前期物業管理問題及建議

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摘要：隨著我國城市化建設進程不斷深入，房地產業取得了顯著發展，這也在一定程度上促進了物業管理的發展。而作為物業管理活動的一項關鍵環節，前期物業管理同時也是整個物業管理活動的基礎，存在一定的特殊性。本文從前期物業管理的主要內容出發，就其當前存在的問題及對策展開全面探討，以期為今后的房地產物業管理工作提供可靠參考。

關鍵詞：前期物業管理；問題；建議

在我國住建部頒布并實施的有關前期物業管理招投標管理辦法中，明確界定了前期物業管理的概念及其責任，指出前期物業管理是在業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。近些年來，我國大部分地區實施了物業管理，但在一些新建成的小區中，其前期物業管理工作還存在不少的問題與糾紛，引起了社會的關注。在此種形勢下，對前期物業管理中存在的問題展開深入分析，并采取行之有效的解決措施，對促進后期物業管理工作的規范化，為業主的合法權益提供保障，有效減少業主與物業管理企業間的矛盾具有重要意義。

1前期物業管理的主要內容

前期物業管理的內容主要包括以下幾個方面：

（1）物業管理企業應積極參與前期物業管理招投標,并在中標后及時與建設單位簽訂《前期物業服務合同》。

（2）前期物業管理機構的設立，人員的培訓，各項規章制度的制訂：各類管理人員的崗位職責，物業各區域的管理規定，住戶手冊等。

（3）物業交接與驗收，前期物業管理企業向建設單位獲取以下資料：物業總平面圖以及配套設施、地下管網等工程竣工驗收資料，物業質量保修文件，物業使用說明，設備設施的安裝、使用和修護保修等技術資料。

（4）物業的日常管理，按照前期物業服務合同的要求進行，包括業主的進戶登記管理和裝修管理等。

2前期物業管理當前存在的問題

2.1未能認識到前期物業管理的含義

建設單位選聘物業管理企業為前期物業管理的起算點，倘若在建設過程中就選定了物業管理企業，那么就將前期介入包含在了前期物業管理當中。這種做法實際上會模糊前期物業與前期介入這二者之間的區別。首先，此概念無法將前期物業的開始時間進行準確界定，容易混淆前期物業管理企業在前期介入中的顧問者與前期物業中的管理者這兩種身份，進而對前期物業管理工作的開展造成不利影響。其次，這種概念也容易讓業主將物業管理企業等同于建設單位，將建設質量的責任與服務質量的責任等同，進而對建立良好的前期物業管理企業與業主之間的關系產生不利的影響，同時也對前期物業管理企業的長期經營產生阻礙作用。

2.2管理合同對業主的合法權益造成了侵犯

目前絕大多數開發商都有自己的物業管理企業，有的通過操縱招投標活動，將開發項目交給自己的企業進行管理。此時物業管理企業認為自己受開發商委派，不能真正為業主的利益著想。有的開發商與物業管理企業合謀，犧牲業主利益。比如在服務合同中約定很長的管理期限，約定較高的物業管理費用，私自擴大物業公司的管理權限，為以后業主選聘自己的物業管理企業制造障礙等等。由于監管不分，依附于開發商的物業管理企業無法按照規定進行嚴格的物業驗收移交工作，無法及時發現建設過程中存在的一些問題，為以后開發商、物業管理企業、業主三方之間的糾紛埋下隱患。

2.3沒有詳細規定前期物業管理的終止時間

《物業管理條例》第26條規定：“前期物業管理合同可以約定期限；但是，期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”從中可以看出，前期物業管理終止的實質，就是物業的控制權從開發商轉移到業主。換句話說，服務合同終止，并不一定導致前期物業管理終止，此時需要訂立新的服務合同。只要業主委員會沒有成立并聘選物業管理企業，前期物業管理就沒有終止。而在《物業管理條例》等相關條文中，只對業主大會需在物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立做出規定，并沒有明確發起人、建立方法以及行政部門如何指導等。在此情形下，建立業主大會便存在不小難度，倘若再不限制前期物業管理的期限，那么將給業主大會的成立制造更為嚴重的障礙。

2.4前期物業管理企業侵占小區公用部分時有發生

開發商在與前期物業管理企業交接驗收時，通常會將開發項目的共有部分、共有配套設施一并交付。在不少地方前期物業管理企業霸占屬于業主的公用部分情況較為普遍：有的將小區公用的停車場地出租[1]，有的占用小區配套建設的業主活動用房作為員工宿舍或辦公場所，有的在外墻、電梯間等小區公用部分做廣告等。

3解決前期物業管理問題的建議

3.1準確認識到前期物業管理的含義

現階段，我國未能統一界定前期物業，并且存在一些錯誤的認識，進而給前期物業管理工作的順利進行、前期物業過渡為日常物業，以及各方當事人履行義務及行使權力等造成了不利影響，因此，準確認識到前期物業管理的含義就具有重要意義。總體來說，我們可將前期物業定義為物業服務企業從接管驗收當天開始，直到業主與選聘好的物業服務企業簽訂日常物業管理合同，且合同生效時為止的一項物業管理活動。通過對前期物業的起止時間進行強調，從而對前期物業企業的權利及業務范圍有一個明確的了解[2]。

3.2加大監督建設單位主導地位的力度

在前期物業中，建設單位占據了明顯優勢。為順利開展前期物業管理提供保障，為將各方當事人的法律地位進行平衡，就需要限制建設單位的地位，以免對業主的合法權益造成侵犯。具體來說，可從以下幾方面展開考慮：其一，由行政部門嚴格審查建設單位制定的臨時管理規定，或是由行政部門直接制定出臨時的物業規定，再讓建設單位進行選用；其二，讓行政部門直接參與到選聘前期物業企業的過程中來，或對選聘活動進行監督。

3.3促進前期物業管理企業選聘制度的規范化

能否嚴格按照市場規律對前期物業企業進行選聘，會影響到前期物業的順利開展及其服務質量，同時，具備完全獨立身份的前期物業企業也會對建設單位產生制約作用。因此，為了向前期物業企業的獨立提供充分保障，可從以下幾個方面對選聘制度進行規范：其一，將物業管理與房產開發分離開來，房地產開發企業、施工單位與物業企業不可存在實質上的任何聯系，尤其在特定物業區域內；其二，對前期物業企業選聘的招標及投標制度進行規范化，對于前期物業管理企業的選聘，應當采取招投標的方式，只有當無人投標時才可在行政機關的監督下，采取相互協議的方法，同時還需進行公示，接受來自業主（的全程監督。

3.4對前期物業存在的時間及費用進行明確規定

出于自身利益考慮，當沒有對時間進行強制性限制時，前期物業企業便會無限期地將管理工作延續下去，同時還會想方設法對業主大會的召開進行破壞；當沒有限制前期物業的費用時，此種現象還會加劇。此時，為有效避免發生上述情況，便可采取以下解決方法：其一，對前期物業的期限做出明確規定，例如兩年等，當情況比較特殊時，可申請行政部門的批準，適當延長前期物業期限；其二，由物業所在地的物價部門結合當地的實際條件，制定出科學合理的前期物業費的收費幅度，并公示出來，同時接受社會的監督。并且，在確定該地具體的前期物業費時，則應當確保在此幅度范圍以內。

3.5加強業主在前期物業管理中的參與

在前期物業管理活動中，業主委員會尚未成立，開發商往往處于有利地位，如果把業主完全排除在外，就無法保障業主的合法權益。因此政府職能部門應該充分保證業主在前期物業管理活動中的知情權，要求物業管理企業將前期物業的交接驗收情況及時告知業主，以便對開發商的違法違規行為進行監督。居民委員會來源于社區居民的選舉，承擔了很多公共事務的管理職責，在目前國情下具有準政府機構的性質[3]。而小區物業管理一旦出了問題，許多居民也習慣找居民委員會進行調解處理。因此，政府主管部門應該吸收居民委員會參與以下活動：前期物業管理招投標，服務合同的制訂，業主臨時公約的制訂，指導和監督業主大會的成立及其活動等。

4結束語

綜上所述，隨著房地產行業的不斷成熟，物業管理的發展規模也不斷擴大。前期物業管理作為整個物業管理的開始階段及后期物業管理的前提，也面臨著物業企業招投標、物業管理服務合同及管理費用等諸多問題。在此種形勢下，就需要采取有效措施解決上述問題，進而為促進前期物業管理工作的順利開展，同時也為業主的合法權益提供充分保障。

參考文獻：

[1]劉曉霞.物業服務高投訴原因及對策[J].中國房地產,2009,12(3):79-80.

[2]郭慶祥,張偉,李晨光.我國前期物業管理中存在的問題及對策[J].商業時代,2012,6(26):116-117.

[3]魏秀玲.物業管理服務招投標：問題分析及完善建議[J].中國房地產，2009，12（3）:75-76.

作者：黃詩林 單位：泉州市不動產登記中心