集團土地增值稅稅收籌劃研究

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摘要：對于房地產行業來說，土地增值稅是一個很大的稅種。房地產屬于開發時間長、資金回收慢的行業，合理、合法地進行稅收籌劃以及解決資金問題至關重要。此外，采取合理的方式最大限度地減輕房地產企業的稅收壓力，還可以較大程度地提升房地產企業的資金效益，進而促進房地產行業長期良性地發展。為此，文章在剖析“營改增”政策落實后對房地產企業稅收方面的重要影響的基礎上，就目前的行業稅收籌劃及清算問題給出了相關意見，以便更好地解決房地產企業稅收難題，進而提高房地產企業的資金使用效益。

關鍵詞：土地增值稅；房地產行業；稅收

近年來，國家越來越重視房地產行業的發展并進行宏觀調控，還出臺了很多政策，使得房地廠行業的競爭越來越激烈。我國房地廠行業開發有長時間的建設期，早期階段的資金投入大，并且由于政策的不斷變化，房地廠企業也要不斷更新其稅收籌劃，使其納稅負擔降到最小，在合理合法的基礎上規避風險，使國家的房地廠行業能實現企業價值和效益的最大化，不斷促進企業快速發展。在地產開發企業的各種稅種中，土地增值稅至關重要，根據調查顯示：2007年國家土地增值稅稅收金額為403.10億元，2008年稅收金額達到537.43億元，2009年增長至719.56億元，而2016年國家的土地增值稅稅收收入高達4212.19億元。重慶作為房地產稅的改革試點，在一定程度上代表了房地廠行業的經營狀況，而重慶的JK集團在房地產行業發展迅速，在重慶市起到帶頭作用。文章主要研究了JK集團的成功之處，借鑒其寶貴經驗，并且收集重要信息，把JK集團作為一個關鍵點，對關于企業的土地增值稅稅收籌劃進行研究。

1“營改增”的逐步落實對房地產行業的影響

1.1土地增值稅可扣除項目受限

近年來，由于國家在逐步落實“營改增”政策，這些政策影響了很多的房地產企業，企業也要不斷做出調整以適應政策的變化。房地產企業的可扣除項目與以往相比發生了很大的改變，具體來看，在以往的營業稅收的政策下，原來的營業稅是土地增值稅可以扣除項目的一部分，實施“營改增”政策后，國家明確規定：土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅，這個規定雖然減少了重復收費，但是也在一定程度上使可扣除的項目有所減少，房地產企業的土地增值稅的總體稅負有所增加。由此得出，由于“營改增”的實施，限制了房地產企業的稅收可扣除項目。

1.2土地增值稅預繳稅金與增值額變化

在國家實施“營改增”政策后，土地增值稅可抵扣項目將會受到由增值稅預繳稅金和增值額的變化帶來的巨大沖擊。在未實施“營改增”政策時，房地產行業在進行商品的銷售時，采用的是按照價內收入的方法；推行“營改增”政策后，情況由之前的銷售收入變為如今的未含增值稅的收入，這說明土地增值稅的價內稅的一部分變成了價外稅，在對土地增值稅預繳的過程中，其預繳的收入基礎也和以前不一樣，含稅收入變成了不含稅收入。如果單看納稅帶來的結果，“營改增”政策其實是在降低房地產企業的稅額。

2重慶市房地產的特點

重慶市政府在房地產控制方面嚴格按照規定監督房地產的投資，政府會在把地交給房地產企業后，嚴格控制不同樓盤，對樓盤的策劃進行嚴格的審批，政府通過這種方式把控房地產行業的建設和開發，以此發揮政府對房地產的調控作用，同時對房地產投資進度進行監督。通過2018年重慶的一系列房地產政策可以了解到，盡管政策環境大體上是寬松的，但可以感受到國家加大了對投機性房地產需求的打擊力度，不斷完善企業的融資和銷售活動。

3JK集團的稅收籌劃

3.1JK集團的公司簡介

JK集團初創于1998年，經過23年的創新發展，如今已成為涉足科技、現代服務等多領域的大型集團公司，在房地產企業具有很高的影響力和競爭力。JK集團實施的主要戰略為開拓國家城市群，圍繞多城市開展項目進行戰略性布局，現有的業務已經拓展到23個省市，其規模也在迅速擴張，公司也在不斷提高效益。JK集團擁有2000多億元的總資產，企業職工達2.4萬余人，2018年銷售收入超過1000億元，銷售面積在同行業中排名前十，超過1000萬m2。

3.2JK集團土地增值稅的稅收籌劃建議

（1）從收入角度進行稅收籌劃。合理分解房地產的銷售收入，如有部分房地產企業把裝修和購房區別開，將其分成兩個不同的版塊進行核算，使裝修業務所產生的費用成為一個獨立的整體，使其從房地產銷售中分離出來。這個前提是不改變扣除的金額，通過分開裝修和銷售，可以使轉讓收入更少，以此減少土地增值稅額。按照土地增值稅的通用公式，可以達到減少稅額的效果。通常情況下,在房產出售的過程中，企業會對毛坯房進行維護和裝修，在出售之前會安裝一些設備，這就表明在出售的價格中包括了裝修費用，這也可以成為稅收籌劃的一個切入點。房地產企業如果對設備的維護和安裝以及室內裝修單獨進行核算，這一部分產生的收入則是勞務收入，而勞務收入不納入土地增值稅的計算，從而使土地增值稅的稅率稅基和稅負下降，收入減少，最終完成土地增值稅的稅收籌劃。①設立一個新的裝修公司，該公司主要負責裝修企業開發的房產；②JK房地產企業與購房者簽訂毛坯房銷售合同，同時約定裝修服務將由所屬房地產開發公司旗下的裝修公司提供；③購房者和JK集團旗下的裝修公司之間簽訂裝修合同。下面用新設立一個裝修公司的方法對JK地產進行有關普通住宅方面的稅收籌劃。JK集團有一個地產項目，該項目名為JK空港城，該空港城的地理位置優越，坐落在重慶市渝北的空港新城，建筑面積為410835m2，共有2760戶房屋，按照目前的10970元/m2的均價，空港城的普通住宅會產生4506859950元的銷售收入，其中，室內的維護和裝修與安裝設備費用為207471675元，均價為505元/m2。籌劃方案：JK集團新設立一個裝修公司A，并且和購房者簽訂裝修合同，合同價格為800/m2，裝修的總銷售收入為800×410835=328668000元。進行稅收籌劃前，普通住宅有以下幾個項目的加計扣除：取得土地所有權的金額為1380000000元；土地開發成本為207471675+1023650000=1231121675元；土地開發費用為（1380000000+1231121675）×10%=261112167.5元；轉讓房地產有關的稅金為325645000.87元；財政部規定的加計扣除20%的部分為（1380000000+1231121675）×20%=522224335元；因此，土地增值稅的增值稅額為786756771.63元；增值額未超過扣除金額50%的部分適用稅率為30%；土地增值稅的應納稅額為786756771.63×30%=236027031.489元。通過計算可以得出籌劃前土地增值稅的應納稅額為786756771.63×30%=236027031.489元；清算后利潤為786756771.63-236027031.489=550729740.141元。籌劃后，JK集團可以注冊一個新的裝修公司，注冊為小規模納稅人，該裝修公司與購房者簽訂裝修合同，合同價格為800元/m2，產生的總收入為800×410835=328668000元。同時，JK地產與購房者簽訂銷售合同，合同金額為（4506859950-328668000）÷410835=10170元，總銷售收入為4178191950元。通過計算可以得出，JK地產的土地增值稅應繳稅額為230580585元；清算后利潤為768601950-230580585=538021365元。新的裝修公司A的裝修收入為800×410835=328668000元；裝修成本為207471675元；因為為小規模納稅人，應交增值稅為328668000×3%=9860040元；稅金及附加為9860040×（7%+3%）=986004元；利潤為328668000-207471675-986004=120210321元。新的裝修公司A籌劃后的總利潤為120210321+538021365=658231686元，相比于籌劃前增加的利潤為658231686-550729740.141=107501945.859元該方案的關鍵點是把收入進行分散以降低增值額，裝修公司獲得的利潤越多時，房地產企業就能減少更多的增值額，經過此清算后的總利潤就越大。（2）開發方式的選擇。在房地產企業進行稅收籌劃時，不僅要選擇最合適的開發項目，還要選擇最優的開發形式。我國現階段主要有代建、合作建房和自建這三種開發形式。合作建房是指和其他伙伴共同建房，可以各自提供資金或者土地，使用這種方法建房的人，如果商定了以相關的比例進行分房，則在雙方用房的過程中可以暫時不用交土地增值稅，但是如果以后出現了對房子進行轉讓或轉賣的情況，就要嚴格按照相關條例進行土地增值稅的繳納，這種方式可以實現雙贏。代建房是指客戶找到房地產企業，并讓其幫忙代建，在項目完成之后，房地產企業需要向客戶收取一定的費用。（3）從扣除項目角度進行稅收籌劃。雖然“營改增”的執行在一定程度上限制了房地產企業的稅收可扣除項目，但是根據企業的實際情況，在不違背國家的稅收規定下還是能在一些方面進行合理的稅收籌劃。首先，在不違反政策的前提下轉移費用，這樣可以增加土地的成本。比如企業在處理會計核算的過程中，可以適當把一些費用歸于開發項目中，這樣可以使開發總成本增加，進而增加可扣除金額，達到減少土地增值稅額的效果。其次，關于如何計算房地產中的利息支出，通常會使用兩種方法，第一種是進行貸款，貸款源于商業銀行的同一個類別和同一個期限的貸款，可以在最大程度上扣除可扣稅額；第二種是扣除掉一定的開發比例，通常可以扣減成本的5%。

4結束語

房地產在開發過程中的各個環節都關系到土地增值稅的稅收籌劃，為此應該根據企業的經營情況進行稅收籌劃，同時也要確保籌劃過程的合理、合法，注重成本效率原則。在降低稅負的同時，也要注意對稅收籌劃風險的防控，不斷實現企業效益的最大化。

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作者：李成云 王沙 單位：貴州財經大學