房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理策略

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摘要：對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本領先是在激烈的市場競爭中占據(jù)重要地位的關鍵所在。為了實現(xiàn)對成本的有效管理和控制，必須要設立科學合理的成本管理策略和切實可行的措施。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，對于造價成本的管控始終貫穿于整個項目過程中，每個不同的階段都會對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資成本產(chǎn)生相應的影響?；诖?，本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理的有效策略進行分析，希望可以為相關領域提供一些借鑒意義。

關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；開發(fā)項目；成本控制；策略

1引言

從2001年我國正式加入世貿(mào)組織后，我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)迎來了新的發(fā)展機遇，但與此同時各產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的競爭和挑戰(zhàn)。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，為了在市場競爭中有力的站穩(wěn)腳步，必須要強化各項管理工作，不斷促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目正不斷地趨向于層次化、規(guī)?；较蜻M行發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題就是，怎樣在計劃時間內(nèi)開發(fā)出品質(zhì)良好、令客戶滿意的產(chǎn)品，并且能夠盡可能的減少投資成本增強企業(yè)效益。為了解決此類問題，必須要進一步的提高對投資成本的有效管理，切實提升企業(yè)效益。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本概述

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行分析，其投資成本的本質(zhì)就是房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)品開發(fā)時所消耗的各種成本費用。按照投資用途進行分類，可以將投資成本分為以下幾類，包括：建安、土地、設計規(guī)劃成本以及配套設施的相關費用。近年來，我國房地產(chǎn)市場競爭愈演愈烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始著力于對建設工程的成本進行有效的控制，以此來使企業(yè)獲得更大的投資效益，這也是所有房地產(chǎn)企業(yè)共同面臨的重要難題。在當前的市場經(jīng)濟背景下，所有企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的根本目的都是為了實現(xiàn)對利潤的最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也更是如此。眾所周知，房價的決定權在于市場，但是企業(yè)可以通過相應的策略對經(jīng)濟成本進行掌控。在此情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要得到更大的競爭優(yōu)勢，獲得良好的經(jīng)濟效益，則需要從減少開發(fā)成本入手。在房地產(chǎn)企業(yè)中實施成本控制戰(zhàn)略，其實就是將成本管理和科學的戰(zhàn)略目標管理相結(jié)合，這也是新時期成本管理優(yōu)化發(fā)展的重要方向。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理的相關策略

3.1設計階段

對于工程造價的全過程進行管控時，實現(xiàn)項目投資成本的有效管理關鍵點在于正式施工前的設計工作和項目投資這兩方面。但是在很長一段時間里，我國房地產(chǎn)企業(yè)都將工程造價管理工作的重點放在項目施工階段，嚴重忽略了對項目前期造價工作的有效管控。盡管此種做法也會獲得一定的效果，但是綜合投入和回報進行分析是非常不值的。因此，還需要不斷提高設計和決策時期對投資成本進行管理的重視程度。3.1.1實施限額設計我國房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍存在設計水平低、深度不達標等問題，這也在一定程度上加大了工程造價成本。如果經(jīng)常出現(xiàn)設計變更，則必然導致工程造價失去控制。而限額設計主要是先由業(yè)主結(jié)合建設規(guī)模和具體標準對項目總投資先進行初步估算，然后再由設計單位按照投資估算進行設計，需要注意不可以超過規(guī)定限額。限額設計可以對工程建設進行科學的管理，并且在投資規(guī)模的管控中也發(fā)揮著重要的作用。只要在設計工作中涉及到需要定量分析的內(nèi)容，必須要進行科學計算，從而對施工作業(yè)的可行性做出準確的分析判斷。作為開發(fā)商，應該在確定設計方案時要求實施限額設計，同時還要為其創(chuàng)造有利的外部條件。對于不同方面的設計工作應該進行有效的溝通協(xié)調(diào)，在確保可以實現(xiàn)預期功能和技術應用合理的基礎上，科學的應用投資限額，使設計工作和概預算可以有機的結(jié)合。除了上述內(nèi)容之外，還需要確立設計經(jīng)濟的相關責任制，要求設計人員和負責工程造價的人員積極配合，了解和掌握實際造價情況和具體的設計工作。通過加強對設計工作的要求和方案的優(yōu)化，可以進一步實現(xiàn)造化工作的經(jīng)濟適用性要求。另外，對于項目工程中的建筑要求、平面布置、廢物處理等方面也需要做好細致的規(guī)劃，同時征求不同方面的意見，防止因為項目規(guī)劃失誤而產(chǎn)生設計變動。3.1.2增設合同條款，加強造價管理因為大部分設計人員不具備良好的經(jīng)濟觀念，因此在進行設計時可能會出現(xiàn)隨意變更問題。因此，企業(yè)負責人在和設計單位簽訂相關合同時，應當增設部分條款，將設計變更的費用控制在一定范圍內(nèi)，同時加強對設計規(guī)范以及工程量等方面的有效管控。3.1.3對施工圖進行嚴格審查，保證圖紙質(zhì)量在對施工圖紙進行審查時，需要對工程項目涉及到的全部專業(yè)圖紙，包括：建筑圖、設備圖等，安排專業(yè)人員進行共同審核。審過過程中應該采取工作人員面對面交流的方式，以便于及時發(fā)現(xiàn)圖紙中的漏洞和矛盾地方。同時還需要對不同施工環(huán)節(jié)的順序進行有效協(xié)調(diào)，加強不同專業(yè)之間的配合。這樣不僅可以保證圖紙的質(zhì)量，還可以提高其設計深度，使得投標單位可以進行精準的報價，防止因為設計漏洞而出現(xiàn)變更增加造價。

3.2招標階段

首先，需要編制符合各項要求、具有良好可行性的招標文件，文件中需要涵蓋招標的具體范圍、招標方式、質(zhì)量標準、結(jié)算方式等；其次，必須要嚴防投標單位出現(xiàn)掛靠問題?，F(xiàn)階段，我國的建筑市場仍然存在一些掛靠投標現(xiàn)象，對市場秩序造成了嚴重的不良影響，如果這部分單位中標，則會對工程項目的管理造成嚴重的不良影響；最后，要確保評標的合理規(guī)范，避免出現(xiàn)惡意壓價現(xiàn)象，可以通過評分比例方法進行評標，比如將技術標設立為總價的占35%，將經(jīng)濟標設立為65%，規(guī)定經(jīng)濟標為報價平均值向下浮動3%則為最高分，如果價格超過或低于規(guī)定標準都要進行扣分。這樣可以更好的區(qū)分不同投標單位之間的技術和管理水平上存在的差異，同時還可以確保報價在合理范圍內(nèi)。

3.3施工階段

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，施工階段是項目施工建設的主要環(huán)節(jié)，同時也是資金投入的重點時期。但在實際施工過程中由于現(xiàn)場條件有限以及其他一些因素影響，工程造價會出現(xiàn)較大的變化，所以需要強化施工階段的成本管理工作。3.3.1加強對合同的有效管理在工程中標之后進行合同簽訂時，應該選擇由國家統(tǒng)一頒發(fā)的合同文本，然后再結(jié)合項目工程的實際情況和招標文件等進行擬定。為了降低合同索賠風險，必須要對承包商進行有效的制約，房地產(chǎn)公司應該在按照國家統(tǒng)一合同模板的要求，整理出符合項目實際情況的合同文本，確保各項條款的科學、合理、嚴密，防止因為合同歧義或其他一些條款漏洞而引發(fā)糾紛問題。3.3.2選取科學合理的監(jiān)理機制在施工過程中需要選取監(jiān)理單位進行有效的監(jiān)管，從而實現(xiàn)對工程成本、質(zhì)量等方面的合理掌控。根據(jù)監(jiān)理規(guī)定和相關要求，確定具體的分工指責，不斷完善投資控制系統(tǒng)。對于開發(fā)商而言，必須要加強事前把關，對工程變更問題進行有效的審核，準確的計算和分析出工程變更對投資成本造成的影響，降低額外支出，防止投資失控。3.3.3設置投資成本目標管理機制在確定目標成本時應該結(jié)合利潤目標做好妥善的考慮，目標成本的本質(zhì)其實就是為了達到預期的利潤而需要實現(xiàn)的成本目標值。設置投資成本目標管理機制的根本目的就是要對預算的實際執(zhí)行情況進行全面的管理和控制，對實際成本和目標成本存在的差異進行有效分析，從而及時進行糾正。

3.4竣工階段

竣工階段是整個工程項目造價管理工作的最后環(huán)節(jié)，因此必須要切實完成竣工結(jié)算的相關工作。針對此階段的成本管理工作而言，最重要的就是要：按照合同和變更條款、工程項目的實際預算、竣工資料以及我國相關法律法規(guī)等，對工程款進行全面細致的審核。最后在進行工程支付時，嚴守政策規(guī)定，對于需要審核的竣工決算必須要認真落實每一項工程量確保審核結(jié)算符合工程項目的實際造價。除此之外，還需要對審計環(huán)節(jié)的投資成本進行有效的管理。在對工程項目進行審計時，需要貫徹整個施工作業(yè)過程，同時還應該加強事前審計確保施工方案的確立更加科學合理。

4結(jié)束語

對投資成本進行有效的管理和控制可以使房地產(chǎn)企業(yè)更好的實現(xiàn)集約經(jīng)營，進一步的促進我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資成本的科學管理進行分析，希望可以通過對投資成本的策略分析使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向良性發(fā)展道路，但是房地產(chǎn)行業(yè)的管控不是一蹴而就的，它還會受到我國政府宏觀調(diào)控和其他一些政策的影響。因此，對房地產(chǎn)投資成本進行管理除了需要加強技術和管理上的分析研究，還應該加強宏觀經(jīng)濟的科學指導總而言之，為了實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本的有效管理，必須要加強事前控制，確立科學合理的成本控制體系，促進成本管理行為的有序化和規(guī)范化，確保成本管理有據(jù)可循、有章可依。

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作者:劉心意 單位：恒大地產(chǎn)集團重慶有限公司