房地產(chǎn)行業(yè)成本核算論文

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一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制存在的主要問題

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制方面的問題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)階段、銷售階段。

1.開發(fā)階段

第一，房地產(chǎn)項目成本核算的對象、土地開發(fā)成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產(chǎn)行業(yè)與一般的制造業(yè)企業(yè)不同，其產(chǎn)品的形態(tài)不是一成不變的，同一項目的產(chǎn)品成本構(gòu)成復(fù)雜多樣，成本歸屬和分攤方法缺乏標準。其次，土地開發(fā)成本和配套設(shè)施建設(shè)成本等屬于間接開發(fā)費用，應(yīng)該按成本會計的方法進行歸集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估計，無法及時獲取成本核算的依據(jù)，成本核算偏離施工進度。在工程建設(shè)的實施過程中，工程完成量和實際總預(yù)算存在較大差異，未能及時更新，導(dǎo)致企業(yè)在成本核算過程中無法及時取得可靠的計量依據(jù)。第三，預(yù)算機制不健全對成本控制有很大影響。首先，房地產(chǎn)項目周期長，市場價格變動對項目總成本影響較大，總成本預(yù)算難以事先預(yù)估。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期需要占用大量資金，為了節(jié)約資金成本，降低經(jīng)營風險，可能會基于謹慎性原則而導(dǎo)致前期成本高估或者低估，項目成本波動幅度較大。其次，預(yù)算指標不合理或者下達不及時，項目總預(yù)算以及現(xiàn)場工程完成進度不能配比，使成本控制缺乏可靠依據(jù)，不能令人信服，難以有效落實。

2.銷售階段

第一，預(yù)售階段是項目資金回籠的過程，企業(yè)雖然收到預(yù)售款項，但產(chǎn)品的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移，不能確認收入，成本不能結(jié)轉(zhuǎn)。此時項目開發(fā)尚未完結(jié)，成本仍在不斷累計，仍處于歸集分配過程之中。企業(yè)為了快速回籠資金，預(yù)售階段可能導(dǎo)致銷售費用和營業(yè)費用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對成本核算的影響。我國部分地區(qū)要求在企業(yè)在收到預(yù)收款的同時繳納一定的稅款，比如納營業(yè)稅、城建稅等，有些地區(qū)還要求按照預(yù)售款項的一定比例預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，待房地產(chǎn)項目清算時多退少補。根據(jù)收入配比原則，預(yù)售款尚未確認收入，繳納的稅款無法和收入配比形成企業(yè)的經(jīng)營成果，未能及時反映經(jīng)營成果。第三，借款費用停止資本化時點的影響。按照企業(yè)會計準則規(guī)定在該項資產(chǎn)達到預(yù)訂可使用狀態(tài)或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應(yīng)該停止資本化。在實際業(yè)務(wù)中如何才算達到可使用狀態(tài)仍不容易界定。第四，銷售收入的確認和成本結(jié)算的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目收入確認的方式依據(jù)是產(chǎn)品的主要風險和報酬是否轉(zhuǎn)移，目前大多數(shù)企業(yè)在業(yè)主入伙時才確認收入實現(xiàn)。企業(yè)在確認收入時項目開發(fā)尚未完結(jié)，工程尚未決算，企業(yè)只能通過預(yù)估成本結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)未能及時反映項目經(jīng)營成果。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制存在問題的對策

針對我國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)、銷售階段成本核算與控制方面存在的問題，筆者認為應(yīng)做好以下幾個方面的工作。

1.開發(fā)階段

第一，成本項目標準化。對房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成分類，確定大類，細分小類，并設(shè)置專門的表格，形成統(tǒng)一標準。成本項目的標準化對成本歸集和分攤方法做出規(guī)范，有利于形成信息中心，建立業(yè)務(wù)接口，在業(yè)務(wù)部門之間形成有效溝通渠道。第二，規(guī)范操作流程。建立操作指引手冊，不相容職務(wù)分離。對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的招標、投標、完工程度、工程監(jiān)理、工程預(yù)算、工程結(jié)算、單據(jù)傳遞等規(guī)范操作流程，盡可能避免營私舞弊。第三，建立健全工程預(yù)算制度。良好的預(yù)算制度是房地產(chǎn)項目成本核算和控制的保證。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結(jié)的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵機制，設(shè)置合理的成本控制目標，完善考核和獎懲制度。

2.銷售階段

第一，建立健全成本結(jié)算制度，及時做好項目結(jié)算工作。成本結(jié)算是房地產(chǎn)項目成本確認的依據(jù)，房地產(chǎn)項目在銷售階段工程開發(fā)已接近尾聲，企業(yè)應(yīng)及時取得工程結(jié)算是成本核算的保證。基于本企業(yè)現(xiàn)狀和業(yè)務(wù)能力范圍，無法通過本企業(yè)結(jié)算的工程項目可以采用委托結(jié)算等方式盡快獲取工程結(jié)算，及時反映企業(yè)經(jīng)營成果。第二，做好借款費用的資本化工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期內(nèi)的資本化伴隨整個開發(fā)周期，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時停止借款費用資本化工作，資本化截止后的借款費用不應(yīng)作為項目成本。通常企業(yè)認為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認為停止借款資本化時點。第三，做好銷售費用的控制，建立健全銷售激勵制度，對房產(chǎn)銷售業(yè)績進行評價提高銷售人員工作積極性，促進資金回籠。第四，房產(chǎn)項目銷售階段做好成本的匯算工作，及時整理相關(guān)資料，報有關(guān)部門審批，完善稅務(wù)資料，及時與稅務(wù)部門溝通協(xié)調(diào)，清算稅款，降低企業(yè)經(jīng)營風險。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)長期的發(fā)展，并且拓展房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的空間，就必須提高財務(wù)管理水平，做好成本核算和控制，提高企業(yè)經(jīng)營效益。

作者：呂世林 單位：深圳市東部開發(fā)(集團)有限公司