房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理

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摘要：近幾年，我國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸發(fā)展為國民經(jīng)濟頂梁產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也不可避免的迎來了許多機遇和挑戰(zhàn)。與此同時國家的相關(guān)政策也越來越嚴格，因此，對于大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營模式、財務(wù)預(yù)算管理甚至成本控制都影響著企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)如今，在市場經(jīng)濟融資要求越來越高的大背景下，如何有效避免財務(wù)風(fēng)險，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，適應(yīng)瞬息萬變的政策環(huán)境，是我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨并且急需要解決的問題。本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務(wù)預(yù)算管理問題展開分析，并提出相關(guān)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房產(chǎn)開發(fā)；預(yù)算管理；財務(wù)風(fēng)險

一、實施財務(wù)預(yù)算以及管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性

在如今的市場經(jīng)濟大背景下，房產(chǎn)企業(yè)為了獲取更多的利潤，滿足企業(yè)資本利益最大化，那么就需要累積財富，并按照企業(yè)內(nèi)部資本體系的要求進行科學(xué)的運行，從而建立及完善廣而多的資本經(jīng)營體系。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)特點具體為：資金投入較大、建設(shè)時間長、財務(wù)風(fēng)險投資大?；谝陨咸攸c，企業(yè)在對房產(chǎn)項目進行開發(fā)前，需要對該項目的投資成本及相關(guān)費用進行詳細的財務(wù)預(yù)算，從而做出合理、有效的投資策略及準確的經(jīng)濟收益評價。關(guān)于房產(chǎn)財務(wù)預(yù)算和經(jīng)營管理的具體作用有：第一，籌備企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中的資金，提供銀行融資貸款依據(jù)；第二，設(shè)計計劃書中的投資額度，提供計劃書初步計算依據(jù)；第三，提供房產(chǎn)項目的評估技術(shù)分析、可行性分析及相關(guān)依據(jù)；任何企業(yè)的資金運算是財務(wù)預(yù)算管理的核心內(nèi)容，若能對其進行精準、科學(xué)的預(yù)算，就可以為企業(yè)提供風(fēng)險警示，并讓企業(yè)管理層對企業(yè)各項風(fēng)險做到有備無患。同時，如果企業(yè)能對財務(wù)預(yù)算進行合理的考慮，以此確定資金流量與企業(yè)外債之間的關(guān)系，就能最大限度的避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。另外，在對房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算及管理上，一般是圍繞公司的目標，并以企業(yè)科學(xué)管理及企業(yè)決策為基礎(chǔ)，然后在合適的時期對企業(yè)資金的使用、分配及管理等一系列活動計劃來進行流轉(zhuǎn)運動的。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)運營體制的必要因素，是不可或缺的一項工作。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的主要問題

(一)財務(wù)預(yù)算管理缺乏足夠的準確度及合理性

就目前來說，我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)魚龍混雜，種類繁多，不同經(jīng)營類型的房產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營中對財務(wù)預(yù)算的管理體制和制度也各不相同。本文以某公司為例，分析其財務(wù)預(yù)算管理及成本項目管理過程中的主要矛盾和問題。本公司在制定財務(wù)預(yù)算制度過程中，缺乏對客觀數(shù)據(jù)的尊重度，缺乏足夠的準確度，成本項目管理也缺乏合理性。具有表現(xiàn)為：企業(yè)內(nèi)部沒有對未來一段時期的財務(wù)運行狀態(tài)進行科學(xué)的評估，也缺乏對企業(yè)過去一段時期財務(wù)運行情況的總結(jié)和估計，這就導(dǎo)致本企業(yè)的預(yù)算編制與實際發(fā)展情況存在較大的偏差，企業(yè)無法根據(jù)詳細資金數(shù)據(jù)及預(yù)算管理來提高資金成本運作的科學(xué)、高效性。另外，本企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點缺乏了解，沒有結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)的施工管理和營銷模式制定出與之對應(yīng)的財務(wù)預(yù)算管理制度，從而導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理發(fā)揮不出提高企業(yè)經(jīng)濟效率的作用。除了本企業(yè)這些內(nèi)部管理矛盾外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理缺乏高效的執(zhí)行率，企業(yè)高層管理人員缺乏對財務(wù)預(yù)算的重視，從而忽視了對下層各級管理層賦予的資金預(yù)算管理權(quán)力，最終使財務(wù)預(yù)算管理制度的深入落實遇到嚴重阻礙。

(二)財務(wù)預(yù)算與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃缺乏協(xié)調(diào)性

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程及時間相對較長，與我國經(jīng)濟市場體系的快速發(fā)展和迅速完善成矛盾狀態(tài)，因此，市場經(jīng)濟的不確定因素也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)管理過程中可能會面臨著較大的經(jīng)營風(fēng)險。例如，一些房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算管理制度的過程中，沒有考慮到市場經(jīng)濟的變化和企業(yè)的長遠發(fā)展目標，而只是對目前、現(xiàn)階段的企業(yè)經(jīng)濟效益及發(fā)展情況進行財務(wù)預(yù)算編制?；谝陨线@種情況下編制的預(yù)算之策，一般無法適應(yīng)企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略計劃，從而缺乏協(xié)調(diào)性。還有一些企業(yè)在進行預(yù)算編制時，會不自覺的套用企業(yè)舊的預(yù)算編制制度，忽視企業(yè)現(xiàn)階段的實際情況。如北京星耀華夏科技有限公司，本企業(yè)在2013年起就實施了財務(wù)預(yù)算管理制度的改革和創(chuàng)新。在對其進行強化和改善后，該企業(yè)在土地收購成本、營銷成本、拆遷安置成本、建筑材料成本以及其他成本管理方面工節(jié)省了0.6億~5.5億元。由此可見，與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃相適應(yīng)的預(yù)算管理對企業(yè)節(jié)省成本、提高經(jīng)濟效益具有非常重要的作用。

三、強化企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的具體措施

(一)提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的準確度，完善內(nèi)部管理

結(jié)合以上問題分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)過程之前，必須對項目工程的相關(guān)信息進行詳細的了解，從而為預(yù)算管理制度的建立提供充分的數(shù)據(jù)依據(jù)。一方面，企業(yè)要嚴格監(jiān)督各個部門的工作進度，通過提高預(yù)算管理人員的水平和專業(yè)素養(yǎng)，從而制定出完善的預(yù)算管理制度。另一方面，企業(yè)還要經(jīng)常調(diào)研企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展狀況和戰(zhàn)略規(guī)劃，保證財務(wù)預(yù)算編制與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略計劃相協(xié)調(diào)，并符合客觀現(xiàn)實。最后，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部高層管理人員應(yīng)將預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)濟效益相掛鉤，提高風(fēng)險意識，通過賦予基礎(chǔ)管理者相應(yīng)權(quán)利，為預(yù)算管理的制度和執(zhí)行鋪好道路。除此之外，企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理人員也應(yīng)意識到財務(wù)風(fēng)險的重要性。通過相關(guān)專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)，制定相應(yīng)淘汰機制，推賢舉能，將真正有實力、有本事的人委以重任，同時淘汰掉公司的蛀蟲，一舉兩得。只有這樣才能讓企業(yè)的精英隊伍越來越強大，財務(wù)預(yù)算管理及企業(yè)經(jīng)營才能走入健康、可持續(xù)發(fā)展的道路。

(二)細致分解企業(yè)管理的各項指標

企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理人員要將房地產(chǎn)企業(yè)的活動支出全都納入到預(yù)算環(huán)節(jié)中，通過由上而下的程序?qū)ζ髽I(yè)管理的各項指標細致分解，從各個層面進行財務(wù)預(yù)算落實，從而強調(diào)企業(yè)的內(nèi)部管理。同時，強調(diào)企業(yè)各部門管理人員的職責(zé)內(nèi)容和負責(zé)區(qū)域，制定明確的獎懲體制，讓各部門的責(zé)任、權(quán)利、目標及自身利益一目了然，來預(yù)防或抵制因企業(yè)內(nèi)部某方面的薄弱而造成的經(jīng)濟損失。

(三)集中資金管理降低財務(wù)風(fēng)險

資金管理是每個企業(yè)的核心任務(wù)，它占據(jù)著非常重要的地位，對于房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在進行財務(wù)預(yù)算管理時，應(yīng)處理好企業(yè)資金流動與公司盈利、成本與風(fēng)險的關(guān)系，通過集中資金管理降低財務(wù)風(fēng)險，合理的控制企業(yè)現(xiàn)金流入量，從而避免企業(yè)經(jīng)營失敗。

(四)時刻關(guān)注國家政策變化

在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，國家的政策調(diào)控與實施在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路和戰(zhàn)略目標。因此，時刻關(guān)注市場經(jīng)濟環(huán)境變化，掌握時政變化，然后結(jié)合最新訊息及企業(yè)經(jīng)營情況調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略目標，對企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理的合理性有著非常重要的意義。同時，企業(yè)要學(xué)會測算最符合當(dāng)前市場發(fā)展趨勢及政策情況，通過及時調(diào)整財務(wù)預(yù)算方案，合理調(diào)控企業(yè)財產(chǎn)支出，從而保障項目工程的有序進行以及后續(xù)的銷售利潤。

四、總結(jié)

總而言之，無論任何事，往往都是通過總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，從而探索新的發(fā)展道路，從而實現(xiàn)既定目標的，我國的房地產(chǎn)企業(yè)亦是如此。只有將房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)進行細分，通過兼顧各部分的管理工作，才能更好完成整體工作。因此，制定出具有針對性的財務(wù)預(yù)算管理計劃，將企業(yè)內(nèi)部的各項工作與財務(wù)預(yù)算管理有機結(jié)合，確保每個管理人員的職責(zé)，制定出合理的獎懲機制，從而最大限度避免企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險。若能實現(xiàn)以上管理目標，我國的房地產(chǎn)行業(yè)一定能在競爭激勵的市場環(huán)境下立足于長久發(fā)展之位。

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作者：游清平 單位：北京星耀華夏科技有限公司