎng)會計從業(yè)人員的職業(yè)判斷能力和信息處理與分析能力。確保會計人員能夠在紛繁復(fù)雜的信息中迅速識別出有意義的信息，確保公允價值的公允性、現(xiàn)實性。
3.加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估人員的培訓(xùn)
在房地產(chǎn)市場不夠活躍的條件下，不存在類似房地產(chǎn)價格時，需要依靠估值技術(shù)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行評估，因此房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)對規(guī)范投資性房地產(chǎn)的公允價值的運用具有很大的影響。加強(qiáng)對評估人員的培養(yǎng)，提高評估人員的職業(yè)道德教育與評估技能教育，將對投資性房地產(chǎn)運用公允價值起到很好的促進(jìn)作用。
4.采取措施防止利潤操控
（1）加強(qiáng)證券監(jiān)管、注冊會計師審計及會計的管理
證券監(jiān)督機(jī)構(gòu)對公司財務(wù)報表披露的信息應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)審查，發(fā)現(xiàn)報表披露不實，對報表提供者給予嚴(yán)厲處罰。同時加強(qiáng)注冊會計師審計的獨立性，確保以公允價值為計量基礎(chǔ)的投資性房地產(chǎn)公允價值的準(zhǔn)確性。對會計人員進(jìn)行職業(yè)道德教育，在工作中保持相對的獨立性，確保會計工作的準(zhǔn)確性。
（2）增加利潤及盈余操控的成本
增加利潤及盈余操控成本，對發(fā)現(xiàn)的利潤與盈余操控進(jìn)行嚴(yán)厲的懲罰，使利潤及盈余操控企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險，這樣能夠在一定程度上遏制企業(yè)對利潤及盈余的操控。
（3）對披露方法進(jìn)行具體規(guī)定
對企業(yè)披露的有關(guān)投資性房地產(chǎn)的信息披露進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，估計基礎(chǔ)，估計關(guān)鍵因素，估計的影響因素等，在披露投資性房地產(chǎn)的公允價值時，同時披露公允價值確定的相關(guān)信息及所有的重要影響信息，使報表閱讀者明確知悉公允價值的確定過程，對公允價值有一個明確的判斷，而不是僅僅被數(shù)據(jù)左右。
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第5篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資項目；實物期權(quán)；價值評估；B-S期權(quán)定價模型
一、房地產(chǎn)投資項目的實物期權(quán)概述
（一）實物期權(quán)的涵義
期權(quán)是一種讓擁有者以特定的價格在未來特定的日期或之前購買或賣出一定數(shù)量的基本證券的一種合約。期權(quán)被劃分為金融期權(quán)和實物期權(quán)，金融期權(quán)是一種衍生產(chǎn)品，它是以金融產(chǎn)品為標(biāo)的物的。實物期權(quán)是金融期權(quán)在實物領(lǐng)域的發(fā)展，其標(biāo)的物不再是金融資產(chǎn)，而是某一項投資的價值。而它賦予的權(quán)利也往往是某項投資的選擇權(quán)，即選擇投資還是不投資，或者是現(xiàn)在投資還是延遲投資。擁有實物期權(quán)，投資者就可以在一定時期內(nèi)根據(jù)某些價值變動靈活選擇投資方案。實物期權(quán)與在市場上公開交易的以金融產(chǎn)品（比如股票、債權(quán)）為標(biāo)的資產(chǎn)的金融期權(quán)相類似，是一種將期權(quán)的基本理論應(yīng)用到企業(yè)實物資產(chǎn)的經(jīng)營管理和投資決策的，它是一種不公開交易的選擇權(quán)。由于這種期權(quán)的標(biāo)的物不是金融資產(chǎn)，而是實物投資項目或企業(yè)，因此將其稱之為實物期權(quán)。
（二）房地產(chǎn)投資項目涉及的實物期權(quán)種類
1.延遲期權(quán)。受到國家或者社會經(jīng)濟(jì)和政治狀況、地區(qū)或城市經(jīng)濟(jì)狀況地段以及市場環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商很難準(zhǔn)確的掌握這些因素是如何影響投資項目的價值并且很難進(jìn)行精確的定性和定量的預(yù)測。這時市場情況不確定，那么開發(fā)商就可以推遲作出決策。
2.放棄期權(quán)。房地產(chǎn)投資項目在很多時候可能不能夠達(dá)到原有目標(biāo)甚至有可能產(chǎn)生損失。那么這時候放棄投資有可能還會有項目價值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。
3.分階段投資期權(quán)。房地產(chǎn)投資項目的投資比一般項目要大得多。理性的決策者不會把資金一次性投入房地產(chǎn)投資項目，這樣風(fēng)險會很大。所以分階段投資并且令其滾動發(fā)展是最明智的選擇。
（三）房地產(chǎn)投資項目的實物期權(quán)特點分析
1.投資的風(fēng)險性。高風(fēng)險性是房地產(chǎn)投資項目的一個主要特性之一，主要是因為它是不動產(chǎn)，一旦建成便不可移動。還有就是它在短期內(nèi)變現(xiàn)的可能性很小并且難以流動。
2.運營的不確定性。大型的房地產(chǎn)投資項目，尤其是對于跨區(qū)域和投資金額大的項目而言。項目運營中的不確定性會比一般項目高，對于一項用傳統(tǒng)方法計算出其價值為負(fù)的項目而言，并不等于就永遠(yuǎn)放棄該項目的投資，而是用實物期權(quán)的思想靜等市場的變化。
3.實施的多階段性。大型項目想要在短時間內(nèi)一次開發(fā)完成，其可能性極小。所以房地產(chǎn)投資項目一般都是分階段進(jìn)行的。并且各個階段之間也不是獨立的，前一個階段是后一個的前提和基礎(chǔ)。前一個階段產(chǎn)生的現(xiàn)金流對于后一階段的決策有借鑒意義。
二、房地產(chǎn)投資項目的實物期權(quán)定價模型
（一）B-S實物期權(quán)定價模型
B-S模型假設(shè)：假設(shè)一：期權(quán)在買賣過程中無交易成本。假設(shè)二：短期的無風(fēng)險利率在期權(quán)壽命期內(nèi)保持不變。假設(shè)三：期權(quán)到期日才能行權(quán)。假設(shè)四：標(biāo)的股票不分紅。假設(shè)五：對賣空沒有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣空所得資金。假設(shè)六：所有交易隨機(jī)發(fā)生，價格隨機(jī)游走。B-S模型的的主要公式：
式中：C0——看漲期權(quán)的當(dāng)前價值；S0——標(biāo)的股票的當(dāng)前價格；N（d）——標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權(quán)的執(zhí)行價格的現(xiàn)值；e——約等于2.7183；t——期權(quán)到期日前的時間；σ——股票回報率的標(biāo)準(zhǔn)差。
（二）房地產(chǎn)投資項目實物期權(quán)參數(shù)的修正
1.標(biāo)的資產(chǎn)的價值（S）。房地產(chǎn)投資項目的標(biāo)的資產(chǎn)可以看作是開發(fā)的項目，譬如寫字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實物期權(quán)的計算中，標(biāo)的資產(chǎn)就是開發(fā)項目預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。
2.期權(quán)的執(zhí)行價格（X）。房地產(chǎn)投資項目的執(zhí)行價格就是初始投資成本，主要包括借款的財務(wù)費用、施工建造費用、土地費用等。可以依據(jù)預(yù)計投入資本計算投資成本現(xiàn)值。
3.期權(quán)的期限（T）。開發(fā)商在決策的時候要對決策的最后時間作出界定。每一房地產(chǎn)投資項目的的周期不一樣，可以根據(jù)周期的長短來決定，也可以根據(jù)自己估計的出租和出售期來確定。
4.無風(fēng)險利率（r）。—般情況下，無風(fēng)險利率是無風(fēng)險投資的回報率。在B-S期權(quán)定價模型中，一般采用的是同期國庫券收益率來計算。在計算房地產(chǎn)投資項目價值的時候，應(yīng)該選擇國內(nèi)與項目開發(fā)期限相同的國庫券利率的加權(quán)平均數(shù)。
5.標(biāo)的資產(chǎn)的波動率（σ）。標(biāo)的資產(chǎn)的波動率表現(xiàn)為投資項目價值的波動率。在B-S期權(quán)定價模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區(qū)域近1～2年的房產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)作為依據(jù)，再根據(jù)公式計算得出。二是與市場類似房產(chǎn)進(jìn)行比較得出波動率。
三、“盛世華庭”投資項目分析
（一）案例背景介紹
M房地產(chǎn)開發(fā)公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目，該項目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時點：2009年12月。開始建設(shè)時間：2010年6月。第一期開盤時間：2011年4月。該公司估計的銷售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。
（二）NPV法評估該項目價值
根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的平均價格估價，普通住宅的價格為6500元/平方米，商鋪的價格為10500元/平方米。假設(shè)在回款期內(nèi)所有住宅和商鋪全部出售（車庫作為固定資產(chǎn)出租，不出售）。那么銷售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬元。對于成本的發(fā)生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時間的推移發(fā)生（具體見現(xiàn)金流量計算表）。該項目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的的平均收益率為15%左右，當(dāng)?shù)劂y行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產(chǎn)定價模型的公式可以得出折現(xiàn)率R為10.14%，在實際計算中取折現(xiàn)率為10%（所得稅稅率：25%，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率：5%）。
用傳統(tǒng)NPV法計算得出該投資項目的價值為—24488.91萬元。對于企業(yè)來說，不會實施該項目。
（三）B-S實物期權(quán)法評估該投資項目價值
選用B-S模型進(jìn)行該項目的期權(quán)價值分析。為了便于計算，將項目期限細(xì)分，以決定不同時點的決策的項目內(nèi)含價值。假設(shè)把該項目分為兩期開發(fā)。假設(shè)該項目所具有的期權(quán)期限為兩年，第二期的決策時點為兩年后。對于該項目，參數(shù)的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時期：2012年1月；（t=2），無風(fēng)險利率r：國庫券到期收益率（3.53%）。標(biāo)的價值S0：未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值；執(zhí)行價格x：選擇日的項目投資額；波動率σ：用歷史數(shù)據(jù)分析計算。如下表。該項目所在區(qū)域歷史售價以及波動率測算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時間段來測算）波動率的計算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計算得出σ=13.18%，根據(jù)NPV法計算“盛世華庭”第一期的凈現(xiàn)值為—24488.91。可以看到，第一期的凈現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，不會進(jìn)行第二期開發(fā)。但是根據(jù)實物期權(quán)的思想，就會在兩年后進(jìn)行第二期的開發(fā)。這就好比是投資一項第一期的凈現(xiàn)值為負(fù)的項目，使得房地產(chǎn)投資商有權(quán)利從第二期的項目中獲利。第一期的凈現(xiàn)值—24488.91萬元是為了第二期獲利而付出的對價。隨著未來市場價格的波動率成正比增長，期權(quán)的價值會越高。其執(zhí)行價格X是將要在兩年后支付的項目的建設(shè)費用50000萬元。第2期開發(fā)項目的現(xiàn)金流折現(xiàn)到第1年初的現(xiàn)值為下表所計算金額：t第二期決策時點為2012年1月，于2012年初開始建設(shè)，管理層預(yù)測的凈現(xiàn)金流量如下：
未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)到2010年為65257.42萬元，即S0。
選擇日項目投資額50000萬元，折現(xiàn)到2010年初為41320萬元。即PV（X）。
用B～S模型計算出的該項目的期權(quán)價值大于零。顯然，傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法低估了該投資項目的價值。
四、結(jié)論
通過以上案例可以看出，對于一項投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來的價值，為企業(yè)管理者的投資決策帶來一定的靈活性。實物期權(quán)在項目價值評估的應(yīng)用使人們逐漸意識到不確定性的投資決策。使用實物期權(quán)理論進(jìn)行分析研究，會適當(dāng)?shù)臏p低不確定性。對于投資項目的不確定性，用實物期權(quán)理論為投資決策增加其靈活性。實物期權(quán)的定價模型在房地產(chǎn)投資項目評估的應(yīng)用是對傳統(tǒng)方法的改進(jìn)。
對于實物期權(quán)在我國房地產(chǎn)投資項目價值評估的應(yīng)用需要一個逐步認(rèn)識和完善的過程。項目價值的評估方法是多樣性的，實物期權(quán)方法不是萬能的，傳統(tǒng)的方法也不是一無是處的。對于如何有效的利用這些方法來有效評估項目價值，有待更深入研究。
參 考 文 獻(xiàn)
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第6篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
在2001年，經(jīng)過《債務(wù)重組》、《非貨幣易》、《投資》等準(zhǔn)則的修訂，公允價值計量得到了明確規(guī)定。然而，因為許多上市公司利用公允價值對會計活動進(jìn)行造假，所以財政部在同年取消了公允價值在多方面的應(yīng)用，例如，規(guī)定要求債務(wù)重組、非貨幣易以及投資準(zhǔn)則等方面按照賬面價值入賬。但在2006年2月15日，財政部頒發(fā)了新會計準(zhǔn)則，即在長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組及金融工具等準(zhǔn)則中適當(dāng)?shù)膽?yīng)用公允價值計量，一方面這是為了中國企業(yè)會計準(zhǔn)則與國際接軌；另一方面也客觀上給企業(yè)利潤操縱帶來了新的空間。
一、我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和特征
據(jù)新會計準(zhǔn)則規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)”以獲取租金或資本增值為目的，并可以進(jìn)行單獨計量和出售的房地產(chǎn)，例如：被出租的土地使用權(quán)、預(yù)備轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及被出租的建筑物等。
同時，新會計準(zhǔn)則還明確了“非投資性房地產(chǎn)”的范疇：企業(yè)擁有并自行經(jīng)營而非出租的旅館飯店、非出租型房地產(chǎn)（僅供自己生產(chǎn)商品和經(jīng)營管理的自用型房地產(chǎn)，如公司廠房、辦公大樓、公司生產(chǎn)經(jīng)營用地使用權(quán)以及員工宿舍等）、商品型房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)公司處于銷售中或處于開發(fā)中的商品房和土地）等。
由于準(zhǔn)則中對于“投資性房地產(chǎn)”有可采取公允價值計量模式，并在會計報表中須單列“投資性房地產(chǎn)”項目的規(guī)定。房地產(chǎn)行業(yè)成為受新會計準(zhǔn)則影響最大的行業(yè)之一，眾所周知，從謹(jǐn)慎性原則著手，傳統(tǒng)會計報表均采用市價和成本的“孰低法”。那么，新會計準(zhǔn)則是否真的讓所有擁有房地產(chǎn)的公司一夜“暴富”？人們對新會計準(zhǔn)則是否存在誤讀？新會計準(zhǔn)則是否會對那些占有投資性房地產(chǎn)的非上市公司或上市公司產(chǎn)生實質(zhì)影響？事實上，占有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)在房地產(chǎn)整體企業(yè)中所占比例較低。幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)均屬于其經(jīng)營商品，作為非投資產(chǎn)業(yè)投入使用，而其他公司一般都作為固定資產(chǎn)處理。
雖然，新會計準(zhǔn)則約定的是“投資性房地產(chǎn)”，然而，針對實際情況來說，大部分都是投資性房產(chǎn)，少部分是投資性地產(chǎn)。依據(jù)新會計準(zhǔn)則，可以明確投資性地產(chǎn)包括以下兩點：第一，被出租的土地使用權(quán)，即公司采用受讓方式獲得的土地使用權(quán)，按照經(jīng)營租賃（不含融資租賃）方式出租；第二，預(yù)備轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即公司采用受讓方式獲得，并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。針對投資性房產(chǎn)而言，其相關(guān)規(guī)定不難理解，然而，針對投資性地產(chǎn)來說，在現(xiàn)實中是有多方面限制的。因為土地所有權(quán)屬于國家，而企業(yè)僅占有土地使用權(quán)。若是在一定時限內(nèi)，土地未經(jīng)過開發(fā)，那么國家將收回其使用權(quán)。所以，采用類似于投資房產(chǎn)形式來低價買進(jìn)土地，閑置若干年后再高價賣出的行為屬于違法行為。同時，新會計準(zhǔn)則也具有明確的相關(guān)規(guī)定，閑置土地不屬于占有并預(yù)備增值的土地。依據(jù)《閑置土地處置辦法》可知，土地使用人依法獲得土地使用權(quán)后，未經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，而超過一年未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)或進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的土地面積小于規(guī)定面積三分之一，或已投資額小于總投資額的30%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿兩年的土地均屬于閑置土地。所以，企業(yè)土地儲備投資性地產(chǎn)是不以按公允價值計量的。
相較于投資性地產(chǎn)的逐年縮減，企業(yè)用來租賃的投資性房產(chǎn)卻發(fā)展迅速，根據(jù)公開資料顯示，典型的有張江高科、陸家嘴等。如張江高科實行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房。主營業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型至以物業(yè)經(jīng)營為主，又如，近來連續(xù)飆升的陸家嘴其早在2005年年報中稱：今后數(shù)年企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入中土地批租收入將會迅速下降，進(jìn)而對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響，公司已將房產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營作為提高公司盈利能力的主要途徑，從單純的土地批租逐步過渡到自行開發(fā)以高檔辦公樓、商鋪和國際社區(qū)為主的物業(yè)，并進(jìn)行租賃獲取長期收益。目前，陸家嘴擁有大量的投資性房地產(chǎn)項目，從公開資料可以發(fā)現(xiàn)，陸家嘴這些投資性房產(chǎn)中的明城花園、玫瑰園、陸家嘴花園一期商鋪、錦城大廈、眾城大廈為2002年以前持有的，而上海的房地產(chǎn)真正的上漲始于2002年，可見這些物業(yè)一旦采用公允價值法計量，其升值空間是相當(dāng)可觀的。
另外，全國房價漲聲一片，擁有大量房產(chǎn)、地產(chǎn)的百貨商業(yè)行業(yè)板塊也搭上房價上漲的“順風(fēng)車”。如小商品城、益民百貨、杭州解百等。根據(jù)公開資料顯示，小商品城是最典型的代表。該公司主營租賃服務(wù)業(yè)，在中國小商品的發(fā)源地和集散地義烏建有大量的市場，在市區(qū)有賓王市場、篁園市場、針織市場、家具市場、領(lǐng)帶市場、國際商貿(mào)城等數(shù)個市場。其中，國際商貿(mào)城是超大規(guī)模的市場，分三期開發(fā)，營業(yè)面積約260多萬平方米，目前已投入使用。從公開消息看，國際商貿(mào)城獲得了政府的大力支持，獲得土地的價格很低，而國際商貿(mào)城的商鋪按市價普遍在10萬元/平方米左右，在新會計準(zhǔn)則下，如果按公允價值計量的話，利潤調(diào)節(jié)空間是巨大的。
可以預(yù)見的是，擁有大量投資性房產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)也必將是市場的關(guān)注焦點之一。
二、新會計準(zhǔn)則對公司相關(guān)業(yè)務(wù)性質(zhì)的影響
盡管新會計準(zhǔn)則有可能對擁有房地產(chǎn)的公司財務(wù)報表造成很大的變化，但我們認(rèn)為，新會計準(zhǔn)則并沒有實質(zhì)性的改變公司相關(guān)業(yè)務(wù)性質(zhì)，很多擁有投資性房地產(chǎn)的公司也對新會計準(zhǔn)則的使用較為謹(jǐn)慎。
對于擁有投資性房地產(chǎn)的公司而言，新會計準(zhǔn)則不過是將過去企業(yè)隱性的事物在報表中體現(xiàn)出來，實現(xiàn)報表的合理性和真實性，但對企業(yè)自身經(jīng)營活動不產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。
投資性房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)效益不受資產(chǎn)價值重估或入賬模式的更換所影響。其實，投資者在今后的幾年時間里，將會看到應(yīng)用公允價值的投資性房地產(chǎn)帶動凈資產(chǎn)提升的現(xiàn)象，不過也會發(fā)現(xiàn)相關(guān)的凈資產(chǎn)收益率隨之降低。所以，這只是投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值入賬的時間問題，對于公司的成長，并無實質(zhì)的改變。
此外，公允價值變動損益對企業(yè)現(xiàn)金流量也不產(chǎn)生影響。公允價值變動而發(fā)生的損益是一筆持有損益，將未實現(xiàn)的損益計入了本年利潤。利潤的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為根本，采用權(quán)責(zé)發(fā)生制的會計模式進(jìn)行利潤核算，將會發(fā)現(xiàn)利潤與現(xiàn)金流量相違背的情況，但是應(yīng)用公允價值計量方式，使收益確定模式的偏重收入費用觀向偏重資產(chǎn)負(fù)債觀的方向轉(zhuǎn)變，進(jìn)而加劇了利潤和現(xiàn)金流的背離關(guān)系。資產(chǎn)負(fù)債表將投資性房地產(chǎn)的公允價值動態(tài)變化計入當(dāng)期損益，針對提升的當(dāng)期損益而言，未處置投資性房地產(chǎn)前不具備相應(yīng)的現(xiàn)金流入，因此，在不具備現(xiàn)金流入的前提下，報告利潤或損益的提升，只會增加企業(yè)利潤分配的難度。如果分配，則沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流支持；不分配，則降低了公司的分紅比例，影響股價，使公司價值下降。
可以預(yù)見的是，絕大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的績優(yōu)公司，不會輕易將其投資性房地產(chǎn)全面進(jìn)行賬面溢價，即便采用公允價值計量，也必通過周密測算后，采取逐漸的、穩(wěn)步的方式進(jìn)行。當(dāng)然也不排除一些負(fù)債率高的企業(yè)為了提高凈資產(chǎn)，增強(qiáng)融資能力，如再融資或擴(kuò)大貸款額度等，或是為了配合“小非”解禁行動，大股東為了達(dá)到高價拋售股票的目的而運用公允價值法來調(diào)節(jié)業(yè)績，但是接下來的就是每年業(yè)績動蕩。
關(guān)于那些上市公司是否會對投資性房地產(chǎn)采用公允價值法，他們都會根據(jù)地企業(yè)目標(biāo)來決定，但有一點是肯定的，不急于將資產(chǎn)升值的公司，其在二級市場肯定比那些急于通過采用改變會計計量方法――采用公允價值計量，來提升公司凈資產(chǎn)和短期每股收益來兌現(xiàn)利好的公司要走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。
三、企業(yè)選擇按公允價值計量存在諸多限制因素
公允價值計量模式難以被公司應(yīng)用的原因主要體現(xiàn)在以下幾方面：
（一）市場完善程度導(dǎo)致公允價值的計量具有局限性
依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》來看，若有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值可以被持續(xù)穩(wěn)定獲得，那么應(yīng)用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)開展后續(xù)計量工作是可行的。針對應(yīng)用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)而言，它不能被計提折舊或攤銷，但其能夠以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為根本，進(jìn)而調(diào)整其賬面價值，并將公允價值和原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益當(dāng)中。同時，相關(guān)規(guī)定明確表明，已應(yīng)用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不可以由公允價值模式變?yōu)槌杀灸Ｊ健Ｈ欢驗槲覈氖袌鼋?jīng)濟(jì)有待發(fā)展，相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，從業(yè)人員的職業(yè)修養(yǎng)、業(yè)務(wù)水平有待提高，所以，致使企業(yè)人為操縱利潤的現(xiàn)象容易發(fā)生。
（二）公允價值計量的使用條件較為嚴(yán)格，具有限制性
當(dāng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值模式計量時，而準(zhǔn)則規(guī)定當(dāng)?shù)仨殦碛姓?guī)的房地產(chǎn)交易市場，使得投資性房地產(chǎn)能夠在其中直接進(jìn)行交易活動。同時，公司可以從其中獲得同類或類似的房地產(chǎn)市場價格等相關(guān)信息，進(jìn)而對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)估值體系不夠健全，多數(shù)中小城市不具有成熟的房地產(chǎn)中介市場，大多數(shù)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)分布在中小城市或是大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域，獲得滿足準(zhǔn)則要求的條件較為困難。市場活躍度、相似環(huán)境、用途、新舊程度等資產(chǎn)交易信息很難準(zhǔn)確掌握，大宗大額交易活動幾乎沒有，這些問題致使資產(chǎn)交易價格等信息難以獲取，導(dǎo)致公司應(yīng)用公允價值計量模式時尤為謹(jǐn)慎。
（三）稅收因素對公允價值的應(yīng)用產(chǎn)生消極影響
企業(yè)應(yīng)用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，其資產(chǎn)將會大幅度增值，留存收益也得以調(diào)增。即使現(xiàn)行稅法不征收這部分增值收益稅，但是在所得稅會計采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法下卻產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債，相應(yīng)增加所得稅費用，從而對凈利潤產(chǎn)生影響。與此同時，過去應(yīng)用成本計量模式時，投資性房地產(chǎn)按期計提折舊或攤銷能夠降低其賬面利潤，然而，因為投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量模式，那么，將不再計提折舊、減值準(zhǔn)備及攤銷，因此，在提高公司利潤的同時，折舊和攤銷抵稅功能喪失，稅收制度的落實導(dǎo)致公司實際交納的所得稅顯著提高，使得投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流降低，進(jìn)而使企業(yè)價值下降。
（四）公允價值計量使投資性房地產(chǎn)的價值波動增強(qiáng)
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)和個人對房地產(chǎn)的剛性需求與日俱增，使得房地產(chǎn)價格迅猛增長，在2007年，中國各主要大中城市房地產(chǎn)價格幾乎每個月均按照5%以上的漲幅增長，有時甚至在10%以上，若是采用公允價值模式計量，公司每月的凈利潤將隨著公允價值變動而變化，其波動幅度將會顯著增大。但是，在近年來征收土地使用稅、征收土地閑置費等一系列宏觀調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“拐點”，導(dǎo)致全國樓市立即處于觀望狀態(tài)。因此，公允價值計量模式是一把“雙刃劍”，不僅能夠促使企業(yè)凈資產(chǎn)上漲，也可使企業(yè)凈資產(chǎn)下降。若是投資性房地產(chǎn)沒有被轉(zhuǎn)讓或兌現(xiàn)，而是變?yōu)樽杂没蛘加校敲雌鋷氲墓蕛r值則是升值部分，將致使后續(xù)的折舊或攤銷金額顯著提高，在這種情況下，公允價值計量模式就是降低利潤的因素。
（五）資本效益原則使企業(yè)慎重使用公允價值
雖然目前稅務(wù)部門不承認(rèn)公允價值的稅前列支或稅前收入，但依據(jù)新會計準(zhǔn)則，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，其公允價值變動進(jìn)入當(dāng)期損益，進(jìn)入利潤表部分應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整后增加公司凈資產(chǎn)。雖然由于投資性房地產(chǎn)實行公允價值后導(dǎo)致凈資產(chǎn)的增加，但是同時也會導(dǎo)致相關(guān)的凈資產(chǎn)收益率相對下降。因此，這不過是投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值入賬時間提前的問題，對企業(yè)的發(fā)展不具備實質(zhì)性影響，大部分企業(yè)出于成本效益原則，也會慎重采用公允價值計量模式。
現(xiàn)階段，在市場良性發(fā)展的情況下，應(yīng)用公允價值計量方式，能促使占有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益明顯提升，提高公司融資能力，帶來重要發(fā)展機(jī)遇。但在實際運用該項準(zhǔn)則時，相關(guān)企業(yè)必須充分權(quán)衡，科學(xué)規(guī)劃。否則，很可能造成公司一方面帳面凈資產(chǎn)增加，而另一方面公司財務(wù)狀況在惡化。
第7篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
關(guān)鍵詞：公允價值計量 投資性房地產(chǎn) 問題 對策
014年1月26日，財政部《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號――公允價值計量》，該準(zhǔn)則重新界定了公允價值的定義，規(guī)范了統(tǒng)一的計量標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)信息披露原則，基于謹(jǐn)慎性原則對其計量標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定了限制，確定了有效估值技術(shù)方法并以可觀察值取代不可觀察值進(jìn)行計量。該準(zhǔn)則提高了公允價值計量屬性在我國應(yīng)用的可操作性，也將對采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響。在準(zhǔn)則國際趨同的背景下，雖然目前投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式本身具有一定的優(yōu)勢，但由于我國經(jīng)濟(jì)情況和市場環(huán)境較為復(fù)雜，其運用仍面臨諸多困難。
一、公允價值計量投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時，可以選擇成本模式或公允價值模式。然而，以上市公司為例，通過對2007年至2013年數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計（見下頁表1），可以發(fā)現(xiàn)持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的相對較少。
從表1可以看出，隨著擁有投資性房地產(chǎn)公司數(shù)量的增加，采用公允價值計量公司數(shù)量也不斷增加，但總體占比依舊低于5%。其中，許多擁有投資性房地產(chǎn)且滿足活躍的房地產(chǎn)交易市場公允價值可以可靠取得條件的公司，卻未采用公允價值模式進(jìn)行計量。此外，從上市公司報表附注也可以發(fā)現(xiàn)，其投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法包括房地產(chǎn)評估價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格和實地調(diào)查取得的價格三種，而采用第一種方法的公司較多。
二、公允價值計量投資性房地產(chǎn)面臨的問題
（一）估值技術(shù)不完善。估值技術(shù)的有效運用是公允價值計量投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)確性的根本保證，估值結(jié)果的準(zhǔn)確性則是保證公允價值廣泛運用的前提。《公允價值計量》準(zhǔn)則規(guī)定，估值技術(shù)的運用在于確定估計市場參與者在計量日當(dāng)前市場情況下有序交易中出售資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移負(fù)債的價格，并對市場法、收益法和成本法三種方法進(jìn)行了介紹。
就市場法而言，要求對活躍市場當(dāng)前的狀況、地理位置或其他限制條件進(jìn)行分析調(diào)整，但由于我國地域遼闊且地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，導(dǎo)致價格差異較大，并且活躍市場并非是普遍存在，而相關(guān)信息均是相對而言，故很難對房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行估值，因此該方法難以適用于我國復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境和相對不完善的資本市場。就收益法而言，當(dāng)企業(yè)現(xiàn)有房地產(chǎn)資料不適合作為企業(yè)現(xiàn)金流量取得的依據(jù)時，該方法無法適用。就成本法而言，對于投資性房地產(chǎn)的功能性貶值以及經(jīng)濟(jì)性貶值很難具體測量，因此也無法估計折舊貶值。而現(xiàn)行的重置成本法以歷史成本為依據(jù)，也無法應(yīng)對房地產(chǎn)市場未來價格走向不明的狀況。
（二）信息獲取成本高。采用公允價值模式計量時，需要考慮信息獲取成本的問題。目前我國房地產(chǎn)市場不夠完善，為保證評估價格的公允性，企業(yè)一般會選擇聘請外部的專業(yè)人員對房地產(chǎn)項目進(jìn)行評估，而這種按勞務(wù)計費的評估方式，將會增加企業(yè)獲取信息的成本。雖然按照工作量大小分層級收費的方式較為合理，但聘請專業(yè)人員勢必會增加一筆為數(shù)不少的費用，從而加重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
（三）會計人員工作量增加。在成本模式和公允價值模式兩種計量模式下，企業(yè)上交所得稅的金額相同，但運用公允價值模式計量時，會導(dǎo)致所得稅費用及遞延所得稅負(fù)債增加，故需要對會計和稅法差異進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這無疑增加了會計人員的工作量。而在會計實務(wù)中，雖然可以利用公允價值后續(xù)計量不計提攤銷或折舊的方式，減少當(dāng)期費用從而操縱賬面利潤，但無法運用折舊及攤銷達(dá)到抵稅的作用，從而間接加大了稅收成本。
（四）企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增加。企業(yè)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)時，不再對其計提折舊和減值準(zhǔn)備，且期末公允價值與賬面價值差額計入變動損益。然而這部分未實現(xiàn)收益必然會影響企業(yè)的經(jīng)營成果并導(dǎo)致利潤波動。在房地產(chǎn)市場頻繁變動的背景下，無疑會使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險增加，而經(jīng)營的不穩(wěn)定性也會影響其利益相關(guān)者的判斷，從而對企業(yè)的市場形象產(chǎn)生進(jìn)一步影響。同時，經(jīng)營風(fēng)險的增加也會對企業(yè)規(guī)劃布局產(chǎn)生不利影響，對未來生產(chǎn)和經(jīng)營產(chǎn)生不穩(wěn)定推動力。
（五）市場監(jiān)管不足。由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場交易活躍度有限，企業(yè)在公允價值確定過程中過多考慮主觀因素影響，存在上市公司利用公允價值后續(xù)計量模式操縱利潤從而實現(xiàn)盈利的現(xiàn)象。盡管《公允價值計量》準(zhǔn)則在信息披露方面進(jìn)行了明確規(guī)定，但我國法律在會計舞弊以及舞弊責(zé)任明確、處罰機(jī)制等方面仍有待完善。例如證監(jiān)會、國家財政部門和審計部門的監(jiān)管力度有限，房地產(chǎn)企業(yè)利用法規(guī)漏洞，導(dǎo)致市場信息有失公允，嚴(yán)重制約了公允價值計量模式在我國的有效實施;法規(guī)所賦予的自主性很容易導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)生虧損時，利用變更計量模式實現(xiàn)賬面盈利，從而達(dá)到操縱利潤的目的。
（六）政策指引有待完善。引入公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，為企業(yè)提供了自主選擇的權(quán)利，但出于對公允價值難以準(zhǔn)確取得且一旦變更難以轉(zhuǎn)回的考慮，我國對待是否采用公允價值模式的問題仍較為保守。如何規(guī)避消極影響，在政策指引上積極引導(dǎo)企業(yè)運用公允價值計量模式是目前尚待解決的問題，這將對其采取何種態(tài)度對待公允價值計量產(chǎn)生極大的影響。政策指引的難點在于如何在不違反會計穩(wěn)健性的同時，在準(zhǔn)則中允許部分符合條件的資產(chǎn)在采用公允價值模式計量后予以轉(zhuǎn)回。
三、完善公允價值計量投資性房地產(chǎn)的對策
（一）完善估值技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)價格相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的量化和估值方法的準(zhǔn)確把握，是運用公允價值計量模式的前提。政策制定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參考地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點，借鑒資產(chǎn)評估中企業(yè)價值評估的方法，在現(xiàn)有指標(biāo)的基礎(chǔ)上修改、制定不同的修正系數(shù)，以提高估值方法的準(zhǔn)確性。此外，借鑒國外資本市場機(jī)制，由政府組織建立網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫，廣泛收集相關(guān)數(shù)據(jù)，通過互聯(lián)網(wǎng)分享實時資料，從而規(guī)范市場信息的標(biāo)尺。這種做法不但可以促進(jìn)公允價值計量模式的應(yīng)用，還能降低估值的運作成本。需要注意的是，我國目前的房地產(chǎn)市場還不夠完善，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)平臺實時監(jiān)控交易市場的動態(tài)，同時定期要求房地產(chǎn)企業(yè)更新交易數(shù)據(jù)，定期公示交易信息，緊密結(jié)合估值技術(shù)，提高公允價值評估的公允性和可靠性。
（二）降低信息獲取成本。一方面，完善市場評估體系可以降低評估過程中不必要的資源損耗，提高工作效率，使行業(yè)發(fā)展推動定價機(jī)制趨于公平、合理。在國際會計準(zhǔn)則和香港會計準(zhǔn)則中，分別鼓勵和強(qiáng)制要求選擇獨立的評估機(jī)構(gòu)對公允價值進(jìn)行認(rèn)定，結(jié)合我國的實際情況，隨著《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》（中評協(xié)[2009]211號）等文件的，國內(nèi)評估人員專業(yè)水平不斷提高且評估體系逐漸形成，市場競爭機(jī)制促進(jìn)評估價格趨于合理規(guī)范，從而能夠降低企業(yè)獲取信息的成本。另一方面，還應(yīng)不斷提升評估人員的素質(zhì)。截至2014年評估行業(yè)已經(jīng)擁有約3 000家企業(yè)，從業(yè)人員近10萬余人，其規(guī)模逐步與市場發(fā)展相適應(yīng)。財政部取消注冊資產(chǎn)評估師資格認(rèn)證的舉措，將促使市場發(fā)揮選擇有實力中介機(jī)構(gòu)的職能，其淘汰機(jī)制將進(jìn)一步促進(jìn)評估人員的素質(zhì)提高。同時，企業(yè)還需加強(qiáng)內(nèi)部管理規(guī)范，提高內(nèi)部人員的職業(yè)能力，避免評估工作的隨意性和主觀性，從根本上提高工作效率，降低獲取信息的成本。
（三）減少會計人員工作量。我國企業(yè)運用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量將導(dǎo)致額外的稅收成本產(chǎn)生，針對這一問題，應(yīng)首先減少企業(yè)納稅的調(diào)整工作。在稅法中以投資性房地產(chǎn)的公允價值作為計稅基礎(chǔ)，同時詳細(xì)規(guī)定公允價值模式下的納稅處理，并提供可供參考的納稅處理案例方便其比較分析，從而使得投資性房地產(chǎn)和稅法協(xié)調(diào)發(fā)展，同時增強(qiáng)其運用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的積極性。此外，針對稅法中按房地產(chǎn)當(dāng)前余值征收房產(chǎn)稅的問題，可以規(guī)定以投資性房地產(chǎn)的重估價值作為計稅基礎(chǔ)，同時頒布相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，保證其不會因避稅而采用成本法計量，推廣投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的發(fā)展。
（四）完善信息披露制度。根據(jù)公允價值計量模式下投資性房地產(chǎn)的處理方式，如果投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益在利潤中所占金額較大，很有可能存在企業(yè)利用其實現(xiàn)扭虧為盈的現(xiàn)象。為避免信息使用者受到誤導(dǎo)，完善其信息披露勢在必行。根據(jù)《公允價值計量》準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露估值技術(shù)及輸入值，并依據(jù)市場情況盡可能詳細(xì)地披露重要內(nèi)容。同時為增加披露信息的可靠性和真實性，對采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)尋找第三方評估機(jī)構(gòu)對其所披露的信息進(jìn)行二次審核，或由政府組織建立具有相關(guān)資質(zhì)的評估部門專門負(fù)責(zé)審核披露信息。
針對上市公司財務(wù)報告信息披露的問題，可規(guī)定在報表附注“公允價值變動收益”項目中增加明細(xì)項目，提高信息披露的充分性和準(zhǔn)確性。為避免上市公司通過公允價值模式計量操縱利潤，或通過將其轉(zhuǎn)換為自用以規(guī)避市場風(fēng)險，應(yīng)對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化或處置相關(guān)信息的披露格式予以統(tǒng)一規(guī)范，在年度報告數(shù)據(jù)披露中增加“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換或處置對企業(yè)的影響”項目，具體如表2所示。
（五）加強(qiáng)市場監(jiān)管。為防止企業(yè)通過公允價值計量模式操縱利潤，準(zhǔn)則規(guī)定不允許將其轉(zhuǎn)回成本模式，而實際上較多企業(yè)運用準(zhǔn)則漏洞，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，從而以成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。可見，除了在準(zhǔn)則中進(jìn)行規(guī)定之外，還應(yīng)在公允價值變動損益對利潤影響巨大時，加強(qiáng)監(jiān)管力度，依據(jù)成熟的法規(guī)約束企業(yè)的規(guī)范運營，同時規(guī)范評估機(jī)構(gòu)工作，建立違規(guī)責(zé)任追究機(jī)制和明確的處罰措施。
在監(jiān)管問題中，社會也應(yīng)擔(dān)負(fù)起一定的監(jiān)管責(zé)任，注冊會計師應(yīng)當(dāng)根據(jù)財務(wù)報告單獨對投資性房地產(chǎn)發(fā)表獨立審計意見。此外，企業(yè)內(nèi)部的獨立審計部門也應(yīng)當(dāng)恪守職業(yè)道德，保證企業(yè)合規(guī)、合法經(jīng)營。政府、社會以及企業(yè)共同構(gòu)筑起三位一體的監(jiān)管環(huán)境，有助于良好市場氛圍的形成，不但能夠降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，也有助于提升公允價值模式計量的有效性。
（六）優(yōu)化政策指引。優(yōu)化政策指引應(yīng)從兩方面考慮，其一是完善公允價值相關(guān)應(yīng)用指南，其二是適當(dāng)放寬公允價值模式轉(zhuǎn)回的限制。《公允價值計量》準(zhǔn)則雖然進(jìn)一步明確了公允價值的概念和估值方法，但針對如何在我國復(fù)雜的房地產(chǎn)交易市場背景下，結(jié)合公允價值模式要求，制定相應(yīng)的估值技術(shù)和模型等問題，仍需出臺系列應(yīng)用指南。
出于謹(jǐn)慎性原則的考慮，我國在公允價值計量模式轉(zhuǎn)回方面予以限制，而適當(dāng)放寬這一界限可以促進(jìn)公允價值的廣泛運用，也有助于提高企業(yè)采用公允價值計量的積極性。當(dāng)企業(yè)本身已無法取得公允的價格，但依舊被迫采用公允價值模式計量時，將會大大降低企業(yè)資產(chǎn)的真實性，因此在一定條件下允許其轉(zhuǎn)回是優(yōu)化政策的關(guān)鍵一步。此外，在會計處理上引入混合處理模式，在以增值為目的的情況下，將當(dāng)期公允價值變動損益計入所有者權(quán)益，處置時轉(zhuǎn)入當(dāng)期利潤;而租賃模式下則按成本模式計量，有效結(jié)合兩種方式的優(yōu)點。X
參考文獻(xiàn)：
第8篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
關(guān)鍵詞：公允價值 投資性房地產(chǎn)
新會計準(zhǔn)則中最大的亮點當(dāng)屬公允價值概念的引入了。理論界人士普遍預(yù)計由于投資性房地產(chǎn)在具體的計量方法上引入了公允價值模式，擁有大量土地使用權(quán)或房產(chǎn)又希望通過收取租金以獲得長期收益的經(jīng)營房地產(chǎn)、園區(qū)的上市公司，一旦在將來轉(zhuǎn)讓現(xiàn)持有的房產(chǎn)必將獲得可觀利潤。并且在房地產(chǎn)市場繼續(xù)向上的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價值將提升，而上市公司的財務(wù)報表即將體現(xiàn)這一利潤。隨之而來的必然是房地產(chǎn)股票的新一輪上漲。
一、投資性房地產(chǎn)中兩種計量模式的對比
(一)投資性房地產(chǎn)的范圍
房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。其中，土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》中所謂的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)計量模式
1．投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量
投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)滿足三個條件：(1)符合投資性房地產(chǎn)的定義；(2)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(3)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進(jìn)行初始計量。外購的房地產(chǎn)包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造的房地產(chǎn)由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；以其他方式取得的性房地產(chǎn)按照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定確定。
2．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，并適當(dāng)引入了公允價值模式。
(1)成本模式。成本是指資產(chǎn)購置或建造時，為取得該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額、其他對價的公允價值或者在適當(dāng)時候按照特定要求進(jìn)行初始確認(rèn)時歸屬于該資產(chǎn)的金額。采用成本模式，要求投資性房地產(chǎn)在初始計量后采用折余成本予以計量。
(2)公允價值模式。由于我國房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不是太高，準(zhǔn)則對公允價值的選用等有關(guān)問題做出了較為嚴(yán)格的控制，認(rèn)為如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式，否則應(yīng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。一旦采用了公允價值計量，便不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，且以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)，調(diào)整原賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當(dāng)期損益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
(三)投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計人所有者權(quán)益。
從上面可知，與成本模式相比，無論是在期末計量日還是資產(chǎn)置換日，公允價值模式下很可能會產(chǎn)生差額，即公允價值與原賬面價值的差額，該差額將計入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益，從而會對當(dāng)期損益和所有者權(quán)益產(chǎn)生一定的影響。
二、上市公司冷淡公允價值的原因
雖然理論界都預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)會普遍采用公允價值計量模式，然而就目前已公布的房地產(chǎn)上市公司的年報情況來看，之前被廣泛看好的公允價值模式似乎受到冷遇，而且很多房地產(chǎn)企業(yè)也表示不會將投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。截至2008年4月27日，在已披露年報的1303家上市公司中，僅9家上市公司選擇公允價值計量模式，并對股東權(quán)益進(jìn)行了追溯調(diào)整，分別是武漢控股、沱牌曲酒、中國銀行、S深發(fā)展A、方大A、勝利股份、白云山A、武漢塑料與津濱發(fā)展。涉及金額最大的是中國銀行，高達(dá)33.18億元，調(diào)整金額最小的則是武漢塑料，僅140.11萬元。而陸家嘴、中國國貿(mào)等被市場寄予厚望的公司卻不在此列。現(xiàn)實與預(yù)計差別竟如此之大，上市公司又為何會如此冷淡公允價值呢?筆者認(rèn)為，其主要原因有以下四個：
(一)公允價值計量模式下對利潤波動影響較大
企業(yè)采用公允價值核算后，不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當(dāng)期損益。這樣在我國投資性房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，每年的重估增值額將持續(xù)為正值，即利潤將會得到持續(xù)地額外提升。但在我國房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，從而引起利潤的較大波動，導(dǎo)致企業(yè)先盈后虧，加大企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險。
(二)稅收問題可能導(dǎo)致在公允價值模式下降低了公司價值
如果公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，將不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，這會增加公司的所得稅，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流下降，從而降低公司價值。所以若沒有稅收配套政策出臺，預(yù)計多數(shù)上市公司將選擇原有的成本模式。
(三)運用公允價值增大了公司經(jīng)營和管理的不穩(wěn)定性
采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)公司的業(yè)績，將更多地受該市場價格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，而這也是大多房地產(chǎn)商不愿讓投資者看到的，另一方面也有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。
(四)公允價值的計量成為房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行新準(zhǔn)則的攔路虎
確定公允價值是實施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評估制度，新準(zhǔn)則中并沒有提到應(yīng)該如何評估投資性房地產(chǎn)的公允價值。更別說新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件非常嚴(yán)格。有一些市場行為根本就沒有一個參照交易體系，符合新準(zhǔn)則要求的交易體系很難在短時間內(nèi)形成；況且由于地段、樓層、質(zhì)量、朝向各異，要找到每一處房產(chǎn)如準(zhǔn)則所說的活躍市場就更不容易了，為求公允價值而花費昂貴的成本恐怕是大多房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的。
三、我國現(xiàn)行環(huán)境下應(yīng)用公允價值應(yīng)關(guān)注的問題
(一)公允價值計量的選擇問題
公允價值依然是新準(zhǔn)則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。具體到房地產(chǎn)又有其獨特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價值差別很大。新會計準(zhǔn)則雖然借鑒國際會計準(zhǔn)則中的有關(guān)做法，列舉了確定公允價值的三種方法，但從這三種方法中可以看出，采用公允價值計量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的評估機(jī)構(gòu)，涉及多個經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)，評估難度較大。
另外，從我國現(xiàn)狀看，評估人員與會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不容樂觀，專業(yè)的評估師隊伍不夠強(qiáng)大，應(yīng)該說目前國內(nèi)的大多數(shù)從業(yè)人員對公允價值運用尚難以適應(yīng)。
(二)必須關(guān)注土地使用權(quán)的用途問題
未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實施過程中的又一難點所在。新準(zhǔn)則對地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報表時，發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明，從準(zhǔn)則實施的角度看，如果不對這些內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。
(三)盈余管理問題
公允價值的變動計入當(dāng)期損益，放變了通常的收益觀。即不再采用單邊調(diào)整減少資產(chǎn)價值的成本。企業(yè)可能會利用會計計量屬性的選擇權(quán)來“創(chuàng)造”賬面利潤。公允價值不僅僅是個計量工具，它更能影響到多方利益主體，它很多時候是估計的結(jié)果，在現(xiàn)階段的實務(wù)操作中容易被利用為利潤操縱的工具。如何保證公允價值確定的合理性，避免成為企業(yè)隨意操縱業(yè)績的工具，量個十分現(xiàn)實的問題。鑒于會計造假的違規(guī)機(jī)會成本遠(yuǎn)低于其預(yù)期收益，證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以借鑒美國高昂的懲罰性賠償制度對會計造假進(jìn)行嚴(yán)懲。
四、公允價值運用于房地產(chǎn)行業(yè)的前景
(一)公允價值計量將與歷史成本計量共存
公允價值的存在與發(fā)展是必然的，它將在今后發(fā)揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價值，當(dāng)然也不能認(rèn)為歷史成本將退出歷史舞臺，所以摒棄任何一方都是錯誤的。可以預(yù)見到，二者將在未來很長的一段時間內(nèi)并存。而我國采取的策略應(yīng)該會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴(kuò)大使用范圍。
第9篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 放棄 公允價值計量
新會計準(zhǔn)則的最大亮點是引入了公允價值的會計計量模式。其中，房地產(chǎn)的相關(guān)會計計量引起了業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的最多關(guān)注。業(yè)界人士預(yù)測，投資性房地產(chǎn)概念和公允價值計量模式的引入，將會對已持有投資性房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)會計政策及經(jīng)濟(jì)后果帶來巨大的影響，歷史成本會計計量模式的運用會受到前所未有的挑戰(zhàn)，投資性房地產(chǎn)市場也將會掀起不小的波瀾。
一、我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則引入公允價值的必要性
（一）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)依靠會計信息相關(guān)性進(jìn)行決策
與歷史成本計量屬性相比較，公允價值具有顯而易見的優(yōu)勢。比如能夠全面、及時地體現(xiàn)當(dāng)前和未來市場的變化情況，更真實地反映企業(yè)財務(wù)狀況；對企業(yè)決策具有更優(yōu)越的有效性，向相關(guān)信息使用者提供即時的、更關(guān)鍵的信息。
謝詩芬教授（2010）曾在《公允價值：國際會計前沿問題研究》中指出，公允價值符合包括經(jīng)濟(jì)收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價格會計假設(shè)、現(xiàn)代會計目標(biāo)、相關(guān)性和可靠性特征、會計要素的本質(zhì)特征、未來會計確認(rèn)的基礎(chǔ)、現(xiàn)值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務(wù)報表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎(chǔ)。因此，企業(yè)的會計政策選擇是應(yīng)該堅持采用公允價值的。國際會計界的前沿領(lǐng)域中，公允價值的研究早不在于是否應(yīng)該得到采用，而是應(yīng)該如何在投資性房地產(chǎn)市場把公允價值的作用發(fā)揮到最大最好。
（二）有利于投資性房地產(chǎn)市場會計準(zhǔn)則與國際趨同
公允價值計量模式的引入，反映出了我國正在努力嘗試與國際會計準(zhǔn)則進(jìn)行趨同的積極態(tài)度，以進(jìn)一步滿足會計計量與國際接軌的需要。在發(fā)達(dá)國家市場中，公允價值計量模式已被普遍采用。如果我國企業(yè)依舊只是采用歷史成本模式計量，這對我國會計業(yè)以及市場的發(fā)展是很不利的。實際上，市場經(jīng)濟(jì)在本質(zhì)上來說就是“公允經(jīng)濟(jì)”，發(fā)現(xiàn)并遵守市場價格機(jī)制是對市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則的最好遵守。對市場公允價格機(jī)制的偏離，必然會給整個資本市場帶來不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是給編制者和使用者時間以獲得使用公允價值模式的經(jīng)驗；另一方面也是給目前資本市場尚不發(fā)達(dá)的地區(qū)留以適應(yīng)的時間，待其房地產(chǎn)市場和評估行業(yè)發(fā)展成熟后再與國際接軌”。
（三）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)滿足國際投資者的需求
國際發(fā)達(dá)國家的資本市場所采用的大部分都是公允價值的計量方法，當(dāng)國際投資者比較本國和我國企業(yè)的業(yè)績狀況時，缺少了市場經(jīng)濟(jì)資本的力量，我國企業(yè)將很難與國際上的其他企業(yè)進(jìn)行競爭；而采取公允價值計量模式對金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，我國企業(yè)在國際資本市場的籌資成本將會大大降低，競爭力將會得到很大的提升，相應(yīng)的企業(yè)抵抗危機(jī)的能力勢必也會大大增強(qiáng)。
二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)運用公允價值計量實際情況
2007年以來，上市公司房地產(chǎn)計量模式的選擇情況如表1所示。事實表明，大部分上市公司依舊沿用歷史成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，會計專業(yè)人員所預(yù)料的資本市場中的巨大波瀾更是無從談起。甚至可以說，投資性房地產(chǎn)市場中的企業(yè)對新會計計量模式的反映是冷淡的。是什么原因?qū)е吕碚擃A(yù)期和實際情況的巨大分歧？
三、上市公司放棄對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值計量的原因分析
（一）企業(yè)外部環(huán)境影響
1.會計準(zhǔn)則中關(guān)于公允價值計量的條件要求。根據(jù)我國會計準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時，應(yīng)同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)、合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。
從表面上來看，企業(yè)若想轉(zhuǎn)換為公允價值計量并不困難。按照會計準(zhǔn)則要求，可以按照市場上目前的公開報價來取得投資性房地產(chǎn)的公允價值；無法取得的，可以參照市場上最近交易情況，如日期、所在區(qū)域等因素來獲取。可在實際操作上，會計準(zhǔn)則提出的條件要求對我國目前的企業(yè)來說是非常嚴(yán)格的。
一方面，我國的資本市場目前還很不完善，如果市場中沒有可靠的公允價值，企業(yè)就需要對相關(guān)交易的房地產(chǎn)的具體信息做出詳細(xì)的解釋，比如相似環(huán)境、用途、新舊程度等。企業(yè)自身需要承擔(dān)一個完善的市場應(yīng)有的整合并提供交易信息的職能，這顯然是不可能完成的任務(wù)。與傳統(tǒng)的成本模式相比較，公允價值計量模式獲取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。這也就限制了其在我國的推廣應(yīng)用。
此外，我國會計準(zhǔn)則還規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)換為公允價值計量后，將不再能夠轉(zhuǎn)換為歷史成本計量。在這一規(guī)定面前，企業(yè)不得不對會計政策的轉(zhuǎn)換與否進(jìn)行審慎周詳?shù)目紤]，分析結(jié)果或預(yù)期的失當(dāng)，都將會給企業(yè)帶來巨大的負(fù)面影響。
2.我國新興的資本市場還很不完善。發(fā)達(dá)國家的投資性房地產(chǎn)市場中的制度和準(zhǔn)則十分健全完善，所有生產(chǎn)要素的交易來往十分活躍，所以每一種要素的公允價值自然非常利于取得。在我國，投資性房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展的初級階段，市場運作機(jī)制還有很大的局限性。甚至市場中會存在著許多不成熟的表現(xiàn)，如產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場不很活躍、相關(guān)中介機(jī)構(gòu)公信度低、制度準(zhǔn)則缺失或不合理、從業(yè)會計人員素質(zhì)普遍較低等。市場的流動性、市場化的定價機(jī)制以及信息的披露方面都還達(dá)不到成熟資本市場的要求。此時市場的定價職能也得不到充分的顯現(xiàn)，致使我國資本市場某些生產(chǎn)要素的公允價值均難以取得，于是這些生產(chǎn)要素最具公允性的市場報價就成為了空白，實務(wù)中運用的難度也就顯而易見。
（二）企業(yè)內(nèi)部成本收益影響
1.對成本方面的影響。
（1）信息取得成本。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的關(guān)鍵。CAS 3規(guī)定了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用公允價值模式應(yīng)當(dāng)同時滿足的兩個條件。但由于我國目前的房地產(chǎn)市場仍然不夠完善，還不能準(zhǔn)確、可靠地衡量房地產(chǎn)的公允價值；此外，我國資本市場規(guī)模及容量比較小，新興的房地產(chǎn)市場更是如此，導(dǎo)致市場價格等信息交易系統(tǒng)的不活躍，從而影響公允價值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量領(lǐng)域的運用。這時企業(yè)就需要采用其他方式對房地產(chǎn)進(jìn)行評估來取得公允價值。
根據(jù)《財政部關(guān)于我國上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則情況的分析報告》提供的數(shù)據(jù)， 上市公司對其持有的投資性房地產(chǎn)主要采用房地產(chǎn)評估價格、第三方調(diào)查報告、與擬購買方初步商定的談判價下限、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格等方法來確定其公允價值。2010年我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值的取得方法詳見表2。
為保證公允價值的公允性，企業(yè)需要聘請外部獨立的專業(yè)評估人員對所持有的房地產(chǎn)項目進(jìn)行重新評估。國家發(fā)改委、財政部關(guān)于《資產(chǎn)評估收費管理辦法》的通知要求各地要根據(jù)《辦法》對本行政區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)評估收費進(jìn)行清理規(guī)范，對動產(chǎn)、不動產(chǎn)等有形資產(chǎn)價值量的評估，實行政府指導(dǎo)價管理，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費統(tǒng)一，采用差額定率累進(jìn)計費辦法，即按資產(chǎn)評估金額的大小劃分收費檔次，按檔累進(jìn)計費，具體收費標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)評估工作的難易程度、工作量的大小或者對評估人員的技能水平、評估質(zhì)量和時間等要求按上浮20%進(jìn)行評估收費。以山東省為例，其具體評估收費標(biāo)準(zhǔn)如表3所示。
從表3中不難看出，采取公允價值計量模式，每年投資性房地產(chǎn)評估費將會成為企業(yè)額外的一筆不可忽視的數(shù)目，企業(yè)進(jìn)行會計政策轉(zhuǎn)換的積極性將會受到很大的影響。所以，信息成本取得的增加使得上市公司對投資性房地產(chǎn)的公允價值后續(xù)計量模式的運用會有所顧忌。
（2）稅收成本。如果采用成本法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則和稅法上的處理是一致的。即便有所差異，在之后的調(diào)整中只要對折舊額進(jìn)行會計處理，就能達(dá)到稅法和會計的一致口徑。一旦采用公允價值計量后，那么稅務(wù)和會計的處理之間存在差異就不是那么明確了，需要對會計利潤進(jìn)行調(diào)整。
目前稅法規(guī)定，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)公允價值所產(chǎn)生的利得，仍然要對其進(jìn)行折舊和攤銷處理。而公允價值和賬面價值之間的差額要計入當(dāng)期損益，并且不計提折舊或攤銷。
例如，某上市公司2009年，用2 000萬元購買一處樓房作為投資性房地產(chǎn)，2009年12月31日，該樓的公允價值為2 100萬元，除去投資性房地產(chǎn)相關(guān)計算的利潤總額為 2 400萬元，如果投資性房地產(chǎn)采用計提折舊的方法，在會計和稅務(wù)的處理上是一致的，每年計提60萬元。
采用成本法計算可以得到：
2009年應(yīng)納稅所得額=利潤總額=2 400-60=2 340（萬元）
應(yīng)交稅所得額=2 340×25%=585（萬元）
此時財務(wù)處理如下：
借：所得稅費用 5 850 000
貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交所得稅 5 850 000
若采用公允價值計量模式計算，則有：
2009年企業(yè)利潤總額=2 400+100=2 500（萬元）
2009年企業(yè)應(yīng)納稅所得額=2 500-100-60=2 340（萬元）
應(yīng)交所得稅=2 340×25%=585（萬元）
遞延所得稅：該企業(yè)的大樓賬面價值為2 000萬元。而稅法的計稅基礎(chǔ)是1 840萬元。產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時性差異，所以遞延所得稅負(fù)債=（2 000-1 840）×25%=40（萬元）。所以此時所得稅費用=當(dāng)期所得稅+遞延所得稅=585+40=625（萬元）。
賬務(wù)處理如下：
借：所得稅費用 5 250 000
貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交所得稅 4 875 000
遞延所得稅負(fù)債 375 000
從上面的例子可以看出，雖然該上市公司在2009年上交所得稅的金額在兩種計量方法上是一致的，但是在采用公允價值計量模式的情況下，2009年該企業(yè)的所得稅費用和遞延所得稅負(fù)債增加，同時也需要對企業(yè)所得稅額進(jìn)行相應(yīng)的增加或減少的調(diào)整，這就增加了納稅調(diào)整的工作量和復(fù)雜性，增加了企業(yè)會計人員的工作量。
另外，采用公允價值后續(xù)計量后，雖然不計提折舊或攤銷可以減少企業(yè)的當(dāng)期費用，起到期間提高賬面會計利潤的作用。但在成本計量時可以通過計提折舊或攤銷來達(dá)到抵稅效果的優(yōu)點也就消失了，從這個角度看仍然也會得到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重的結(jié)論。由上述分析看來，企業(yè)對后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換的積極性也不會很強(qiáng)烈。
2.對收益方面的影響。
（1）對利潤波動的影響。采用公允價值計量核算，企業(yè)不再對該投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價值與賬面價值的差額可以直接計入當(dāng)期公允價值變動損益。公允價值變動損益其實是企業(yè)尚未實現(xiàn)的損益，但直接計入當(dāng)期損益，必將會影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，企業(yè)利潤波動幅度會更大。一方面，頻繁劇烈的波動會增大企業(yè)的投資風(fēng)險，充滿了不穩(wěn)定性；另一方面，巨幅波動所引起的異常、非常規(guī)的變化將會使相關(guān)信息使用者產(chǎn)生疑惑，尤其是企業(yè)的利益相關(guān)者，如投資者、債權(quán)人等，從而間接影響到企業(yè)的市場形象。歐洲的研究機(jī)構(gòu)曾對有關(guān)后續(xù)計量的會計政策選擇行為進(jìn)行實證研究，其中一個結(jié)論表明，如果企業(yè)想要通過內(nèi)部政策來降低報告期利潤總額的不穩(wěn)定波動性，就會傾向于選擇成本模式計量投資性房地產(chǎn)。因為成本模式可以用于平滑收益和減少價格波動。顯而易見，在我國的市場中，企業(yè)同樣希望內(nèi)部利潤能夠平滑地、可預(yù)期地變動。對于上市公司來說，公允價值變動形成的利得或損失會更直接地反映在財務(wù)報表上，不可預(yù)期的波動將可能打亂企業(yè)近期的銷售能力，進(jìn)而影響到企業(yè)的當(dāng)期或進(jìn)一步的發(fā)展規(guī)劃。很多企業(yè)是不愿意承擔(dān)這些由利潤波動所帶來的額外的風(fēng)險的，尤其是對近幾年來業(yè)績良好且發(fā)展穩(wěn)定的上市公司來說，更是如此。
（2）對主要財務(wù)比率的影響。每股收益、每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)比率，是外界用來判斷上市公司企業(yè)價值高低的主要依據(jù)之一。而它們的波動又往往是與公允價值的使用緊密相關(guān)的。其中，凈資產(chǎn)收益率更是其中的重要指標(biāo)，經(jīng)常用于企業(yè)實施再融資和股權(quán)政策考量的計算中。上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量后，將會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤總額等方面均產(chǎn)生巨大影響。我國的資本市場正在逐步發(fā)展至成熟的過程中，財務(wù)數(shù)據(jù)分析的理念也正在從“利潤表觀”向“資產(chǎn)負(fù)債表觀”轉(zhuǎn)變。“資產(chǎn)負(fù)債表觀”理念的實質(zhì)是，相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)使用者在通過分析企業(yè)財務(wù)狀況考核業(yè)績時，其著重點放在看凈資產(chǎn)是否增加上，即企業(yè)凈財富的增減變動情況。凈資產(chǎn)的增加才意味著盈利，而凈資產(chǎn)的減少就會意味著企業(yè)可能已經(jīng)發(fā)生虧損。所以企業(yè)若對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，雖然在一方面能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的凈資產(chǎn)的大幅度增長，然而在另一方面這也將會影響到企業(yè)其他的財務(wù)比率數(shù)據(jù)。 分析不難得出，采用公允價值模式會計政策的轉(zhuǎn)換對于轉(zhuǎn)換后的每股收益和每股凈資產(chǎn)都有所影響，對企業(yè)的影響也是正反兩方面的。如果該公司凈利潤的增長不能達(dá)到凈資產(chǎn)的增長幅度，凈資產(chǎn)收益率就會下降，這就對公司的真實的經(jīng)營業(yè)績提出了很高的要求。由此可見，公允價值變動對企業(yè)的許多財務(wù)指標(biāo)所引起的變化也是難以預(yù)計的，這把“雙刃劍”也將會給企業(yè)帶來新的壓力。所以，企業(yè)在考慮是否引入公允價值模式時，這方面的因素也是必須要進(jìn)行斟酌的。
四、結(jié)束語
我國投資性房地產(chǎn)的市場正處于剛剛起步狀態(tài)，市場準(zhǔn)則制度的建設(shè)還相對落后，尤其是對公允價值信息起監(jiān)控作用的規(guī)范準(zhǔn)則尚不完善，給企業(yè)留下了許多違規(guī)操作的真空地帶。若放寬限制，將可能會滋生大批企業(yè)利用公允價值操縱利潤的惡劣結(jié)果。事實上市場中就已經(jīng)發(fā)生過類似的事件，一些上市公司為完成在二級市場的增發(fā)股、配股等類似計劃，對企業(yè)利潤進(jìn)行惡意的操控。
對投資性房地產(chǎn)使用公允價值嚴(yán)格的限制條件是必不可缺的。不可否認(rèn)，在新興的市場搭配新興的準(zhǔn)則面前，公允價值的運用應(yīng)該得到鼓勵，但是更應(yīng)該注意正確的引導(dǎo)，否則將與市場改革初衷背離。J
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