前期物業管理精選(九篇)

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第1篇：前期物業管理范文

單位名稱：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯系電話：_________

傳真：_________

受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：_________

單位名稱：_________

資質等級：_________

證書編號：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯系電話：_________

傳真：_________

甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_________（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。

第一條　本合同所涉及的物業基本情況

物業名稱：_________物業類型：_________

座落位置：_________區_________路（街道）_________號

四至范圍：_________

總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。

物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。

第二條　委托管理服務期限：物業管理服務期限為_________年_________月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。

第三條　甲方在該物業接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關辦公用品和設備，所形成的固定資產產權歸該物業管理區域業主委員會所有。所購買辦公用品和設備的清單明細乙方在物業接交后2個月內交甲方備案。

甲方在該物業接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業管理接管費。乙方應根據甲方的需要派員進行物業管理提前介入，并負責包括但不限于簽訂物業管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關事宜。

甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業管理顧問服務。如需乙方提供前期物業管理顧問服務的，前期物業管理顧問服務合同另行簽定。

第四條　乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續。

第五條　本物業交付使用后的質量責任，根據國家《建設工程管理質量條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定執行。設施設備保修期如下：電梯_________月，監控智能化設備_________月，消控設備_________月，電信設備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設備安裝完畢經建設單位、監理單位、施工單位、物業公司及有關專業部門根據國家相關規定，對所完成的建筑、設備進行外觀、調試和運行等方面的檢查測試，并經簽章之日起為保修的起始日期。

本物業共有部分保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：

（一）甲方負責返修；

（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；

（三）_________。

本物業共有部分超過保修期的，由乙方組織養護和維修，依據養護及維修的范圍，按照有關部門的規定，在物業管理費或在專項維修資金中支出。

在物業專有部分（包括自用設備、毗連部位等）保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：

（一）甲方負責返修；

（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；

（三）_________。

本物業專有部分超過保修期的由業主自行承擔，業主、物業使用人要求乙方提供服務的，乙方可以接受委托并合理收費。

第六條　在物業交付使用后，乙方提供下列選定的物業管理服務事項（采取招投標的以中標文件為準），其受益人為本物業的全體業主和物業使用人：

（一）包括但不限于樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________等房屋建筑共用部位的維修、養護和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)；

（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設施、安全設施、溝渠、池、井、_________等物業管理區域市政設施和房屋共用設備設施的運行、維修、養護和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)，供電線路、煤氣線路、路燈按有關規定處理；

（三）公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集和清運等；

（四）公共綠地、花木、建筑小品等的養護與管理；

（五）安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監控、巡視、門崗執勤、_________等；

（六）交通和車輛停放秩序的管理；

（七）物業使用禁止性行為的管理；

第2篇：前期物業管理范文

第一條　本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：_________

受托方（以下簡稱乙方）：_________

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。

第二條　物業基本情況

物業類型：_________

座落位置：_________市_________區_________路（街道）_________號

四至：東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________萬平方米

建筑面積：_________萬平方米

容積率：_________%

綠地占有率：_________%

公建配套用房面積：_________平方米

小區總戶數：_________

受益人口：_________

第三條　乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。

第二章　委托管理事項

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內共用存車庫、_________。

第五條　共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。

第六條　市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

第八條　公建配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化、體育、娛樂教育場所。

第九條　公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維修公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。

第十二條　管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條　組織開展社區文化娛樂活動。年_________次。

第十四條　負責向業主和物業使用人收取下列費用：

1、物業管理服務費：月_________元/m2；

2、代收代辦費：_________。

3、特約服務費：_________。

第十五條　業主和物業使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

第十六條　對業主和物業使用人違反業主臨時公約的行為、針對具體行為并根據情節輕重、采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。

第十七條　其它委托事項。

_________；

_________；

_________。

第三章　委托管理期限

第十八條　委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業主委員會正式簽訂物業管理合同時止。

首屆業主大會召開后，本合同自行終止，首屆業主大會可按照規定選聘或者續聘物業企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同。

第四章　雙方權利義務

第十九條　甲方權利義務（適用于房地產開發企業或產權單位）

1、在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業主和物業使用人遵守；

2、在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明；在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當要求物業買受人對遵守業主臨時公約予以書面承諾；

3、與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容；

4、審定乙方擬定的物業管理立案制度；

5、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；

6、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、賬務預算及決算；

7、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。

如存在質量問題，按以下方式處理：

（1）負責返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費用；

（3）_________。

8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執行：

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

10、在合同生效之日起_________日內向乙方提供委托管理費_________元/m2；合計_________元。

11、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方提供；

12、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理服務費時，由乙方負責催交；

13、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：

（1）_________。

（2）_________。

14、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

15、_________。

第二十條　乙方權利義務

1、根據有關法律及本合同的約定，制訂物業管理制度；

2、與物業購買人簽訂前期物業管理服務協議；

3、對業主和物業使用人違反法規、政策的行為，提請有關部門處理；

4、按本合同第十六條的約定，對業主、物業使用人違反業主臨時公約的行為進行處理；

5、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

6、負責編制房屋、公用部位公用設施設備年度養護計劃和維修方案，經雙方議定后由乙方組織實施，維修經費來源_________；

7、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；

8、負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

9、每_________個月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理服務費收支帳目；

10、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；

11、本合同終止或業主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內，退出該物業管理區域并向甲方或業主委員會移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料；

12、_________。

第五章　物業管理服務質量

第二十一條　乙方須按下列約定，實現目標管理。（參照《江蘇省住宅區物業管理服務標準》db32/t538-XX填寫）。

1、房屋外觀：_________

2、設備運行：_________

3、房屋及設施、設備的維修、養護：_________

4、公共環境：_________

5、綠化：_________

6、交通秩序：_________

7、保安：_________

8、急修：_________

小修：_________

9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________

第六章　物業管理服務費用

第二十二條　物業管理服務費

1、本物業的物業管理服務費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關規定向業主或物業使用人收取；

2、空置房屋的物業管理服務費，由乙方按約定的收費標準向產權人收取；

3、業主或使用人逾期未交納物業管理服務費的，按業主臨時公約中的有關約定，加收滯納金。

第二十三條　車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：

1、露天車位：_________

2、車庫：_________

3、_________

第二十四條　乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按約定支付費用。

第二十五條　其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：

1、_________

2、_________

3、_________

第二十六條　房屋保修期滿后的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：

1、房屋共用部位的日常、養護費用，由_________承擔；維修、更新費用由_________承擔。

2、房屋共用設施、設備的日常、養護費用，由_________承擔；維修、更新費用，由_________承擔。

3、房屋共用部位、共用設施、設備的維修資金，由_________負責籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設施設備的維修。未設立維修資金的維修費用由_________承擔。

4、維修資金的其他約定

第七章　違約責任

第二十七條　甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十條　甲乙雙方任一方無法律依據提前終止合同的，違約方應賠償對方_________元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。

第三十一條　甲乙雙方的其他約定

第八章　附則

第三十二條　雙方約定自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續。

第三十三條　合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，經業主大會同意后，可續訂合同。

第三十四條　雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第三十五條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第三十六條　本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產行政主管部門各執一份，具有同等法律效力。

第三十七條　因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十八條　本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第三十九條　本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請房地產行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。

第四十條　合同期滿合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿_________天前向對方提出書面意見。

第四十一條　本合同經房地產行政主管部門備案后生效。

甲方簽章：_________乙方簽章：_________

第3篇：前期物業管理范文

關鍵詞：前期物業管理；概念及特點；前期介入； 解決對策

目前，國外發達國家已普遍進入了物業管理的前期介入，國內也已經有一些富有遠見的房地產開發企業開始嘗試讓物業服務企業在項目規劃設計階段開始提前介入，但也有不少開發企業對物業管理的前期介入認識不足，重視不夠，物業管理大多是在業主入住前半年左右進入的，所做的主要工作是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質上參與到物業項目前期開發建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續的物業管理帶來很多問題。

從總體上看，前期介入一直是困擾當前物業管理的一個薄弱環節。當前我國城市商品房住宅小區中業主與開發商指定的前期物業服務企業及業主委員會之間發生的各項矛盾，幾乎占群發性矛盾之首，住宅物業管理出現的大部分糾紛,多半是前期物業管理管理階段造成或建設單位遺留的。因此,要做好物業管理工作,規范物業管理行為,應首先從源頭抓起,從前期物業管理管理抓起。

一、前期物業管理的含義

前期物業管理管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業服務企業簽訂的《物業管理服務合同》生效時止的物業管理。建設部2003年頒布的《前期物業管理管理招標投標管理暫行辦法》規定:前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

前期物業管理按照時間劃分可以分為兩個階段:第一階段是從項目初始至工程竣工驗收合格為止，對于物業服務企業而言可以稱為“早期物業管理介入”，這個階段的物業管理活動通常由開發公司自己負責;第二階段是從工程驗收合格開始到業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務協議生效為止，這個階段的物業管理服務由開發商按法定程序和要求聘請的物業服務企業負責實施。但在實踐中，由于某一管理項目的分期建設時常使兩個階段沒有明確的界線。

二、前期物業管理的主要特征

1、前期物業管理管理可以由建設單位指定物業服務企業或通過招投標的方式選聘物業服務企業實施管理。國務院《物業管理條例》和建設部《前期物業管理管理招標投標管理暫行辦法》規定,建設單位可以選聘物業服務企業實施前期物業管理管理。事實上,目前新建住宅小區大多數是由建設單位選聘的物業服務企業進行管理,而不是通過公開招投標來選聘物業服務企業。

2、前期物業管理管理是小區未建成投產前的管理。一個住宅小區由單幢樓宇、組團組成,當第一批業主入住后就需要物業管理,否則小區就成為一個無序的聚居地,秩序混亂不堪。

3、前期物業管理面對的是全體業主。物業服務企業在實施管理中必須接受所有業主的咨詢、質疑,既要及時解答處理屬于物業管理的問題,又要收集反饋屬于建設單位和施工單位答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大,但物業服務企業必須全力以赴做好工作,確保有比較高的業主滿意率,以便為下步實施物業管理打好基礎。

4、前期物業管理收集大量的資料。物業管理的基礎在物業的基礎資料是否齊全,前期物業管理是各種資料大量形成的時期,物業服務企業要更好地開展物業管理,必須注意收集、整理、保管好各種資料,以便跟蹤檢查。

三、前期物業管理的意義

在物業開發階段適時地選擇恰當的物業服務企業,能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物業更符合使用和管理的要求,因此,這是建設單位不容忽視的重要環節。前期物業管理對于做好以后的物業管理工作具有相當重要的作用:

1、前期物業管理是對所管物業的全面了解。物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好,使業主滿意,就必須對物業進行全面的了解。必須在物業的形成過程中就介入管理,才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見,并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此,物業服務企業方能更好地為業主服務。

2、前期物業管理能促使工程質量難點提前解決。從業主或使用人的角度,憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷,對物業的規劃、設計進行審視,對不適之處提出修改方案,優化、完善設計中的細節,從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前,逐項加以妥善解決,減少后遺癥,避免日后物業管理工作中的矛盾和困難。

3.前期物業管理是為后期管理做好準備。物業管理也是一項綜合管理工程,通過物業管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關系,建立通暢的服務渠道,以充分發揮物業管理的綜合作用。

四、我國前期物業管理管理中存在的主要問題

1、前期《物業管理服務合同》》侵犯業主合法權益。建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業服務企業，還是對業主都具有支配權。依照我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業服務企業的選聘權、《臨時管理規約》的制定權以及將前期《物業管理服務合同》強制性賣給業主的權利。在前期物業管理選聘中，決定權完全在建設單位手中，前期物業服務企業為了中標，而一味強調最低價格，造成中標企業利潤空間較小。而中標企業為了謀取更大的利潤，就可能會將一些不合理的條件轉嫁到業主身上。

2、物業承接驗收制度不完善，移交不完整。在前期物業管理中，由于建管不分，依附于建設單位的物業服務企業往往無法接正常規定，進行嚴格的物業承接驗收工作，在物業承接驗收時敷衍了事，造成了物業承接驗收制度不完善，移交不完整。

3、共用設施設備不明確。有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整，會給物業服務企業在前期物業管理帶來諸多困難，也容易使廣大業主與物業服務企業之間產生不少矛盾和糾紛。

4、前期物業管理招投標不規范。目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業服務企業沒有成為主要的方式。有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業的競相壓價；有些參與投標的物業服務企業惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業管理招投標市場發育還不成熟；政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。

五、解決前期物業管理管理中存在問題的對策

1、 提高對前期物業管理的認識。小區的真正主人是業主，不是建設單位，前期物業服務企業是為業主服務，應該把業主的利益放在第一位，只有這樣才能夠在小區“站穩腳”，以求公司的長遠發展。“態度決定一切”，因此應該端正前期物業管理的短期思想，應該認識到前期物業管理就等于聘用人才的試用期，干得好可以繼續留下來，續簽《物業管理服務合同》。前期物業服務企業在人員使用上務必要慎重，應綜合考慮人員各方面的能力和素質。前期管理人員可以說是物業服務企業的代表，特別是主要管理人員，代表著企業各方面的利益，因此企業要從責任心、能力和思想覺悟等多個角度統籌考慮人員安排。

2、建立《前期物業管理服務合同》備案制。應明確以法律的形式規定前期物業公司與建設單位簽訂的《前期物業管理服務合同》要進入房地產行政主管部門備案。由房地產行政主管部門審查備案合同:審查合同中是否有法律禁止的條款、是否有顯失公平的條款，當有法律禁止的條款時應認定條款無效;當存在顯失公平的條款并有業主提出侵害其權益時，應當撤消該條款，責令業主與物業公司重新協商討論，制定出新的公平合理條款。同時房地產管理部門要加強對前期物業管理合同的指導和監管力度。

3、加強對建設單位主導地位的監督。為了保障物業的順利開始，建設單位在前期物業管理中必然占有明顯的優勢，這是由前期物業管理特點所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當事人的法律地位，就需要對建設單位的優勢地位進行一定的限制，以防侵犯業主合法權益。我認為可以從以下兩個方面予以考慮：一是對于建設單位制定的《臨時物業規約》由行政部門進行審查或要求其履行備案手續，或由行政部門制定《臨時物業規約》或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業服務企業的選聘，或監督選聘。

4、規范前期物業服務企業的選聘制度。前期物業服務企業是否具有獨立性的身份，能否按市場規律選聘前期物業服務企業，不僅對前期物業管理服務的質量，以及開展的是否順利具有重要影響，而且完全獨立的前期物業服務企業對于建設單位也能形成一種制約。

我認為，保障前期物業服務企業的獨立，規范選聘制度可從以下方面進行：

（1）強調房產開發建和必須與物業管理相分離，物業服務企業不得與開發建設單位有任何實質上的聯系，特別是對于特定的物業區域，其建設單位不得和物業服務企業有任何聯系;

（2）進一步嚴格物業選聘的招投標制度，對于物業規模小的或只要有投標者的，就應采用招投標方式，只有在無人投標的情況下，在行政部門的監督下才能采用協議的方式，并且必須進行公示，接受業主的監督。

5、進一步規范物業承接驗收工作。物業服務企業通過對物業的承接驗收，將正式從開發建設單位處接管物業，對物業進行實體管理，它在一定程度上決定了整個物業將來的管理質量。要解決前期物業管理交接驗收難的問題，關鍵要確立前期物業管理交接驗收制度，明確物業服務企業的職責，廣大業主共同參與，三管齊下，才能切實解決。

（1）要確立前期物業管理交接驗收制度。根據《物業管理條例》精神，由物業行政主管部門制定前期物業管理交接驗收配套文件，明確前期物業交接驗收流程，及需要注意的事項，物業管理協會及物業管理培訓中心可以組織人員編制物業項目及配套設施設備的交接驗收基本標準，搞好物業從業人員前期物業交接驗收培訓，以提升物業服務企業的整體素質和管理服務水平。同時，加強監督指導，各區縣物業行政主管部門應參與物業的交接驗收。對前期物業項目質量不合格、配套不完善的開發建設單位，責令其限期整改，對其情節嚴重的，可按《條例》第條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。

（2）明確物業服務企業在前期物業交接驗收中的職責和義務。在物業管理法規中賦予物業服務企業在前期物業交接驗收的主體資格，明確其職責及義務及不履行此項職責的責任，從而對物業服務企業在前期物業管理交接驗收行為進行約束。

（3）廣大業主共同參與。通過宣傳《條例》，樹立業主的責任意識，提高其參與物業管理服務事項的積極性。同時，要求物業服務企業應將前期物業交接驗收以動態的形式及時告知業主，也可以讓有一定能力的業主參與此項工作，讓業主對自己的物業享有廣泛的知情權，對開發建設單位的違約行為進行直接監督，共同做好前期物業的交接驗收工作。

結束語

認真做好前期物業管理管理工作,對于減少糾紛,建立前期物業管理的長效化管理機制,提高服務質量,維護小區穩定,構建和諧社區,其意義、地位與作用是顯而易見的，加強前期物業管理是規范物業管理的非常重要的前提。

參考文獻

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[3] 楊宏. 對前期物業管理中兩個問題的探討[J]. 經濟師, 2009, (04) .

第4篇：前期物業管理范文

關鍵詞:前期物業 前期介入 物業管理

前期物業的概念及特點

(一)前期物業的概念

關于“前期物業管理”的概念,無論是立法還是學界,并沒有一個統一的界定。前期物業大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業管理在物業管理實務中,又稱為物業管理的前期介入,是指物業接管驗收之前,物業服務企業從今后物業使用者、服務者角度積極參與房地產開發建設的行為,即在物業服務企業正式接管物業之前的各個階段。第二階段,前期物業管理,是指自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與物業服務企業簽訂的日常物業管理合同生效時止的物業管理。

對于前期物業概念,應將前期介入和前期物業相區別,前期物業不應包含前期介入,即應僅指前期物業的第二階段。基于此,前期物業可定義為自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作內容僅或主要為規劃設計和工程施工建設,這兩項工作由施工單位具體負責實施,發包方聘請監理進行監督,國家規劃和建設部門負責行政監督,即使是施工現場的秩序維護和環境保護等,也是由施工單位負責,因此沒有物業管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業管理的必要。

其二,在前期介入階段,物業合同是由開發商和其自主聘請的物業服務企業簽訂,通常該合同具有顧問性質。物業服務企業對房地產開發無指揮權、決定權,只有顧問建議權,因此,前期介入與物業管理的含義相去甚遠。

(二)前期物業的特點

前期物業服務企業由建設單位選聘。前期物業服務合同是由建筑單位通過招投標或協議方式選聘物業服務企業后,與之簽訂的合同。由于業主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住,在業主大會成立之前,業主對于物業服務企業的選聘難以形成合意,為了物業利用和使用,由建設單位代表業主與前期物業企業簽訂前期物業合同。在此,由前期物業服務企業負責對物業的設施、設備、環境等內容進行驗收。

涉及三方主體且法律關系具有復合性。依據《物業管理條例》第25條規定:“建設單位與物業買受人簽定的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”。因此這一階段涉及建設單位、物業公司和業主三方主體。在房屋交易活動中,建筑單位與業主是買賣合同關系;在建筑單位選聘物業管理企業時,二者之間是委托合同關系;建筑單位是作為業主的人選聘物業公司,與業主之間又形成委托關系;當物業公司管理物業、為業主提供服務時,與業主又構成了委托合同關系。

建筑單位占據主導地位。在前期物業管理中,建設單位、物業服務企業和業主之間并非處于平等地位。前期物業服務企業由建設單位選聘,臨時公約也是由建筑單位制定,前期物業合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設單位又處于主導地位,因此建設單位在前期物業中始終占據主導地位。因此如何規制建筑單位,保護業主利益成為前期物業管理中十分重要的問題。

我國前期物業管理中存在的主要問題

(一)對前期物業涵義缺乏認識

前期物業的起算點是以建設單位選聘物業管理企業開始。如果建設單位在建設中就選聘物業企業,則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業的開始時間,容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業企業適時、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業主將物業企業和建設單位等同,將建設質量責任等同于服務質量,不利于前期物業企業與業主良好關系的建立,影響前期物業企業在該物業區內的長期經營。

(二)前期物業管理合同侵犯業主合法權益

表面上看,在前期物業中建設單位和物業企業簽訂的合同以及前期物業企業和業主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎上簽訂的,是雙方自愿選擇的結果。但是,實際上建設單位始終處于絕對的主導地位,無論是對物業企業,還是對業主都具有支配權。依照我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。在前期物業管理選聘中,決定權完全在建筑單位手中,前期物業企業為了中標,而一味強調最低價格,造成中標企業利潤空間較小。而中標企業為了謀取更大的利潤,就可能會將一些不合理的條件,轉嫁到業主身上。

(三)對前期物業時間和“質價比”缺少具體規定

在前期物業中,前期物業的存在時間直接影響向日常物業的過渡,而“質價比”則又直接影響到了前期物業存在時間。我國《物業管理條例》第10條只是規定,業主大會、業主委員會由業主在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負責籌建工作以及相關行政機關如何指導都沒有明確規定。在此情況下,業主大會的建立比較困難,如果再不對前期物業時間進行限制,則可以說業主大會的成立將更加撲朔迷離。

解決前期物業管理中存在問題的對策

(一)明確前期物業的涵義

由于我國目前對于前期物業的界定缺少統一的認識,且存在著一些錯誤,而這又直接影響到了前期物業的順利開展,各方當事人權利的行使和義務的履行,以及由前期物業向日常物業的過渡,基于此必須首先對前期物業涵義有一個正確的認識。筆者認為,前期物業可以定義為自建設單位選聘的物業服務企業,從接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。以此強調前期物業的期間為前期物業企業接管驗收物業起至日常物業生效止的時間,明確前期物業企業的權利義務范圍。

(二)加強對建設單位主導地位的監督

為了保障物業的順利開始,建設單位在前期物業中必然占有明顯的優勢,這是由前期物業特點所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當事人的法律地位,就需要對建設單位的優勢地位進行一定的限制,以防侵犯業主合法權益。筆者認為,可以從以下兩個方面予以考慮:一是對于建設單位制定的臨時物業規約由行政部門進行審查或要求其履行備案手續,或由行政部門制定臨時物業規約或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業企業的選聘,或監督選聘。

(三)規范前期物業企業的選聘制度

前期物業企業是否具有獨立性的身份,能否按市場規律選聘前期物業企業,不僅對前期物業服務的質量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨立的前期物業企業對于建設單位也能形成一種制約。筆者認為,保障前期物業企業的獨立,規范選聘制度可從以下方面進行:強調房產開發必須與物業管理分離,物業企業不得與房產開發企業有任何實質上的聯系,特別是對于特定的物業區域,其建設單位不得和物業企業有任何聯系;進一步嚴格物業選聘的招投標制度,對于物業規模小的或只要有投標者的,就應采用招投標方式,只有在無人投標的情況下,在行政部門的監督下才能采用協議的方式,并且必須進行公示,接受業主的監督。

(四)明確規定前期物業的存在時間并限定前期物業費

由于前期物業企業的利益所在,在無強制性時間限制的情況下,前期物業將會無限期的延續下去,并且前期物業企業還會盡力阻止業主大會的召開或以各種方法破壞業主大會。而在對前期物業費沒有一定限制的情況下,這種情況將會加劇。筆者認為,要想防止這種情況發生,可以采用以下方法:一是明確規定前期物業期限是一年,在特殊情況下,經行政主管部門批準,可以延長不超過一年的時間;二是對于前期物業費,由物業所在地的物價部門會同有關部門結合當地條件制定一個收費幅度,并向社會公示接受社會監督,該地前期物業費必須在該幅度之內具體確定。

參考文獻:

1.許海峰.物業管理[m].人民法院出版社,2004

第5篇：前期物業管理范文

關鍵詞：物業管理 早期介入內容 必要性

中圖分類號：[F287.8] 文獻標識碼：A 文章編號：

2007年10月1日國務院《物權法》的頒布，使物業管理工作更加規范化、法制化。隨著物業管理的不斷深入發展，物業管理總是在物業建成之后介入已經不適應物業管理發展的需要，目前已經有一些富有遠見的房地產開發建設單位開始嘗試讓物業服務企業在項目規劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業服務企業的意見，完善物業建設，提高樓盤品質，在得到市場良好回報的同時，也理順了后期管理的諸多問題，為正式投入使用后的物業管理奠定了良好的基礎。

一、物業管理早期介入的內容

所謂物業管理的早期介入，是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業咨詢活動，物業服務企業參與物業的規劃、設計和建設，從物業管理服務的角度出發提出合理化建議，從而使建成后的物業更能滿足業主和物業使用人的要求。目前，雖然有很多物業服務企業對物業項目實施了早期介入，但大多數都是在業主入住前半年左右進入，所做的主要工作也只是就建筑安裝工程后期的工作提一些建議。有的建議能幫助開發商通過改進，使其完善，但也有許多建議無法整改，留有缺陷給后期的物業管理帶來許多困難。因此物業早期介入越早越好。從總體上看，物業管理的早期介入應從五個階段著手：

（一）可行性研究階段

主要內容：

1．根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式；

2．根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容；

3．根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準；

4．根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準；

5．設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案。

（二）規劃設計階段

主要內容：

1．就物業的結構布局、功能方面提出改進建議；

2．就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；

3．提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；

4、就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置要求等提出意見。

（三）建設階段

主要內容：

1．與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同協商，及時提出并落實整改方案；

2．配合設備安裝，確保安裝質量；

3．對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；

4．熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

（四）銷售階段

主要內容：

1．完成物業管理方案及實施進度表；

2．擬定物業管理的公共管理制度；

3．擬定各項費用的收費標準及辦法；

4、對銷售人員進行必要的物業管理知識培訓；

5．將早期介入形成的記錄、方案、圖紙等資料整理歸檔。

（五）竣工驗收階段

這一階段的內容主要是參與竣工驗收,在各個單項工程完工后,參與單項工程竣工驗收,在分期建設的工程完工后,參與分期竣工驗收,在工程全面竣工后,參與綜合竣工驗收.

這樣不僅能有效避免物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，為以后的工程維修養護工作省去很多麻煩，還能有效督促開發建設單位在物業配套方面考慮齊全，避免后期物業管理上的不便。

二、物業管理早期介入的必要性

總結多年來物業管理的經驗不難發現，由于房屋設計、建設過程中留下的缺憾，給房產使用人和物業服務企業帶來了諸多影響，許多物業糾紛都與開發建設單位有著或多或少的聯系。注重物業管理早期介入，在物業開發建設之初，協助開發建設單位及時發現和處理各階段存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少問題的發生，而且在建設初期把不利于物業管理、損害業主利益的因素盡可能消除或降低，使物業投入使用后，物業管理順利開展，業主利益得到保障，物業管理的早期介入就體現了其必要性。

(一) 優化設計

隨著社會經濟的發展，人們對的住宅品位和居住環境的要求越來越高，這使得建設單位在開發過程中除了要執行國家有關技術標準外，還應考慮到物業的功能、布局、造型、環境以及物業使用者的便利、安全和舒適等因素，物業管理企業可以從業主及日后管理的角度，就房屋實際和功能配置、設備選型和材料選用、公共設施配套等方面提出建議，使物業的設計更加優化、完善。

（二）有助于提高工程質量

在物業的建設過程中，物業管理企業利用自身優勢幫助建設單位加強工程質量管理，及時發現設計、施工中的缺陷，提前防范質量隱患，使工程質量問題在施工過程中得到解決，避免在日后使用中再次投入額外資金和精力，從而減少浪費，提升物業品質。

（三）有利于了解物業情況

對物業及其配套設施設備的運行管理和維修養護是物業管理的主要工作之一，要做好這方面的工作必須對物業的建筑結構、管線走向、設備安裝等情況了如指掌。物業管理企業可通過早期介入出發了解情況，從而在日后的工作中做到心中有數，對癥下藥。

（四）為前期物業管理做充分準備

物業管理企業可利用早期介入的機會，逐步開展制定物業管理方案和各項管理規章制度、進行機構建設、員工招聘及培訓，組織素質高、業務強、對工作認真負責的管理人員和工程技術人員組成驗收小組進入現場，對分部、分項工程質量進行驗收。物業服務企業與建設單位協商接管方案及交接的具體事項，如接管時間、日期、注意事項、保修責任等；收集整理竣工驗收資料，為今后的物業管理、設施設備維護保養，業主房屋質量糾紛處理等具體工作提供翔實的技術依據，便于物業移交后物業管理工作的順利開展。

（五） 有助于提高建設單位的開發效益

早期介入是物業管理企業從物業開發項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入，建設單位可以得到物業管理企業的專業支持，開發出市場定位準確、功能使用考慮周全、業主滿意的物業，促進物業的銷售。同時，建設單位還可以通過引入高水平的物業管理咨詢提升自身的品牌。

三、物業管理早期介入的立法作用

由于物業管理早期介入對開發建設單位而言并非強制性要求，而是根據項目和需要進行選擇。早期介入和前期物業管理是不同的，早期介入是建設單位開發建設物業項目階段引入的物業管理專業技術支持，前期物業管理是物業管理企業對新物業項目實施的物業管理服務。目前設計、建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識不足，重視不夠，造成物業在建成后的長期管理服務中，出現諸多問題。如果把物業管理的早期介入納入法規，從法律的角度規定，新建物業須有專業物業管理企業早期介入，從物業管理和業主使用的角度對項目的規劃、設計、建設等各個環節進行參與，將能有效提升物業的建設質量，為今后的物業管理服務奠定良好的基礎。目前，在物業管理服務中，很多物業服務企業不能令業主滿意，其關鍵不僅是物業服務企業的管理服務水平問題，也存在物業的設計開發、建設質量等方面的因素，從而給物業服務企業的服務質量帶來一定影響。如能夠做到早期介入，就可避免或減少這些不利影響。

第6篇：前期物業管理范文

關鍵詞：現代物流企業;財務管理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年12月9日

隨著全球經濟和現代科技的發展，物流產業已逐漸成為國民經濟的重要組成部分，其規模、效益、服務等方面都發生了較大的改變，而且對經濟的發展和社會的穩定起到了促進作用，物流服務業成為物流產業的標志，然而受到傳統和市場的雙層影響，現代物流企業在財務管理方面存在著自己發展與國民經濟發展不適應的情況，為促進其健康，穩定，有序的發展，物流企業要采取有效措施不斷對財務管理進行完善與改進。

一、物流企業財務管理目標

物流企業的物流活動囊括了購買、銷、運等經濟活動，在這些經濟活動之中都會大量的使用資金。物流企業通過組織物流財務活動，加強對企業的財務管理，能夠使企業在生產、經營、服務中以最小的成本來實現經濟效益的最大化，避免物流資金管理上的片面性和短期行為，有效規避資金風險，確保企業實現資金效益。

二、物流企業財務管理中存在的問題

企業財務管理能使企業在生產經營中減少成本，獲得最大化的經濟效益，是市場經濟下每一個企業都必須要做的重要工作。近年來，隨著我國經濟的快速發展，物流企業如雨后春筍般大量出現，為我國國民經濟的增長作出了突出貢獻。但是，物流企業財務管理中存在著眾多問題，主要體現在以下幾個方面：

（一）物流企業融資困難。目前，我國物流企業數量眾多且分布廣泛，大規模的物流企業屈指可數，大部分的物流企業主要依托自身內部的資金積累來進行企業的日常經營管理，由于自身規模小、信用度不高，通過外部融資十分困難。隨著經濟的快速發展和國際間交流的日益密切，物流企業從傳統物流向現代化、國際化的物流過渡已成為其發展趨勢，但物流企業依托自身內部資金的積累難以實現成功轉型。同時，我國物流企業缺乏具有一定資信度的資產或抵押物，而銀行等金融機構對貸款企業的限制條件較多，審批復雜，物流企業難以通過外部進行融資。此外，我國現階段的金融市場還不發達，還未建立健全全國范圍內的租賃、資產典當等金融機構，這就造成了我國物流企業融資渠道狹窄，形式過于單一。

（二）物流企業資金管理松散，使用效率低。目前，我國物流企業在資金的使用上出現了兩極分化的狀況，有的物流企業大量資金閑置，沒有充分地將其運用到生產經營之中;有的物流企業資金不足，難以進行正常的生產經營活動，而且大部分物流企業對資金的使用效率低、隨意投資，這都使得物流企業的資金面臨著風險。物流企業經營管理者缺乏對企業內部資金運轉情況的準確掌握，不能對資金進行優化配置，這就造成了資金不能得到較高的使用效率。此外，物流企業在日常經營管理中需要大量的資金儲備，但企業員工受各種因素的影響對資金保有量無法給出準確的預測，企業無法獲得較高的資金效益，而且物流企業對應收賬款的管理手段和方式十分匱乏，企業難以實現對資金的高效管理，這不僅造成資金的使用效率下降，而且還抑制了物流企業的可持續發展。

（三）物流企業財務監管粗放。物流企業與其他企業具有很大不同，他們往往依靠眾多分支機構來進行跨區經營，以實現企業物流的覆蓋面和服務范圍。規模較大的物流企業存在大量的子公司、孫公司，面對如此龐大的組織結構，物流企業難以實現對所有下屬公司財務管理的全面監控，長期存在著會計核算不統一等問題。物流企業財務監管之所以出現這些問題是由眾多因素導致的，主要體現在：物流企業財務管理人員綜合素質較低，自身缺乏專業的財務管理知識和經驗，財務監督手段和方法單一，財務監督效果不佳;物流企業各組織結構具有自身獨立的核算系統，與企業整體核算要求相差甚遠，部分子公司和孫公司為了實現自身經濟效益大多會打自己的小算盤;物流企業的財務管理制度未能有效貫徹到各個下屬公司，缺乏對下屬公司的財務管理控制。

（四）財務信息失真。物流企業對財務的有效管理需要依靠真實完整的財務信息，但目前我國大部分物流企業主要依靠的是傳統的方式來采集和獲取財務信息，而且財務管理人員缺乏對財務信息的監督和檢查，再加上受財務人員職業道德、綜合素質的影響，使得財務信息失真，準確度大大降低，時常發生編制假賬、會計核算不準確、賬實不符等問題，嚴重阻礙了物流企業的財務管理工作。

三、物流企業財務管理改進建議

目前，我國物流企業財務管理面臨著眾多問題，企業難以獲得資金效益，而且也阻礙著物流企業的可持續發展。物流企業要采取有效措施做好財務管理的改進工作。

（一）拓寬融資渠道。近年來，物流企業向現代化、國際化的方向發展已成為行業趨勢，物流企業在轉型過程中需要大量的資金支持，面對現階段融資困難的現狀，物流企業要通過多方面來拓寬融資渠道。第一，引進外資。隨著國際間交流的日益密切，世界各地越來越多的投資者來到了中國市場，為物流企業的融資帶來了機遇。物流企業要從自身發展的實際需求出發，依靠現代化的管理模式來吸引更多的國外資金。同時，國家要充分發揮自身的職能，加強與國際的交流與合作，通過招商引資來為物流企業提供資金支持。此外，物流企業在吸引國外資金過程中還要不斷學習國際先進的財務管理理念與方法，切實提高自身的財務管理能力;第二，國家政策支持。國家的優惠政策是企業實現可持續發展的保障，國家相關部門要為物流企業的資金籌措制定切實可行的方針政策，促進物流行業的發展。

（二）提高企業現有資金使用率。近年來，我國市場經濟取得了飛速發展，面對激烈的市場競爭，傳統的物流企業正在向現代化、國際化方向轉型，以適應市場的多樣化需求。目前，我國物流企業資金使用率低下是阻礙企業快速發展的重要問題，因此，物流企業要采取有效措施來提高企業現有資金使用率。第一，物流企業要加快固有資金的流通周轉率，依靠電子商務提供的便利條件，做到對流動資金的及時回籠和合理利用，實現資金效益;第二，充分整合物流信息資源，實現資源的高效利用。

（三）強化財務監督管理模式和力度。目前，我國物流企業財務監管粗放，企業難以實現對下屬公司財務管理的全面監控，整個企業內部長期存在著會計核算不統一等問題。因此，物流企業要從內部入手，不斷強化財務監督管理模式和力度，做到對企業內部財務的有效監控。第一，物流企業要制定一套科學合理的制度規范，明確財務管理人員的職責與權利，加強對財務管理人員行為的約束，使其自覺按照規章制度進行財務管理工作;第二，物流企業要建立健全財務管理部門的組織機構，成立專門部門來進行資金的調度與核算，確保資金使用率穩步提升。

綜上所述，隨著我國經濟的快速發展，物流企業正逐步向現代化、國際化方向轉變，為我國國民經濟的增長作出了突出貢獻。但是物流企業財務管理中存在的眾多問題阻礙著其進一步發展，物流企業要主動拓寬融資渠道，提高企業現有資金使用率，強化財務監督管理模式和力度，以此提高財務管理水平，實現資金效益。

主要參考文獻：

[1]宋克玉，周彤云.銀川市發展現代物流業存在的問題與政策建議[J].寧夏黨校學報，2010.1.

[2]彭卯華.我國物流企業財務管理中存在問題與完善對策探討[J].時代經貿（中旬刊），2008.S9.

第7篇：前期物業管理范文

【關鍵詞】物資供應;采購計劃;管理

中圖分類號： F253.2 文獻標識碼： A

物資管理是企業在國家計劃指導下所需生產資料進行有計劃的和節約等一系列供應過程的管理。物資管理是一個較為復雜的經濟運籌過程，是一個龐大的系統工程,它在企業經濟效益中占有極其重要的地位。以下結合筆者從事電力物資管理工作中的經驗和體會,對電力物資計劃、采購、保管、倉儲、運輸等提出看法,供同行商榷。

1、計劃管理

物資計劃管理是電力企業物資供應的中心工作,計劃工作做的越深越細,對保證供應越可靠。電力企業物資計劃通常有需求計劃、采購計劃、平衡計劃、調撥分配計劃。這幾種計劃的劃分是在不同的時期和不同的情況下為滿足企業物資供應而制定的。需求計劃的編制依據是根據設計要求、工程建設和運行維護的需要,以及上級核定的儲備定額等依據進行編制,同時要按照國家的方針政策,根據市場的供需情況運用價值規律來指導計劃的編制。物資需求計劃一般有兩種,一種是運行維護物資需要計劃,一種是基建物資需要計劃。對于運行維護物資需用計劃的編制,主要是根據維修工作量和儲備定額的基礎資料用直接法和間接法。對所需的主要原材料、輔助材料和備品配件等分別加以測算匯總后形成需要計劃。對于基本建設的物資需求計劃主要是根據項目工程的設計,由建設單位會同施工單位根據施工圖預算編制出材料的需求計劃，配套設備的需求計劃則是根據初步設計、建設規模、投資或儲備貸款的情況,按照設計提供的設備清冊,分專業和用途以及類別匯總出需要計劃,報主管單位批準后,通過有資質的招標公司和設計院編制商務和技術招標文件。按照國家頒布的招投標規定進行邀請招標或公開招標。不論是基建的材料計劃還是設備計劃,當計劃編好后還要做好采購計劃、平衡計劃的編制。平衡要堅持先重點后一般的原則,最大限度地實現計劃的綜合性、準確性、完整性,全面高效的完成生產和基建所需物資的供應工作。

2、采購與合同簽訂管理

物資采購是企業物資供應工作、執行計劃工作的開始環節。采購首先要掌握有關政策法令,按照招投標管理的渠道在主管單位、招標公司、設計院以及其它有關單位的配合下,根據已批準的需求計劃和產品圖紙資料進行,堅決杜絕無計劃的盲目訂購。訂購要保證所訂各種物資及時、適用、齊備,經濟地完成。具體來講,及時要掌握進貨時間并滿足生產和工程建設的要求。適用要掌握所訂物資的規格、數量、型號、質量滿足生產要求。齊備要掌握所訂物資能保證生產的配套性和完整性要求。經濟要掌握訂購的費用最低,包括物資本身價格、運雜費、儲備費等,以達到降低成本提高效益之目的。

采購方式一般采用公開招標及邀請招標。由專門的招標公司按需求單位提報的需求計劃按專業或類別組織采購,盡可能采用公開招標方式，以吸引更多的潛在供應商參與投標，在招標過程中要本著“三公原則”,擇優選擇質量好、價格低、交貨及時、服務好的供貨單位。

物資招標結束后就是合同簽訂階段。合同的簽訂應符合市場經濟規律。近年來有些物資，市場價格變動較大,這是由于市場的供需結構矛盾造成的,比如:有些產品很緊缺,有些很長線,供需不平衡,這種不平衡導致產品價格隨社會的需求和行情而變化,不反映產品的實際價值,也就是說,供不應求時價格就會上漲,反之,價格就會下降,這種價值規律的變化,在實際工作中經常遇到,因此,在簽訂合同，物資的價格也要能根據市場的變動進行適當的調整機制，以確保在物資價格大幅上漲時，供應單位仍能按時、按需提品，這樣對采購和供貨雙方都能“雙贏”，如果合同中沒有正常的價格調整機制，那么物資價格大幅上漲時，供貨單位由于虧損嚴重會選擇不供或拖遲供貨，這樣采購單位也會由于供貨單位不供貨或延遲供貨而影響工程進度，這樣就會導致“雙輸”。因此合同中價格調整機制是必然的，當然這要求我們的物資管理人員要不斷地掌握市場價格信息，確保合同價格調整的正確執行。

3、庫存管理

物資的正常儲備是保證企業生產和經營活動的必須措施。合理的儲備量對保證生產和建設以及減少資金占用等都有很大意義。目前電力企業物資的庫存量主要決定于供應方式、用料特點、物資本身的特點以及企業的管理水平。不同的物資其儲備也不同,如大型設備價值高,企業只能按設備更新或擴大再生產能力的需要而購置,而不能預先儲備,對于二類三類機電和原材料以及備件的儲備則是必須的。儲備一般有類別儲備、個別儲備、經常儲備、事故儲備等。經常儲備適用于使用多,且數量穩定消耗又大的物資。個別儲備適用于訂購難度大、運輸可靠性差的物資。總之,不論哪種儲備其作用是不同的,但其目的是相同的,即降低庫存量,減少資金占用量,加大安全供給系數。由于企業需要的物資種類十分繁雜,庫存管理上通常采用ABC分類管理,ABC分類是在保證生產建設需要的前提下,按供應量大小,結合.資金量占用大小來劃分的。

A類物資品種一般不多,但在資金占用上較大,是整個庫存物資的重點管理對象;C類物資品種較多,日常使用也多,是整個庫存物資的管理對象;B類物資介于AC類之間,筆者認為對于這三類物資的管理A類要減少訂購批量,儲備保持在最低。C類要加大訂貨批量,庫存量要保持在較多的儲備,以簡化手續減少日常工作量;B類物資的管理伸縮性較大,控制方法可介于AC類之間。總之,在保證生產建設的前提下,庫存量越低越好,降低庫存量的主要途徑有加強計劃和采購工作水平、合理選擇供應方式、正確掌握進貨量、加強內部經濟責任制、密切供需關系、消除人為因素等方法。因此,要達到倉儲管理的最優化,只有在全面物資管理上下工夫。

4、運輸管理

運輸是物資流通中的樞紐,合理的運輸應是運距最短、環節最少、時間最短、費用最省。不合理的運輸是不按經濟區域組織運力,不考慮各種運力的合理分工,運輸環節太多費用太大以及遷回運輸、倒流運輸、重復運輸等。物資運輸一般采用鐵路、公路、航空,也可用水路、人力運輸等,不論何種運輸方式,運輸中的安全可靠性是十分重要的,特別是基建大件物資的運輸更要采取可靠的安全措施,專門制定運輸及裝卸貨物的方案。在這種特殊情況下,物資管理部門一定要制定好各種運輸和裝卸方案的安全措施,確保貨物的可靠性。

第8篇：前期物業管理范文

【關鍵詞】物資管理；采購；管理辦法

1.各項工作開展情況

在過去的三年里，作為項目物資管理職能部門主管，我認真貫徹落實公司各項管理制度，結合現場物資需求重點，堅持“優質服務、高效節支”的工作方針，加強物資管理，保證物資供應，控制成本開支，圓滿的完成了公司下達的各項任務。

1.1熟悉合同，熟悉周邊及甲方情況，進行市場調研

首先就是盡快熟悉工程合同，掌握合同的每一個細節，熟悉甲方各方面情況，進行當地市場資源調查，了解周邊環境，公路及鐵路運輸狀況等，進行各方面成本測算，及時與本工程其他參建單位物資部門取得聯系，形成共識，共同到水泥廠簽訂了水泥供貨合同。

1.2完善和貫徹公司各項規章制度

開工伊始，既加緊對本科工作人員進行了業務培訓，帶領全科人員學習貫徹了公司制定的各項管理制度，并結合現場實際情況修改完善了倉庫安全防火責任制度，明確了責任人，對物資主管、計劃員、采購員、保管員明確了崗位職責并懸掛上墻，制定了消耗材料以舊換新及回收的辦法，采取了對各分包隊伍安全帽、工作服等勞動保護用品一次性調撥、扣取分包隊伍材料款的辦法，這樣既保證了公司統一著裝的整體形象，又節約了勞保開支。

2.對下屬施工單位的管理辦法

由于項目特點是點多面廣，涉及分包隊伍較多，分承包方式不同，鑒于這種情況，采取了小型消耗材料及工器具承包，大型材料部分承包，部分材料甲供的辦法，即減輕了資金壓力，減少了物資管理人員的開支，又滿足了工程物資需求。同時要求各施工單位設立專職材料員，由其總公司出具委托書并加蓋公司公章、留取材料人員筆跡的辦法，使各施工隊伍能隨時對物資領用價格、數量進行核實和監督。

在緊張的施工階段，資金非常緊張，下屬各承包材料的施工單位沒錢買材料，制約了生產的正常進行，經項目經理協商，決定這部分材料暫由項目物資部賒欠，采用先開內部調撥單再由財務在該施工單位當月工程款中扣除的辦法，有效地解決了由于資金緊張進不來材料的問題。

3.倉儲管理工作

堅持每月倉儲例行檢查制度，通過對倉儲基礎工作的檢查，增強倉儲人員的管理意識，促進了庫容、庫貌及物資管理水平的不斷提高。為了盤活庫存物資，對倉庫剩余物資隨時進行盤點，分析未使用的原因，同時將庫存物資分類建賬，列出明細，以便基層單位查詢，合理利用。加大對帳外物資和積壓物資的調劑使用力度，做到首先利用庫存，該材料沒有庫存的，再進行采購。伊敏屬于極寒地區，設備的越冬保管成了重中之重，項目部領導四處奔波，終于借來了廠房、車庫、辦公室、寢室用來存儲怕凍的設備，解決了這個難題。同時利用現有材料，搭建了臨時棚倉，利用原設備包裝箱材料重新對到貨設備加以保護，也起到了防雨防潮防曬的作用，節省了原材料投入。庫工則采取不養人、用人時從各隊伍臨時抽調的辦法，解決了設備卸車、開箱、倒運等問題。

4.存在的問題

政治學習和業務學習抓得還不夠緊，政治素質和業務素質還有待提高，要在今后的工作中，自覺地加強理論、政策及相關知識以及新知識、新理論的學習，進一步解放思想，轉變觀念，克服循規蹈矩的思想，跟上新形勢下的發展需要，做到與時俱進。

（1）缺乏銳意進取的創新意識，工作方式方法沿用傳統的較多，在實際工作中缺乏管理創新、制度創新、方法創新。

（2）對國家宏觀調控政策缺乏前瞻性，因此對市場價格的波動規律不能提前掌握。

5.工作當中的打算

加強業務人員政治、業務知識的培訓，進一步提高業務人員的綜合素質。

5.1建立長期有效的激勵約束機制。在市場條件下，物質作為一個敏感部門，為了避免發生問題，從保護職工的角度出發，除了加強日常教育外，還要建立一種機制，我們現有的崗位績效考核辦法對業務人員的日常工作考核起到了一定的積極作用，在此基礎上還要進一步完善。

5.2節省成本費用，除了加大比質比價力度外，更重要的是從源頭上降低采購價格，不斷研究政策理論，關注國際國內經濟形勢，隨時掌握宏觀調控所引起的市場經濟變化，及早掌握物資價格波動規律，要有預見性，比如可以在燃料油漲價之前足量儲備，在鋼材漲價之前有預見性囤貨，多了解生產基地、生產廠家，都會節約大量開支。

5.2.1加強與基層單位的溝通，建立信息溝通渠道，加大信息收集面，從不同角度了解材料、配件的質量、供貨期、使用年限等，以質量為前提，強化服務意識，以降低成本為目的，保證生產經營所需物資的供應工作。

5.2.2加強安全管理，落實安全責任，保證重點部位不出問題。油料倉庫和油漆化工庫、氧乙炔庫是物資管理的重點防范部位，規章制度和操作規程要抓好落實，對相關工作人員要有針對性的進行安全培訓，進一步提高安全意識，對安全工作要經常檢查，多學習安全知識，發現隱患及時整改，決不能存在僥幸心理，要落實責任一抓到底。

6.物資管理的意見及建議

（1）涉及物資管理，我經過三年多伊敏項目主管工作和多年的計劃員工作，在工作中體驗到，原來由計經部門、物資計劃員、工程部及各施工單位技術人員在開工伊始即對整個工程施工圖紙做出三冊，即設備清冊、材料清冊（含鋼材清冊）及加工配制清冊，這個傳統工作方法很先進，但是由于伊敏項目施工圖到現場很晚，有些部門人員到現場晚以及人員配備少、現場忙不過來等原因（必要時建議公司可臨時抽調人員支援），沒能夠按照這個傳統方法執行，建議首先由施工單位做出全部施工圖預算，再由專工審核，工程部審核，計劃部審批，最后到物資部門執行（物資部門有權根據自己做的三冊，經過與其他部門核對，進行審核和刪減），在滿足現場需求情況下，可分期分批酌情采購，既可以合理安排車輛，節省資金，又可以避免浪費。

（2）物資部門是管理的關鍵部門，要求的技術性和經驗性相對較強，責任心更為重要，建議使用有責任心的員工，不要使用隨時能放下工作什么都可以不管、不負責任、沒有責任心和榮辱感的臨時工和合同工。

第9篇：前期物業管理范文

關鍵詞:財務管理重要性;表現特征;規避對策

企業財務管理是以提高經濟效益和資產保值增值為中心的綜合性管理,是通過資金運作對企業全部經濟活動的反映與控制,是企業經營體系的有機組成部分。企業經營的效果取決于企業管理的效果,而企業管理的效果關鍵又在于企業的財務管理。企業資金的籌集、使用和分配與財務管理密切相關,企業進、銷、存都離不開財務的反映與控制。因此,企業財務管理是企業一切活動的基礎,是企業管理的核心。只有以財務管理為中心,建立完整系統的企業管理模式,才能有效保障企業實現其經營目標,使企業得到長足發展。

一、風險與財務風險

企業是以營利為目的的經濟組織,在生產和經營的過程中時刻面臨著來自各方面的風險與危機。“風險”在財務管理學上被定義為事物發展的未來結果的不確定性。這種不確定性存在著兩種可能的趨勢:一是未來實際結果比事先期望的結果要好,可以看作是風險收益;二是未來實際結果比事先期望的結果要差,即為風險損失。

風險從財務角度來看就是企業財務風險,是指企業在生產經營過程中,由于內外部環境及各種難以預料或無法控制的不確定性因素的作用,使企業在一定時期內的財務結果與預期發生偏離的可能性。財務風險有廣義和狹義之分,廣義的財務風險主要有資產風險、資本風險、支付風險、投資風險、財務決策風險、內部控制風險、對外擔保風險等;狹義的財務風險是指企業現金支付風險和籌資風險。

財務風險是現代企業經營的必然產物,是客觀存在的,要徹底消除風險及其影響是不可能的。企業在負債經營過程中,只有正確衡量財務風險的程度,確切計算風險價值并掌握其規律性,才能把企業財務風險控制在最小的范圍內。

二、企業財務風險的表現及特征

財務風險是企業經營風險在財務活動上的集中體現,與企業的生存和發展密切相關,貫穿于企業生產經營活動的始終。企業財務管理活動按其主要內容一般可分為籌資、投資、資本運營和收益分配四個方面,企業財務風險也相應地表現為籌資風險、投資風險、資本運營風險和收益分配風險四種。企業財務風險具有以下方面的共同特征:一是客觀存在性。風險無處不在,存在于事物發展的全過程,具有客觀性,財務風險也不例外。企業財務管理的結果存在著非此即彼的兩種可能,即實現預期目標和沒有實現預期目標,這就意味著沒有實現預期目標的風險是客觀存在的。二是結果不確定性。財務風險在一定程度上來說是可以事前加以估計和控制的,但影響財務活動結果的因素多種多樣并不斷地發展變化著,財務管理人員不可能在事前準確地確定財務風險的大小。發生財務風險的可能性潛伏于日常財務工作中,當各種條件全部具備時這種潛在的風險就會轉化為現實的財務危機,如應收賬款回收乏力、壞賬逐年增加、資金流動產生梗阻等,可以使企業的財務活動變得異常困難,導致企業財務活動的最終結果難以把握。三是災難性。財務管理的失敗或重大投資項目的決策失誤都會使企業資金鏈斷裂,給企業帶來災難性的損失。如針對因資金管理的失敗而導致的償債能力下降問題,一般可以采取債務重組或擔保貸款、資產抵押等措施,這樣做的結果雖然使企業免于破產,但也會讓企業為此而付出沉重的代價。

三、防范企業財務風險的對策

財務風險客觀地存在于企業生產和經營的全過程并不斷地威脅著企業的生存和發展,企業財務管理工作的重要目標就是要防范并化解財務風險。企業在經營過程中要不斷強化風險意識,建立健全風險管理機制,將損失降至最低程度,為企業創造最大的收益。防范企業財務風險,主要應抓好以下工作。

第一,樹立正確的企業財務風險觀念,強化風險意識。企業在日常活動中應居安思危,樹立風險觀念,強化風險意識。具體來說,應加強動態分析,認真分析財務管理的宏觀環境變化情況,使企業在生產經營和理財活動中能保持靈活的適應能力。財務管理人員應時刻保持高度警惕,對風險不能漠然視之,要認清風險發生的根源,不斷尋求最優的財務風險化解辦法,防患于未然。企業應對財務管理人員進行多元化、全方位的培訓,使財務管理人員意識到財務風險存在于財務管理工作的各個環節之中,任何一個環節的疏忽大意都有可能會給整個企業帶來滅頂之災,使他們時刻把保持風險意識、重視風險防范工作放在首要位置。

第二,適度負債,合理安排資本結構。負債經營能夠幫助企業解決發展資金短缺的問題,提供企業所需的資金,以獲取財務杠桿收益、賺取更多的利潤。但負債是一把雙刃劍,舉債過多就會增加企業的償還壓力,加大財務風險,所以企業必須確立合理的資金結構,適度舉債。合理的資金結構是指企業各資金來源在資金總構成中的相對地位及相互關系,主要包括資金的來源結構和期限結構。最佳的資金結構是使綜合資本成本達到最低的籌資組合。財務管理人員應對企業資金結構進行調整,對不同來源和期限的資金進行合理配置,提高資金周轉速度,減少企業的財務風險。合理的負債結構是指企業負債中短期負債和長期負債分別所占的比例及相互關系。企業應盡量保持合理的比例結構,債務到期償還的期限應盡量分散。企業應按實際的經營規模、經營收入和盈利能力的高低、財務成本的大小等方面的實際情況確定負債經營的度,量力而行,適度舉債,降低融資成本,優化資本結構,減少財務風險。

第三,加大應收賬款清收力度,保持資產的流動性。在企業產品促銷的方式中,賒銷是一種行之有效的銷售手段,越來越多的企業對其青睞有加。但賒銷一方面會擴大銷售,減少庫存壓力,另一方面卻使企業應收賬款余額迅速擴大,增加壞賬風險。一旦發生壞賬,企業將面臨資金周轉的困難,輕者增加融資成本,重者導致資金鏈斷裂,直接關系到企業的生死存亡。目前,我國的企業應收賬款比重普遍過大,加速了現金流出。應收賬款雖然增加了企業的賬面利潤,但并沒有產生現金流入,企業的現金沒有增加,反而還會加大企業的墊付開支,使流動資金減少。企業應審慎進行資信管理,加大應收賬款的清收力度。企業償債能力的大小直接取決于其根據企業生產經營需要而籌措的流動資金數量,在正常情況下,企業真正能夠償債的只是貨幣資金及部分變現能力強的流動資產,而固定資產、長期投資等往往只能作為一種企業實力的保證。企業在經營過程中,不僅要保持合理的現金余額,還要提高應收賬款等資產的質量。

第四,重視內部控制制度,強化審計監督。為更好地防范財務風險,必須理順企業內部的財務關系,明確各部門在財務管理中的權力及職責,真正做到權責分明、各負其責。在企業經營利益分配時應該統籌兼顧,調動各方力量共同參與企業的財務管理,真正做到責、權、利相統一,使企業內部的各種財務關系清晰明了。應建立健全企業內部管理制度,把重點放在投資、擔保、財務、成本、質量等的管理與控制方面;實行全面預算管理,全方位降低企業成本,在產權清晰、政企分開、權責明確、管理科學的前提下盡快建立和完善現代企業財務管理制度,使財務管理人員在工作中有法可依,有章可循;建立完善的現代企業財務管理信息系統,明確企業財務風險監管工作程序,使企業內部各部門能夠各司其職、各負其責,相互協調、相互監督,從而把財務風險降到最低。

第五,構建科學的財務預測和風險預警監控機制體系,加強財務風險管理。若要有效控制風險,必須對財務風險相關的各種征兆進行正確識別。財務風險的識別是指在財務風險管理過程中,在不利風險出現之前,就能夠準確地把握各種財務風險信號。準確的財務預測,能使企業預先知道自己的財務需求,提前安排融資計劃,估計可能籌措的資金量,在了解籌資滿足投資程度的基礎上,安排企業生產的經營和投資,從而使投資與籌資相聯系,避免由于兩者脫節而造成的資金周轉困難。預測還包括了對未來各種可能前景的認識和思考,通過預測可以提高企業對未來不確定性事件的反映能力,從而減少了不利事件出現帶來的損失。要及時識別財務風險,并非輕而易舉之事,企業必須建立一套反應靈敏的企業財務風險預警系統,使企業具備風險自動預警功能,對事態的發展形式、狀態進行監控,信息反饋,及時對可能發生或已經發生的與預期不符的變化進行反映,研究相應的對策和控制手段,把不確定性事件帶給企業的風險降到最低程度。建立企業財務風險預警機制,其基礎工作是確定一些預警指標,如經營資產收益率、已獲利息保障倍數、資產負債率、流動比率、速動比率、安全邊際率等。這些財務風險預警指標為企業規避財務風險、改進經營決策、合理配置資源提供了可靠依據。企業在建立財務風險預警機制時可以著眼于總體財務預警系統和部門財務預警系統兩個層次。總體財務預警系統的主要功能在于描述企業總體財務狀況,讓決策者預先了解企業財務危機的征兆。部門財務預警系統是以企業主要經營部門為出發點,對相關財務風險指標設立相應的預警線,以探求企業資金運用可能失衡的方面,及時進行必要的改進。建立全方位的財務風險預警機制是切實預防財務危機的有效手段。

第六,培養高素質財務管理人才。隨著我國市場經濟日益國際化,企業財務將面臨著各式各樣可能出現的企業財務風險。這就要求財務人員應具備較高的業務素質,不僅能夠應用理論方法進行企業財務風險分析,而且還能夠對具體環境、方法的切合性及某些條件進行合理假設和估計,并在此基礎上,準確識別企業財務風險,及時發現和估計潛在的風險。因此,培養高素質人才是規避企業財務風險的重要手段。

財務管理是一個企業管理工作的核心,對于現代企業的財務風險,我們既不可能消除它,也不可能完全回避它。企業的財務風險一方面給企業帶來損失,威脅企業的生存和發展,但另一方面也在瞬息萬變的市場經濟大環境中為一部分企業的發展創造了空間、帶來了機遇,這是市場競爭的結果,是優勝劣汰法則在工商業領域的具體體現。企業財務風險的管理和防范是一個系統工程,同時涉及資金運動的各個方面,具有很強的復雜性。企業財務管理人員的職責就是提前識別財務風險,把風險管理提高到企業管理的高度,發揮財務風險管理的職能,將危機消滅于萌芽狀態,保證企業獲得安全、穩定、長期的經濟效益。

參考文獻:

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