房地產行業上市公司財務戰略管理

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摘要：九十年代末以來，國家推行住房改革，城鄉發展壁壘逐漸被打破，國內外較好的環境為城鎮化提供了十分有利的發展機會，不計其數的農村人口向城市涌入。而“耕者有其田，居者有其屋”，伴隨而來的城市住房需求的飛速提高無疑是房地產業快速發展壯大的有力推手。而今雖然有跑馬圈地、房地產投機、房地產泡沫在其中攪渾水，但也不乏有許多方興未艾的上市公司在助推行業的發展。在房地產行業競爭如此激烈之時，一家上市公司倘若擁有清晰的財務戰略規劃、長遠的戰略思維，必將使自身更能屹立于市場競爭的鰲頭。本文簡要在我國大環境下闡述當前上市公司財務管理要點，分析房地產行業上市公司的財務戰略管理問題。

關鍵詞：房地產行業；財務管理；管理戰略

房地產行業與大部分制造業不同，在項目前期所需的投資資金量非常大，項目建設周期長。所以對房地產行業公司而言，資金管理與運作問題的解決在經濟發展過程里不斷被完善、提升，但縱然是如綠地、萬達這樣的行業巨頭也不敢說自身的財務戰略管理是萬美無缺的。對房地產行業上市公司來說，公司運營屹立不倒的命脈便是“財務戰略”四字，投資盈利、籌措資金、運營規劃、股利政策、分配等各項重要工作的實施和推進都與財務戰略息息相關。

一、我國房地產行業環境

中國的房地產市場既具有普通商品市場運行的一般特征，又具有土地的有限性、房產的不動產性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。1980年，鄧小平同志提出了商品房思路，數月后便被中央施行，將福利分房制度的弊端填補上；1992年南巡后，社會主義市場經濟體制被提出、建立，一家自臺灣而來的房地產公司“九鼎軒”來到內地，個人房地產交易才正式拉開帷幕。我國的房地產交易市場發展到今天也不到三十年，但毋庸置疑，在這黃金的26年發展期間，房地產行業曾經一度是我國經濟快速發展的重要動力。但眾所周知的是，近年來房價持續上漲，百姓對房地產的負擔能力已然降低不少。與此同時，土地被過度開發，房地產行業泡沫溢出，在2016年我國不得不將“房地產去庫存”列入了年度重點工作。但房地產如此高價的商品，要“去庫存”談何容易。因此，結果并不十分如意。如眾多行業一樣，房地產行業也存在很多的企業合并、收購，如萬科、萬達、綠地等行業巨頭便發展得越來越壯大，且有幾分勢不可擋的意味。現今一線城市如北上廣深房價始終居高不下，超高的人口密度為這高價格買單，小城市卻往往供給過剩。而2015年全面二胎政策施行后，早已被炒得熱度十足的“學區房”更是再一次被捧上天，學區房供不應求，附近區域房源緊張。房地產企業應多元化布局與多元化發展,促進企業的轉型升級。

二、財務戰略管理的重要性

一個上市公司的好壞與否，只看公司的財務戰略管理便可見端倪。財務戰略管理是公司整體管理體系中的一個分支，但不管是它發揮的效能還是涉及的領域都遠遠超過了財務本身，可以說涵蓋了公司發展的方方面面。投資盈利、籌措資金、運營規劃、股利分配及政策都與財務戰略管理休戚相關。在房地產市場競爭中，想要取勝，講究優勢。這里的優勢，可以是房源所在城市、地區所占據的優勢，可以是具有良好民間口碑的開發商的優勢，可以是管理恰當的物業公司的優勢，也可以是價格優勢。但不論是其中的哪一個，這優勢都是不具有長遠性的優勢。唯有財務戰略管理優勢，才是一個房地產行業上市公司可以長久地依賴下去、難以被競爭對手復制的優勢，也可以稱作是一項可持續競爭優勢。財務管理是企業運營的中心環節，是項目進行的前提和基礎，強化財務戰略不僅能夠協調各部門之間的關系，而且可以有效管理企業資金活動。企業經營的質量、發展前景都要依靠財務戰略管理加以反映和規劃。還有一點非常重要的是，由于財務戰略涉及公司財會信息，根據某個會計區間所呈現出的公司財報，管理者可以對不同會計期間財報進行比對，更深入地了解公司的運營情況，以便因時制宜調整公司的整體戰略，對公司所顯露出來的缺點加以改進，對優點繼續發揚，更準確地對公司乃至整個行業的發展前景進行預判，幫助公司規避風險，提高公司運營的效能與效率，助力公司的快速發展。

三、戰略管理原則

首先，公司不同階段有不同的策略。房地產上市公司在不同的發展階段，需采用不同的財務戰略。倘若一個上市公司才在房地產行業初露頭角，在一定區域內有自己的市場與立足點，這階段的財務戰略便會傾向于尋找不同利潤增長點，側重于迎合主流市場需求。而當公司在市場競爭中處于一個相對領先的位置時，便要不斷尋求機會進行擴張，將市場范圍擴大，盡可能地壓縮、控制項目開發成本，適當地尋求更高的盈利值。在資金達到更雄厚的水平時，收購、并購就提上公司運營重點中。由于收購并購與企業重組能夠大大提高一個公司的抗風險能力，不拘束于單個項目的資金回籠，能夠承擔得起更長的項目建設周期與更豐厚的項目建設成本。此時的房地產公司能夠有實力試水大型項目，有余力發展出公司與主流市場之間的差異，營造出屬于本公司獨有的個性項目。其次，房地產行業上市公司的財務戰略管理應遵循重點優化原則，著力將公司在某時期內的重要項目指標完成得更優、更好，為此應在短期內投入更多的人、財、物力，確保運營重點的順利完成。但是，在優化重點的同時也不應忘記整體重要性，不因小失大，協調好各項目各單位各部門的利益，使各相關單位相互支持和取長補短，不形成公司短板，健康地發展，實現可持續競爭。最后，房地產行業上市公司在制定財務戰略的同時還應始終堅持糾錯原則。由于公司運營是面向整個市場，而市場具有極大的不穩定性，并非一舉一動都發生在可預判范圍內。

四、保障財務戰略實施的舉措

（一）做好基層建設

為了保障公司制定的財務戰略能夠順利實施，最關鍵的一步便是基層工作人員。千里之堤，潰于蟻穴，一旦基層工作沒有做好，再完美的財務戰略也無法被穩當、順利地執行下來。因此，在公司日常工作中，應把權責劃分清晰，每一份責任都有相應的單位、個人去承擔，一旦這種完善的權責劃分制度在企業中定型，相應部門和個人的工作軌跡便都是可追溯、可追責的。經濟學講究機會成本，而這種制度的確立便是給相關部門和員工的懈怠心賦予了更高昂的實施成本，能夠確保公司以更高效的方式執行每一項工作，保障財務戰略順利實施的第一步踏在實地。

（二）控制成本

公司運營成本關系到資金、利潤等方方面面。一個公司在發展期間想要爭取更高的利潤，首要從壓縮成本做起。成本控制不能單純局限于生產的過程控制，應該以市場需求為導向，對比分析產品的相關技術及市場需求狀況，使企業產品能夠在細分市場上占據強有力的競爭位置。從成本的全程管理來看，應該對技術、后勤、生產、庫存、銷售等成本內容加以細分管理，增強企業產品的核心競爭力。財務人員需定期將成本分析報告寫出來，通過相關評價指標對企業經營管理水平進行有效評價，找出問題及時解決，實現成本費用的有效控制，提升各部門間的凝聚力，實現企業經濟效益最大化。

（三）資金統籌體系優化

為了公司的可持續發展，要落實財務戰略管理的實施，必須牢牢抓住公司資金的統籌與管理。財務作為一個公司最核心的部門，最主要的工作對象便是公司所擁有的資金財富。倘若不抓牢公司資金，財務戰略將寸步難行。對于企業財政部門的資金管理體系要有一個規范的完善，要有一個全面的意識，對資金的集中調控有一個明確的態度。還要優化資金的統籌體系，提升相關部門的管理水平，促進企業各部門在以財政部門為基礎核心的體系上有一個有序的良好發展。

五、結語

房地產市場仍在不斷發展，公司要想在市場洪流中保持巋然不動必須有長遠而全面的財務戰略管理，形成獨屬于自己的可持續性競爭優勢，既能規劃，亦能確保戰略的穩步實施。

參考文獻

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作者：曾玲 單位：吉安市木林森房地產開發有限公司