房地產企業土地增值稅稅收籌劃分析
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摘要：土地增值稅是對房地產開發企業收益比較大的一種稅種，那么如何有效地進行土地增值稅稅收籌劃工作，怎樣減輕企業的納稅負擔等事項便對企業有著非常重要的現實意義。國家稅務局曾經頒發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，雖說我國土地增值稅早已從預征制轉變為了清算制，但對房地產商還是有著或多或少的影響。本文將對該問題進行簡要分析，提供部分參考。
一、土地增值稅與稅收籌劃的含義
稅收的籌劃，即企業于合理的經營領域中，要采用繳稅時間的順序及渠道來減少相關稅負的成本，秉承著經濟效益型、整體性、謹慎性、合法性與時效性等特征。經濟效益性說的是這項工作要降低稅負的成本，將企業利潤最大化的彰顯出來，當利潤超過成本時，才得以進行充分可行的籌劃工作；而整體性則指的是，企業在進行稅收籌劃時，要放眼未來，從今后的整體收益入手，不可僅為了當下的利益而損害公司及企業的長遠利益；謹慎性則要求企業在稅收籌劃過程中要有著底線，不可將所作所為變成違法行為；合法性指的是稅收籌劃工作要在法律許可的范圍內進行，不能有偷稅漏稅的行為出現；時效性是說稅收的籌劃工作要依照著國家政策與企業發展情況進行，不能脫離實際。增值稅囊括著加工、修理、進口、銷售等多種領域，無時無刻不再進行著流轉與抵扣，于稅理而言，它還可以在生產的商品進行流通后依照著相關價值收入稅款。現如今，經濟迅速發展，促使我國的房地產市場變得熱鬧繁榮起來，有關企業也得到了迅猛的發展，納稅規模不斷擴大。房地產開發商所涉及的稅款有著耕地占用稅、土地增值稅、營業稅、印花稅和企業所得稅等多種稅款。其中土地增值稅的稅負占據著百分之五，有些年份能夠達到百分之十。所以企業管理人員要對房地產的土地增值稅進行細致的籌劃工作，使其能夠達到起到科學有效的避稅作用，以此來展現出房地產企業的最大化效益，保持自身企業能夠穩定有效發展。
二、營改稅對土地增值稅的影響
營改稅對土地的增值稅也是有著重要影響的，營改增不僅可以讓土地的增值稅從之前的價內稅轉變成價外稅，還能夠使繳納的基數從之前的含稅變成不含稅。所以，在營改增的政策頒布之后，部分企業會在不含稅的收入領域降低增值額度，繼而降低稅負。與此同時，營改增可以讓企業把土地的成本當做扣除的項目之一，可成本在核算方面仍是以發票為主。所以，當成本是普通發票時，便可以扣除上面的相關金額；當成本是專用的發票時，便能夠依照著除去增值稅稅額之后的數額進行相關的扣除，該方面經常會出現在流程的處理問題中。增值稅對企業的收益也有著非常大的影響，因為土地增值稅會要求企業通過對項目的分析來開展相關的清算工作，導致企業不能從土地囤積中達成升值的目的，需要對相關項目進行有效地開發，促使利潤最大化。
三、房地產開發企業的土地增值稅
在當前的經濟發展背景下，許多人都會從商品生產與經營中了解增值稅的概念，能夠將貨物作為單位加深認識，彰顯出這一項貨物在經歷了生產與流通環節后所出產的增值額總和，即最終的銷售價值。土地增值額的多少是受所轉讓房地產收入額與扣除掉項目資金這兩個因素所決定的，稅法中也有著明確的規定。
（一）收入額的確定納稅人在對房產轉手的過程中取得的相關收入，即貨幣的收入、實物的收入及其他的收入，且都具有一定的相關經濟利益，不能夠在其中減免掉相關的成本與費用。實物的收入也要依照著市場中賦予的價格，來轉換成貨幣的收入。與此同時，無形資產的收入也可以對其開展相關的評估活動，在明確它的價值之后進行折算。收入為國外的貨幣時要按照收取當天的市場價格進行核算，換成人民幣后再計算出增值稅的稅額，就算在分期收款中獲得的外幣也要按照當天實際的匯價進行核算。
（二）扣除項目與金額當房地產商轉讓的增值額與計算應該納入土地增值稅的數量確定后，便可以從房地產轉讓的收入總額度中除去項目與它的相關金額。當土地的使用人要把建筑物與其他的附著物使用權出售給買受人的時候，可以從收入的額度中扣除掉相關的項目與金額。納稅人在取得了土地的使用權之后，便可以將商品房建造起來，然后將建造的商品房與使用范圍之內的土地使用權共同出售給買受人，并從中扣除相關的項目與金額。另外，納稅者除了這兩種情況外的其他房產，例如舊房與舊建筑物的出售，則可以允許從中扣除項目與相關金額。
四、土地增值稅在房地產企業中的稅收籌劃研究
（一）運用清算技巧，降低企業稅負清算技巧的合理使用屬于當前稅收籌劃的關鍵方法。企業人要對時點進行適度的延遲清算，減少房產企業的資金占用數量，促使企業可以把資金有效投入到應用的項目當中，以此達到資金的增值循環效果。另外，企業通常會先對稅負成本小的項目進行繳稅，之后再去繳納稅負比較大的項目，繼而將企業的資金使用量減少。這樣的清算方式要在國家的清算時限中展開運用。企業還要科學有效的增加一些抵扣金額，例如有些企業不含稅的售價為一千萬元，在增值稅率是百分之十一的基礎上就會使他們的開發成本變為六百多萬，開發的費用和扣除的加計金額就變成了近兩百萬元，總共是八百萬元。之后企業如果依照著百分之十一的稅率開展計算的話，便會得到進項的稅金為六十七萬元，應該繳納的稅額在四十二萬元；根據百分之十二的比例來對城建和教育費進行繳納的話大約在五萬元左右，它的增值額度近兩百萬元，增值率近百分之二十五。由此計算得出，土地的增值稅大約近六十萬元，增值率也要高于百分之二十，所以需要繳納一定的土地增值稅。因此，企業要合理的增加能夠抵扣的金額，繼而降低稅負，有效使用清算的技巧來滿足房地產企業的稅收籌劃工作。
（二）借助利息費用，進行有效籌劃土地中的增值稅制度在房地產的開發過程中起到很重要的作用，作為財務費用的利息支出方法也有著兩種。首先，房地產項目能夠依照著轉讓分攤且提供出金融機構等證明的，都要根據收據來扣除相應的資金，可最多也不可超過商業銀行中同類同期貸款所清算出來的數額。在其他的房地產開發費用上，企業要根據土地的使用權限來將相關金額支付出去，并與房地產開發所使用的成本數額結合起來，成為合計數。合計數要在百分之五之內相繼扣除。其次，不能夠通過房地產項目的轉讓來提供出一定金融機構證明的，便可以將開發的金額用以上合計數的百分之十之內進行扣除。因此，如果企業想要通過債款來籌資的話，那么便需要在將來支付高額的利息費用，還要提供出貸款的證明，并把利息費用加入到房地產扣除標準當中。假如企業想要借助權益的資本來進行籌資的話，那么利息便會很少，不用將其納入分攤的利息之內，繼而根據合計數的百分之十來進行扣除。可是在管理與銷售費用方面，是時常根據實際的支出數額來進行扣除的，假如企業財務人員不對這一事項提前籌劃的話，那么便容易出現不一致的項目所承擔的經費也不一致的問題，繼而導致增值率不一樣，產生稅款多交的現象，所以要對其進行提前的籌劃。在籌劃的過程中，企業可以將總部人員向外分流，或讓他們到房地產的具體項目中進行兼職。例如，某個總部的領導就可以兼任該房地產項目的負責人士，讓他在滿足總部工作需求的同時也融入到這一項目的管理工作當中，使這個人的相關費用分攤到房地產開發成本當中，不僅能夠減少過程中的經費，還可以提高房地產的開發本額。企業在不提升開支成本的情形下，便能夠增加土地增值稅中所允許扣除掉的相關數額。
（三）使用起征政策，享受相關服務我國法律有著明確規定，納稅人所建造的普通住宅在出售過程中，若增值的數額沒有超過應扣除金額百分之二十的，則可以免除掉土地增值稅。企業財務人員要充分利用這一起征點的特性，為稅務籌劃工作提供出適合的條件。但在使用時也要明確企業所創建出的房屋要與當地的住宅標準相符，屬于居住型住宅，并在出售時，增值額度所占扣除項目的比例不可超越百分之二十，若在百分之二十左右時，稅負便容易產生幅度非常大的跳躍性，所以企業要充分關注稅收的成本對盈利與現金的多元影響。另外，企業如果既建造普通的住宅區，又做其他的房地產開發，那么便可以將增值額分開核算，若不能分開核算，就會導致無法將增值額度劃分清楚，建造出來的普通住宅標準也不能享受稅收優惠的服務。
（四）分散經營收入，結合優惠政策將經營收入進行分散來展開稅收籌劃一般的方法為把能夠分開且單獨處理的事項從房地產中剝離開來，例如其中的裝修工作。許多企業在房產出售時，經常喜歡整體性進行，不能將分散的技巧運用其中，雖說可以避免麻煩，但卻不利于繳稅的避免。所以，企業要在簡單的裝修事項上做一些“文章”，把它當成業務來進行單獨地核算，繼而實現對房地產銷售的稅收籌劃工作。稅法中明確規定，對一方出地、一方出錢這樣的合作建房類，在住宅建成后根據相關比例進行分房且自己用的，可以暫時免除征收土地增值稅。企業要根據這項優惠的政策來起到雙贏的效果。若房地產企業購入了一塊土地的使用權打算修建住宅，那么這個企業就可以利用預收購房資金的方式來當做合作建房的金額。通過這樣的方式，就可以構建出一方出土地，另一方出資金的良好條件。另外，房地產商在對剩下的房產進行出售前，可以不采用繳納土地增值稅的形式，當建成之后對房產進行轉讓時才用繳納土地的增值稅款。
五、總結
總而言之，房地產企業可以高效地使用清算技巧，充分進行稅收的籌劃，以此降低企業稅負，并借助利息費用，進行有效籌劃；使用起征政策，享受相關服務；分散經營收入，結合優惠政策這幾大關鍵方面，提高稅收籌劃工作的時效性。
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作者：毛寧 單位：西北大學現代學院
